Квартирный вопрос в масштабах страны

Пятого октября только что назначенный на должность заместителя министра регионального развития РФ Юрий Тыртышов встретился с представителями обманутых соинвесторов долевого строительства жилья. Проблема эта всероссийская, сложная, ее невозможно решить в одночасье. Понятно, что в одиночку ни министр, ни Министерство регионального развития не в состоянии помочь пострадавшим гражданам. Нужна прежде всего консолидация и желание не одного ведомства и органа государственной власти, а многих структур. Журнал «Персоны Влияния» в ближайшее время вернется к данной теме.



ЮРИЙ ТЫРТЫШОВ, Заместитель министра регионального развития РФ.
С 2004-2006 гг. занимал должность заместителя руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой).
Родился 27 июля 1967 г. в селе Зимняя Ставка Нефтекумского района Ставропольского края.
Окончил Ставропольский строительный техникум по специальности «техник-строитель промышленного и гражданского строительства», Ставропольский политехнический институт по специальности «строительство промышленных и гражданских зданий и сооружений», кандидат экономических наук.
Почетный строитель Российской Федерации, почетный работник жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Награжден медалью ордена «За заслуги перед Отечеством» II степени.






Сегодня Юрий Павлович Тыртышов делится с нами своим видением проблем жилищно-коммунального хозяйства и способами решения национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
— Юрий Павлович, глава Минэкономразвития Герман Греф заявил о целесообразности сокращения федеральных целевых программ до пяти-шести. Что будет тогда с федеральной целевой программой (ФЦП) «Жилище»? И что ждет важнейшие подпрограммы ФЦП «Жилище»: «Ликвидация ветхого и аварийного жилья», «Модернизация жилищно-коммунального хозяйства»?
— Позиция Минэкономразвития вполне логична — передать ответственность за реализацию конкретных задач из центра в субъекты Федерации и муниципальные образования. Пусть их руководители сами определяют инвестиционные приоритеты и отстаивают их при утверждении бюджетов, чтобы прозрачнее стали межбюджетные отношения, были мотивированные федеральные дотации. Не думаю, что в число отвергнутых попадет ФЦП «Жилище». Напротив, исходя из указаний Президента России, необходимо увеличить ее финансирование и дополнить новыми подпрограммами.
— Основной причиной высоких цен на жилье считают административные и бюрократические барьеры, препятствующие внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность и ведущие к удорожанию строительства. Это что — «неэффективное государство, мешающее рынку»?
— Не надо путать государство с мздоимцем районного масштаба или удельным князьком. Именно государственная воля понижает пресловутые барьеры.
— А ипотека способна решить сегодня эту проблему?
— Нельзя сводить финансирование жилищного строительства только к ипотеке. Во многих странах в этих целях исполь¬зуется не один, а целый набор инструментов. К банковскому ипотечному кредитованию жилищного строительства мировые лидеры шли десятилетиями, ведомые государственной волей и поддержкой. Давайте не сбрасывать со счетов уже испытанную в России, как и в других странах, предшественницу ипотеки и ее союзницу — накопительную систему.
Желающих улучшить жилищные условия в России невероятно много, а реальный спрос на ипотеку невелик. Представьте себе, что в 2003 г. гражданам было предоставлено ипотечных кредитов на сумму 10,5 млрд. руб. — в 10 раз ниже платежеспособного спроса населения. Сейчас тенденции роста есть, но потенциальный спрос более чем в 10 раз превышает текущий объем предложения кредитов.
Необходимо предпринять ряд крупных законодательных, финансовых и организационно-управленческих мер, с тем, чтобы к 2010 г. обеспечить выдачу гражданам не менее 1 млн. ипотечных кредитов и дать дополнительный импульс развитию института накопительного кредитования.
— Какими средствами этого можно достичь?
— Механизмами достижения цели могут стать субсидирование первоначального взноса и (или) процентной ставки отде¬льных граждан за счет бюджетных средств, предоставление долгосрочных гарантий по ипотечным кредитам, увеличение уставных капиталов ипотечных агентств, принятие минимальных федеральных стандартов по ипотечному кредитованию пра¬вительством РФ, развитие ссудосберегательных касс с целью создания условий по первоначальному накоплению населени¬ем денежных средств для приобретения жилья.
Банковская схема активно поддерживается на государственном уровне, а накопительная развивается сама собой. Сравнивая их результаты, мы видим, что вторая позволяет сегодня в России приобрести примерно в 10 раз больше квартир, чем первая. Тем более, международная практика показывает, что в странах с переходной экономикой банковская ипотека не дает эффекта. Именно поэтому практически все страны Восточной Европы — Словакия, Чехия, Словения, Венгрия, Хорватия, Польша, Румыния — выбрали ипотечно-накопительную схему жилищного кредитования, которая дает хорошие результаты, так как банковская ипотека не работает, прежде всего из-за неразвитости рынка ценных бумаг и отсутствия институциональных инвесторов.
