Заседание общественного совета по жилищной политике от 14 декабря 2005 года

Только сбалансированное развитие спроса и предложения жилья может обеспечить формирование рынка доступного жилья

В Министерстве регионального развития РФ прошло заседание общественного совета по жилищной политике. Основным вопросом обсуждения стал Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Открывая заседание, Министр регионального развития Владимир Яковлев напомнил присутствующим, что основная цель проекта – это увеличение объема строительства жилья и развитие финансово-кредитных механизмов для обеспечения жильем всех нуждающихся.

Яковлев еще раз заострил внимание на том, что в улучшении жилищных условий сейчас нуждается 4,5 млн. семей по всей России, а очередь расписана на 20 лет вперед.

Уже сейчас планируется, что в ходе реализации программы «Доступное и комфортное и жилье – гражданам России» объемы строительства в 2007 году должны вырасти до 56 млн. квадратных метров,  а к 2010 году – должно быть построено 80 млн.квадратных метров. Владимир Яковлев заявил, что на безвозмездное субсидирование гражданам особых категорий в 2006-2010 гг. предусмотрено 133 млрд.руб., а для ипотечного кредитования молодых семей на покупку жилья запланировано 165 млрд. руб.

На совещании был затронут и ряд смежных вопросов, без решения которых реализация проекта невозможна. Например, член Совета Федерации Иван Грачев остановился на законодательных проблемах проекта «Доступное жилье». Он заметил, что в последнее время в России ипотека начала активно развиваться. Однако нерешенные вопросы еще остались. 

По его данным, возможность приобретения жилья сегодня имеют лишь 10% населения. А основная часть россиян не может купить квартиру по рыночной цене, и при этом кредитования под доступные проценты практически не существует. Для того чтобы ипотека стала доступной для большинства граждан страны, сенатор предлагает решить некоторые, особо важные вопросы. Он считает, что ипотека «как форма долгосрочного кредитования, возникшая стихийно, должна рано или поздно обрести законодательную поддержку». Сенатор говорит, что существующее законодательство в сфере кредитно-ипотечных отношений несовершенно, и его надо менять. Кроме того, он рассказал, что началась  работа по объединению кооперативов  в саморегулируемые организации (НСО ЖНК). Основные направления работы таких организаций: разработка стандартов деятельности кооперативов и нормативов их финансовой устойчивости; работа с обращениями граждан; создание банка информации о деятельности жилищных кооперативов; работа с государственными регулирующими органами в отстаивании интересов участников рынка.

Выступая на совете, председатель Совета правления Системы небанковской массовой социальной ипотеки «СТРОИМ ВМЕСТЕ" Елена Дворяшина заявила, что «решить задачу формирования рынка доступного жилья возможно только при условии динамичного и сбалансированного развития - как спроса, так и предложения жилья».

Она заметила, что анализ ситуации в субъектах РФ показывает - основными проблемами в области спроса на жилье являются довольно низкие текущие доходы населения и небольшие денежные сбережения. Елена Дворяшина напомнила присутствующим, что сейчас в России работают две системы ипотечного кредитования: двухуровневая банковская ипотека, основанная на американской модели, и система небанковской массовой социальной ипотеки (ипотечно-накопительная система), базирующаяся на опыте английских Строительных сообществ.

Система, основанная на накопительно-распределительном принципе, была адаптирована к российским условиям в 2000 и легла в основу Программы Доступного жилья «СТРОИМ ВМЕСТЕ». Система массовой социальной ипотеки обеспечивает доступный механизм приобретения жилья, а также сами средства на его строительство и приобретение.

В ближайшее время программа небанковской социальной ипотеки планирует сотрудничать с АИЖК для того, чтобы выработать механизмы эффективного рефинансирования по стандартам АИЖК. Кроме того, Елена Дворяшина отметила, что региональные операторы АИЖК могут минимизировать риски сбыта жилья, а в ряде регионов риск завершения строительства может быть обеспечен также за счет гарантий местных администраций.

Свое мнение высказал главный инженер ЗАО «Инрекон» Виктор Морозенский. Он коснулся темы безопасности строительства, ведь при ежегодном приросте в 70-80 млн. квадратных метров важно выбрать такие технологии, которые обеспечат безопасность и высокое качество возводимых объектов.  По мнению инженера, для выбора оптимальной технологии необходимо определить основной тип жилых зданий. В наибольшей мере удовлетворяют всем требованиям многоквартирные секционные дома высотой 4-5 этажей с простой инженерной системой и унифицированными параметрами квартир. Кроме того, необходимо использовать системы полносборных и сборно-монолитных конструкций с высокой степенью заводской готовности. В последние десятилетия во всех развитых странах для строительства жилых 6-9 этажных домов применяются эти самые сборно-монолитные системы каркасных конструкций. Такая система уже использовалась при строительстве жилых домов высотой в 9-16 этажей с общей площадью около 130 тыс. кв. м в г. Орел, Омск, Ростов-на-Дону, Пермь, Брянск и др.

Он заметил, что оценки, представляемые авторами различных прогрессивных систем и технологий, грешат предвзятостью или оспариваются оппонентами. Поэтому, по его мнению, необходимо осуществить ряд “пилотных” проектов в малых и средних городах в 2-3 микрорайонов (20-30 тыс. кв. м общей площади) с использованием прогрессивных конструкций и технологии.

Эксперт по ипотеке и строительству ООО «Деловая Россия» Сергей Журавлев высказал мнение о необходимости ограничения ипотечного кредитования. Он объяснил это тем, что, если развитие ипотеки будет идти быстрее, чем строительство жилья, то это приведет не к повышению доступности жилья, а к его удорожанию. Падения процентных ставок по ипотечным кредитам чревато жилищным кризисом. Государственные субсидиарные программы должны стимулировать строительство, а не развитие  ипотеки .

«Механизм ипотечного кредитования в России запущен и нуждается лишь в доводке, а не в государственной опеке, - подвел итог эксперт. - Опека нужна программам развития жилищного строительства. Только тогда появится возможность развивать ипотеку, не опасаясь жилищного кризиса».

Коснулись члены общественного совета и проблемы соответствия Градостроительного Кодекса РФ Национальному проекту. Заместитель директора института Генплана Георгий Юсин рассказал, что реализация проекта невозможна без внесения изменений в Градкодекс. Он предложил расширить сферу государственной экспертизы, ввести норму профессиональных критериев. Кроме того, полностью изменить схему территориального планирования. Ведь, по его словам, Градостроительный Кодекс не обеспечил решения главной задачи градостроительства – устойчивого развития территории Российской Федерации, формирования систем расселения, создания целостного, гармоничного пространства в городах и других поселениях.