Градостроительные аспекты проблемы «доступного жилья»

Принятие и реализация серии «национальных проектов», которым так много внимания в последнее время уделяют СМИ, в конечном счете, должно обеспечить повышение качества жизни граждан России и на этой основе стабильность развития нашего общества.

Программы, нацеленные на решение проблем образования, здравоохранения, развития агропромышленного комплекса и другие в значительной мере определяют требования к жилищу, связанному с их реализацией.

Однако в организации их разработки заложен знакомый нам по историческому опыту порочный, узко отраслевой подход.  Каждый из этих проектов разрабатывается сам по себе, без согласования с другими, в частности в вопросах пространственной организации принятых в них решений. Развитие территории имеет свои закономерности, здесь все взаимосвязано. Сумма наилучших отраслевых решений дает далеко не самое эффективное для общества решение, по совокупности его сводных характеристик.  В стране с огромной территорией, проблемы ее пространственной организации особо значимы. Чтобы у нас не получилось «как всегда», решением проблем повышения качества жизни Россиян, необходимо заниматься комплексно, на профессиональной основе.

Градостроительство - единственная  сфера деятельности, по своей сути нацеленная на комплексное решение проблем развития территории и через это на решение проблем качества жизни, среди которых важнейшее место занимают проблемы обеспеченности комфортным жильем.

Проблемы жилища самые серьезные из проблем качества жизни по масштабам затрат необходимых для их решения и по значимости для поддержания социальной стабильности. Жилище это не просто квартира или дом. Это место проживания в определенной среде. Для определения его ценности огромное значение имеет положение по отношению к местам приложения труда, объектам устойчиво функционирующей социальной, транспортной и иной инженерной инфраструктуры, к факторам, определяющим экологическую ситуацию;  местоположение в стране, в конкретном регионе, городе, сельском поселении.

Оперируя понятием «доступное жилье», следует определить, с каких позиций оценивается доступность. Для чего доступность? Для кого доступность? По каким критериям доступность?

Доступность для того, чтобы решить проблемы реформирования строительного комплекса, ЖКХ, способов приобретения жилья в собственность, в аренду или временное пользование; доступность для ее формирования, как объекта недвижимости.  Всем этим аспектам проблемы «доступного жилья» в программе уделено достаточно много внимания. Но все это средства решения главной проблемы - проблемы доступности для проживания. А для решения этой проблемы, необходимо знать каковы потребности в жилье разных типов. Причем знать не вообще, а конкретно по регионам, муниципальным районам городским округам и поселениям, по местам внутри них.

Нужно провести необходимые социально-градостроительные исследования и определить где, кому, какие типы жилья нужны, как оценивают доступность жилья разные типы семей по составу, образовательному цензу, социальному статусу. Понятие «доступное жилье» различно:

-          для олигархов, высокопоставленных чиновников и менедже­ров; для высоко­оплачивае­мого персонала кредитно-финансовых и других коммерческих организаций;

-          для интеллектуальной элиты - специалистов обеспечивающих научно-технический прогресс и творческие успехи, определяющие значимость страны в современном мире;

-          для рабочих и служащих, которыми создаются ценности создающие материальную основу существования нашего общества;

-          для тех, кто учит наших детей и лечит нас; для рядовых государственных и муниципальных служащих;

-          для тех, кто служит родине,  защищая страну и ее граждан;

-          для работников коммерческих структур и предприятий, которые оказывают услуги необходимые гражданам;

-          для тех, кто своим трудом создал материальную базу, которой мы продолжаем пользоваться, отдал большую часть своей жизни и здоровья родине и теперь оказался «социально незащищенным»;

-          для тех, кто еще продолжает учиться, или чья трудовая и семейная жизнь только начинается.

Таким  может быть примерный перечень слоев общества,  исходя из представлений которых о своих потребностях в жилье, условиях его приобретения и пользования им, из их платежеспособного спроса на жилье, государство должно установить свои приоритеты.

Необходимо знать состояние имеющегося жилищного фонда:

-          где и сколько его в аварийном состоянии или на территории с аварийным состоянием транспортной или иной инженерной инфраструктуры;

-          где и сколько с высокой степенью износа и близким сроком перехода в аварийное состояние;

-          где и сколько может еще долго использоваться после капитального ремонта и при хорошей эксплуатации.