— Юрий Павлович, промышленные предприятия часто стремятся передать и передают органам местного самоуправления жилье, построенное прежде. А ведь оно зачастую крайне ветхое. Какова здесь ситуация?
— Ветхое жилье — особая тема. Доля ветхого и аварийного жилья в России достигла 3,2% от общего объема жилищного фонда, что составляет 93,2 млн. кв. м. В таких условиях проживает около 5 млн. человек. О потребности в строительстве жилья я вам уже сказал, но и в капитальном ремонте она немногим меньше и составляет 144 млн. кв. м. в год при произведенных в 2005 г. 30 млн. кв. м. Кроме того, важно решить проблему недоремонта жилищного фонда, который приводит к ускоренному ветшанию и аварийности жилья.
Мы сегодня предлагаем и считаем необходимым принять в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. подпрограмму «Модернизация жилищного фонда». Назову лишь три пункта (всего их девять): предоставление гарантий по кредитам, выданным объединениям собственников жилья на капитальный ремонт жилья; субсидирование процентной ставки по кредитам, выданным объединениям собственников жилья на капитальный ремонт жилья; проведение инвентаризации жилищного фонда.
Главная задача подпрограммы — создание доступных банковских кредитных продуктов. Если мы достигли успехов в ипотечном кредитовании приобретения жилья, то значит, можем решить и задачу по капитальному ремонту жилья и приведению его в надлежащее состояние.
Здесь необходимо создание государственного финансового института — Федерального жилищного агентства в форме открытого акционерного общества со 100%-ным государственным капиталом, по аналогии с агентством по ипотечному жилищному кредитованию, которое будет формировать и унифицировать требования к проектам, претендующим на получение кредитов, предоставлять на платной основе гарантии кредиторам, способствовать широкому распространению таких кредитных продуктов. Капитальный ремонт жилья должен стать сферой конкурентной борьбы банков за предоставление кредитов и улучшить социальное положение граждан.
— Юрий Павлович, вы очень подробно и доступно обрисовали проблемы строительства, ремонта, модернизации и финансирования. А как же содержание, эксплуатация, наконец, контроль качества?
— В структуре управления национальным проектом «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», к сожалению, пока нет службы по контролю и надзору за жилищно-коммунальной сферой.
Просто необходимо создать соответствующую службу. Дополнительных ресурсов это не потребует, так как в субъектах РФ уже есть созданные государственные жилищные инспекции, на их финансовой и организационной структуре возможно создание такой службы. Тем более осуществление контроля предписано ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации. Особую актуальность функция контроля приобретет с 1 января 2007 г., когда население выйдет на прямые договоры с управляющими компаниями без участия органов власти. Очевидно, что надзор за соблюдением прав в момент становления новых отношений будет пресекающей мерой появления недобросовестных управляющих компаний. Следовательно, снимет социальную напряженность и нагрузку с судов.
Теперь что касается эксплуатации и содержания жилья. Главное — это объяснить и помочь людям осознать, что состояние их жилья — это их ответственность, а не мэра и губернатора. Жилищный кодекс сегодня позволяет принимать совместные решения по управлению домом. Главное — не бояться и не лениться. Сегодня мы не только делаем шаги в сторону местного самоуправления, но максимально внедряем механизмы самоорганизации в систему ЖКХ.
— Понимаем, что в нашей беседе сложно охватить все аспекты обсуждаемых проблем, но осталась еще одна важная тема — тарифы.
— Во-первых, необходимо отметить, что нужно разделять вопросы, связанные с эксплуатацией жилья, и вопросы коммунального обслуживания населения. Это, по существу, разные компетенции, секторы экономики, и разная роль власти в их эффективном функционировании. Тарифное регулирование находится в коммунальном секторе. В Федеральном законе от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ «Об основах тарифного регулирования» сформулированы базовые принципы тарифного регулирования и повышения его прозрачности. К сожалению, закон по-настоящему так и не заработал.
В этой связи надеемся, что нас поддержат и в Совете Федерации, и в Госдуме. Я могу озвучить некоторые из наших предложений: отмена 20%-ного ограничения предельных индексов роста тарифов на жилищные услуги; переход от краткосрочного, годового тарифного планирования к установлению среднесрочных тарифов, увязанных с производственными задачами, решаемыми предприятиями отрасли; повсеместное введение тарифов на подключение вновь построенных или реконструированных объектов недвижимости, прежде всего жилой, к системам коммунальной инфраструктуры.
— Спасибо вам, Юрий Павлович, желаем удачи и успехов во всех делах и начинаниях. Уверены: ваше влияние будет действенным и продуктивным.

