Цены на московском рынке жилья могут снизиться минимум на 10%-15%

Об этом 22 февраля 2007 года рассказал генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин на пресс-конференции "Анализ ситуации на рынке жилой недвижимости. Прогнозы", прошедшей в рамках выставки "Домэкспо".

По мнению Александра Крапина повышение цен на московском рынке жилья в 2006 году происходило столь стремительно, что в итоге цены предложений "оторвались" от реального платежеспособного спроса подавляющего большинства домохозяйств.
 
Причины неадекватно большого роста цен были как экономические (отсутствие прогрессивного налога на недвижимость, высокие мировые цены цен на энергоносители, рост доходов части населения, рост объема инвестиций из-за рубежа в российскую экономику), так и обусловленные действиями сильных игроков российского рынка, заинтересованных в росте цен на жилье и извлечении максимальной прибыли.
 
В 2005 и 2006 годах на инвестиционно-строительном рынке Москвы происходила активная фаза процесса вытеснения сильного игрока регионального уровня, сильным игроком федерального уровня, который уже контролируют по оценкам экспертов RWAY порядка 40% этого рынка.
 
Вполне естественной реакцией вытесняемого с рынка сильного игрока было получение максимума дохода в оставшееся время.
 
В результате цены в среднем за год выросли на вторичном рынке на 74%, а в некоторых сегментах первичного рынка Москвы более чем на 100%.
 
Аналогичные процессы происходили и в ряде других регионов России.
 
В некоторых российских городах рост цен на жилье за 2006 год составил до 154%. Бурный рост цен в Москве и истощение платежеспособного спроса привели к тому, что по итогам 2006 года число сделок с жильем уменьшилось по сравнению с аналогичным показателем 2005 года.
 
Существующая на развитых рынках жилья зависимость, где стоимость покупки квартиры равны 100 ставкам ее месячной аренды, перекрыта на московском рынке жилой недвижимости в 2-3 раза. Например, стоимость однокомнатной квартиры на окраине Москвы составляет около $140000 т.е. примерно 250 арендных ставок.
 
Принятый в федеральной программе "Жилище" стандарт доступности приобретения жилья также превышен в несколько раз. Согласно этому стандарту семья из 3-х человек должна иметь возможность купить двухкомнатную квартиру за счет своего дохода за 5 лет. В 2004 году это было реальностью. Сейчас доступность жилья снизилась в два раза. - семье потребуется для покупки такой квартиры доход за 10 лет.
 
В настоящее время на рынке должно произойти восстановление баланса платежеспособного спроса и предложения. В этом заинтересованы и сильные игроки рынка, денежный доход которых из-за снижения числа сделок снизился, а увеличение числа сделок может произойти только за счет снижения реальных цен.
 
В тоже время сильные игроки рынка не заинтересованы в распространении информации об идущем процессе снижения цен на жилье, и пытаются представить этот процесс всего лишь "стабилизацией цен".
 
С большой степенью вероятности контролируемый сильными игроками рынка процесс постепенного снижения цен продолжится, поскольку в снижении цен на жилье в предвыборный период заинтересована управляющая подсистема рынка.
 
Как показывают результаты мониторинга информационно-аналитического агентства RWAY, с октября 2006 года цены предложения снижаются в среднем на 0,5% в месяц, а реальные цены сделок в среднем на 1% в месяц.
 
При сохранении сложившейся ситуации на рынке жилья Москвы, процесс снижения цен может продлиться до конца лета 2007 года. К этому времени цены относительно максимальных значений сентября 2006 года снизятся на 10%-15%, а возможно и более. В последующее время сохраняется вероятность дальнейшего роста цен, который последует после периода снижения, не будет бурным - не более 1-2% в месяц. На рынке городского жилья ближнего Подмосковья рост цен пока продолжится, однако, к началу лета процесс снижения цен, аналогичный московскому, начнется и там.