Необходимо иметь сведения об условиях формирования нового жилищного фонда:

 -         местоположении, площади и условиях застройки резервных площадок;

-          возможностях обеспечения жилищного строительства мощностями имеющихся строительных организаций (с учетом реальных возможностей их развития), строительными материалами, производственной инфраструктурой, техническими средствами, кадрами, инвесторами.

На этой основе следует рассчитать где, какое количество, каких типов жилья нужно построить, чтобы обеспечить его конкурентное предложение. Мне представляется, что приоритетом должна стать доступность для проживания,  дифференцированная по потребностям различных слоев общества, с выделением тех, чей вклад в его развитие для государства наиболее важен.

Понятие «доступное жилье» различно и по критериям его доступности для различных семей.  Каких типов жилья доступность? Доступность по цене? по качеству? по условиям приобретения?  по условиям пользования? по местоположению?

В настоящее время более половины жилья в стране недопустимо изношено или обслуживается предельно изношенными инженерными инфраструктурами. Качество эксплуатации этого жилья и этих инфраструктур таково, что выход их из строя следует ожидать довольно скоро. Ввод в строй нового жилья будет отставать от выхода из строя имеющегося жилья, при сложившемся характере его эксплуатации и реальных объемах строительства в последние годы.

Следует решить, что нужно сделать для поддержания в сносном состоянии и продления срока  эксплуатации имеющегося жилья. Необходимо решить задачи очередности сноса и замены самого изношенного жилья, начиная с аварийного. 

Неразвитость строительного комплекса в стране порождает монополизм ограниченного количества строительных организаций. В сочетании с коррумпированностью высокопоставленных муниципальных чиновников он приводит к тому, что в значительном количестве случаев стоимость одного квадратного метра жилья более чем в три раза превышает его себестоимость.

В программе много внимания уделяется проблемам объемов строительства, но мало способам обеспечения конкурентного предложения его продукции. Мало внимания уделено проблемам качества строительства, хотя в последнее время их острота быстро возрастает. Еще меньше внимания уделяется местоположению и условиям пользования жильем. Однако практически именно эти факторы оказывают определяющее влияние на его рыночную цену.

Жилье может стать более доступным только в условиях стимулирующих его аренду или приобретение. Этот аспект доступности все более активно обсуждается в последнее время. Однако предлагаемые формы кредита с грабительскими ставками не способствуют решению проблемы. 

Без градостроительного анализа распределения потребностей в жилье различного типа, без установления приоритетов государства и муниципальных образований, с учетом их реальных возможностей, без решения проблемы обеспечения надлежащего качества и количества жилья для конкурентного предложения, с учетом результатов этого анализа, принятая программа останется декларацией.

Ценность жилья в большой степени связана с его комфортностью, развитостью обслуживающих инфраструктур, качеством окружающей среды и стабильностью связанных с этим условий пользования им. Еще в большей степени она связана с его местоположением в стране, регионе, городе или ином поселении. Без учета этих факторов сформировать полноценную, реализуемую эффективную  программу предоставления доступного жилья гражданам России практически невозможно. Учет этих факторов может быть заложен в специальной составляющей этого национального проекта - градостроительной подпрограмме,  которая должна стать одной из приоритетных и первоочередных подпрограмм.

Этой подпрограммой должна быть предусмотрена разработка соответствующих разделов в документах территориального планирования, в которых должно быть определено распределение требований к объемам и типам жилья планируемого к строительству и реконструкции по территории России, субъектов Российской Федерации, городских округов, муниципальных районов и населенных мест. Только на этой основе может быть определено соответствующее распределение планируемых объемов инвестиций и требований к строительному комплексу.

Без решения градостроительных проблем национальный проект доступного жилища обречен на затраты огромных бюджетных средств на обогащение ограниченного круга лиц связанных с продвижением этого проекта и практически вхолостую для подавляющего большинства действительно остро нуждающихся в жилище граждан.

Необходимо понять, что без решения градостроительных проблем политические цели, поставленные этим национальным проектом, не будут реализованы. Практически не будет обеспечено решение жилищной проблемы и поддержание социальной стабильности в обществе. Разработка и реализация градостроительной  подпрограммы, которую предлагается ввести в состав этого проекта, даст очень высокую отдачу, на каждую единицу вложенных в нее затрат. Градостроительная подпрограмма должна стать одним из приоритетов жилищной программы, в силу своей комплексности, она должна в частности обеспечить согласование национального проекта доступного комфортного жилья для граждан России с другими национальными проектами, нацеленными на повышение качества их жизни.