Наиль Баткаев,
«ПЕРСОНЫ ВЛИЯНИЯ», №3-4, 2006 г.



Справка 1
Необходимо проанализировать опыт других стран, которые находились или сейчас находятся на том же этапе развития, что и Россия. В США, Англии, Австралии и других развитых странах на этапе развития, аналогичном сегодняшнему российскому, внедрение ипотеки начиналось с накопительной модели. Например, в США вторичный рынок закладных возник только в 1971 г., а развитие ипотеки началось за 150 лет до этого со строительно-сберегательных кооперативов. Строительные общества играли особенно важную роль в послевоенной Германии и Австрии, в период экономических трудностей, а к началу 90-х гг. немецкие стройсберкассы финансировали уже 30% всего жилищного строительства страны, а австрийские — 45%. Видимо, и нам следует воспользоваться этим опытом, который оказался успешным, так как в отличие от банковской накопительная модель не требует ни развитости рынка ценных бумаг, ни каких-либо других сложных рыночных институтов. Государство привлекает денежные средства населения в жилищное строительство путем выплаты премий за такие вложения. Привлеченные таким образом деньги выдаются тому же населению в качестве ипотечных кредитов. На одну денежную единицу государственной премии в различных странах удавалось привлечь в строительство свыше девяти денежных единиц сбережений граждан.

Справка 2
Жилищно-коммунальный комплекс — один из самых больших секторов экономики Российской Федерации, только стоимость основных фондов отрасли порядка 8 трлн. 253 млрд. руб., а отрасль ЖКХ потребляет более 20% энергоресурсов страны. В настоящее время общий объем жилищного фонда России составляет 2,85 млрд. кв. м в 19 млн строений. Средняя обеспеченность жильем в России всего-навсего 19,7 «квадрата» на человека, тогда как в Германии — 35, в Канаде — 40, в США — 70. У нас не просто мало жилья. Зачастую оно не отвечает требованиям насе¬ления. Достаточно сказать, что 62,1% жилищного фонда старше 30 лет. По данным опросов, около 30% населения оценивают состояние жилья как плохое или очень плохое. Просто в неблагоустроенном жилье находятся 14,3 млн. семей — 27,5%. Более 300 млн. кв. м — это, кстати, 11% всего жилищного фонда — нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения. Еще 250 млн. кв. м (9%) требуют реконструкции.