Анализ инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость

Общие тенденции на 2004-2005 гг.

Макроэкономические показатели текущего периода:

• Рекордный рост цен на нефть до 50$ за баррель в 2004 г.

• Рост ВВП по итогам 2003 г. составил 8,5%.  Ожидаемый рост ВВП за 2004 г. - 6,3%

• Повышение кредитного рейтинга России агентством Moody’s до "инвестиционного "

• Ожидаемый рост реальных доходов населения в 2004 г. - 9,3%, прогноз на 2005 г. - 8%

• Усиление участия государства в сырьевом секторе бизнеса: $5 млрд. сделка поглощения "Роснефти" "Газпромом" привела к 50% увеличению доли государства

• Ведется активная работа по вступлению России в ВТО

• Благоприятная конъюнктура на мировых рынках для сырьевых компаний

       (в том числе производителей металлов)

• Доходность по облигациям ГКО-ОФЗ с погашением в конце 2005 г.

      (срок реализации ряда крупных проектов в коммерческой недвижимости) - 5,06%. 

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Объем инвестиций:

• Общий объем инвестиций в офисную недвижимость Москвы в 2004 г. оценивается в $ 400-450 млн.,

      в 2005 г. ожидаются инвестиции в размере $ 500-700 млн.

• В 2004г. в Москве должно быть построено и реконструировано около 500-550 тыс. м2, из которых более 370 тыс. м2 уже возведено.

Инвестиционная привлекательность:

      Наметилась тенденция к снижению уровня доходности рынка офисной недвижимости, однако, наряду с этим, снижаются риски от вложений в проекты и растет прозрачность рынка, что позволяет привлекать долгосрочные инвестиции и стимулирует выход на рынок  серьезных игроков.

Тенденции:

•         Рост конкуренции на рынке

•         Повышение качества объектов

•         Укрупнение офисных центров и появление мульфазных проектов:

• Бизнес-парк "Аврора" на Садовнической набережной.  Класс "А".  Общая площадь 100 000 м2, застраивается в 4 очереди.  Девелопером выступает Forum Management, срок разработки всего проекта 2002-2007.
• Бизнес-центр "Дукат Place" на ул. Гашека.  Класса "А".  Общая площадь – 60 000 м2.  Застраивается в 3 очереди.  Девелопером выступает Hines, срок разработки всего проекта 2002 – 2006.
• Бизнес-парк "Крылатские холмы" на Крылатской ул.  Класс "А".  Общая площадь площадь – 60 000 м2.  Застраивается в 2 очереди.  Девелопером выступает CMI Development, срок разработки всего проекта 2003 – 2005.
• Районы "Москва-Сити" (1 000 000 м2) и "Золотой остров" (более 1 100 000 м2).

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Инвестиции в торговую недвижимость Москвы переживают настоящий бум - более $1 млрд. до конца 2004 г.:

• Рост числа торговых центров

(программа Московского правительства по развитию потребительского рынка и услуг города Москвы на 2004-2006 гг.)

• Реконструкция рынков (32 рынка за 2004-2006 гг.) предусматривает увеличение площадей, повышение уровня сервиса, расширение ассортимента. Перепрофилирование земельных участков в рамках Программы по переносу промышленных предприятий за пределы Москвы

Всего в Москве до конца 2006 г. планируется построить не менее 121 торговых объектов общей площадью свыше 3, 2 млн. м2.

Структура инвестиций:

• Инвестиции российских компаний: "Перекресток" - $150 млн. до конца 2004 г., в 2005 г. - около $200 млн.,  "Седьмой континент "

• Иностранные инвесторы: Metro C&C, Real

• Новые игроки: REWE Group  совместно с холдингом "Марта" - Billa (в ближайшие 3-5 лет инвестиции составят порядка $500 млн.), Kingfisher (600 $ млн. в течение 10 лет), Marks&Spencer.

Тенденции:

• Изменение структуры торговых площадей в сторону роста качественных площадей

• Развитие дискаунтеров: 2004 г. - 233, 2004- 2006 гг. - открытие более 600 магазинов данного формата

• Повышенное внимание девелоперов к развлекательной составляющей торговых центров:  "Атрилэнд" (12 тыс. м2) откроется в октябре в "Атриуме"

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Объем инвестиций в складскую недвижимость в 2004 г. оценивается в $250 млн.

В 2005 г будут реализованы проекты общей площадью более 500 000 м2.

Факторы, влияющие на рост инвестиционной привлекательности рынка складских помещений:

• улучшение инвестиционного климата в России
• стабильный рост производства
• развитие сектора розничной торговли
• проникновение на рынок крупных иностранных и российских компаний, нуждающихся в современных складских комплексах, соответствующих международным стандартам

Средний срок окупаемости вновь построенных складских комплексов составляет 5-8 лет, при этом стоимость и сроки возведения складов существенно меньше, чем те же показатели для торговых и офисных помещений.

Уровень доходности до 22% на лучшие предложения (удачное расположение, профессиональные логистические компании в управлении товарными потоками).

Тенденции:

• изменение структуры складских площадей

• высокий рост спроса на складские помещения класса "А«

• в ближайшие годы верхняя планка составит 150 $ за м2 в год без НДС

• рост инвестиций со стороны логистических компаний

            (НЛК, Tablogix, FM Logistic)

• российские компании все более активно отдают логистику на аутсорсинг ("Патерсон", "Эльдорадо")

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Основная тенденция - массовое закрытие крупных московских гостиниц для сноса или реконструкции:

• "Россия" прекратит хозяйственную деятельность в середине 2006 года. Ввод в эксплуатацию - конец 2008 года. Объем затрат инвестора - $500 млн.

• " Париж Hilton " (бывший "Интурист") должен открыться в апреле 2006 года.  Объем затрат инвестора (Superior Ventures Ltd. Red Square Development Company) - $120 млн.  Управляющая компания - Ritz Carlton.

• " Москва " Объем затрат инвестора (Decorum) - $500 млн.- около $350 млн. Ввод в эксплуатацию - к 2006 году. 

• Marriott International инвестирует средства в строительство первого отеля бренда Marriott Courtyard. Открытие – конец 2004 г.

В августе правительство Москвы выпустило постановление "О схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2005 года".  Из него следует, что за три года в столице будет построено 122 гостиницы (сейчас в городе около 150 гостиниц) на 22 000 мест. Факторы, тормозящие приход иностранных инвесторов:

• экономически оправданными в Москве являются только проекты по возведению гостиниц верхнего ценового сегмента: затраты на строительство гостиниц разных категорий сопоставимы, а доходность и сроки окупаемости различаются в разы

• трудности, с которыми сталкиваются девелоперы и инвесторы в столице (доля города, аренда земли, коммуникации, разрешительная документация и т.п. – в целом нагрузка на проект может составлять до 50% от стоимости) приводят к тому, что расходы на реализацию гостиничных проектов различной классности приблизительно равнозначны

• несовершенство законодательной базы и отсутствие экономической прозрачности

• недостаток профессиональных управленцев и слабая профессиональная подготовка среднего менеджерского звена гостиниц

• нестабильная политическая ситуация, в частности, сокращение въездного турпотока  последних месяцев в связи с террористическими актами, делает проблематичным долгосрочное прогнозирование развития рынка

Тенденции:

• При стабилизации политической и экономической ситуации - стабильный рост спроса, особенно на гостиницы среднего ценового сегмента

• Временное сокращение общего номерного фонда в связи со сносом и закрытием устаревших гостиниц (ситуация изменится после вывода на рынок в 2005-2007 г.г. новых объектов)

• Рост спроса на гостиницы уровня 3 звезды с международным оператором в качестве управляющей компании

• Смещение гостиниц уровня 3 звезды за пределы Садового Кольца и концентрация в Москве гостиниц высшего ценового сегмента

• Приход на российский рынок иностранных сетей (Ritz Carlton, Accor, Four Seasons, Rezidor SAS)

• Появление в ближайшие годы в высшем ценовом сегменте гостиниц под международным брендом, управляемых известными западными компаниями

Дальнейшее формирование рынка индивидуальных средств размещения, который может составит серьезную конкуренцию гостиничным

Шершнев Илья,

Директор по развитию «Swiss Realty Group».