Коммерческая ипотека - кредитование или ломбард?

"Сегодня объем рынка увеличивается, цены, возможно, стабилизируются, и рынку будет нужен новый импульс для того, чтобы развиваться дальше", - считает г-н Шершнев. Конечно, главным импульсом должен стать общий экономический рост, но чрезвычайно важно, чтобы были созданы логичные механизмы финансирования. Макроэкономика меняет не только объем, но и качество рынка. Например, увеличивается размер офисной площади на одного работника - это можно увидеть на примере многих стран. К тому же теперь, помимо человека, нужно разместить еще немало офисной техники. И дальновидные работодатели не хотят экономить на площади помещений: улучшаются условия труда, строятся новые здания, применяются новые типы планировок.

Новые стандарты вызваны новыми подходами к управлению. На смену знакомой до боли "коммунальной" архитектуре советских НИИ с ее комнатно-коридорной организацией приходит большое открытое пространство. Понятно, что и на увеличение площади, и на современную начинку офисов нужны дополнительные средства.

Ипотечный словарь

Одним из инструментов финансирования проектов является коммерческая ипотека. Пока существуют некоторые расхождения в понятии о коммерческой ипотеке. Коммерческой иногда называют ипотеку в оппозиции социальной. В этом контексте социальная ипотека подразумевает финансирование под низкие проценты, а коммерческая - рыночные процентные ставки. Однако во избежание путаницы, по мнению Swiss Realty Group, от такого определения следует отказаться, а под коммерческой ипотекой понимать только кредитование  юридических лиц под залог коммерческой недвижимости в противовес жилищной ипотеке - кредитованию частных лиц под залог жилой недвижимости.

У коммерческой ипотеки могут быть разные цели. Компании, объясняет г-н Шершнев, пользуются ипотечными схемами не столько для покупки объектов недвижимости, сколько для пополнения оборотных активов. Причем закладывается та недвижимость, которая у них уже есть. Заметим от себя, что на самом деле за рубежом mortgage (ипотека) - это кредит под залог покупаемой недвижимости, а equity loan - кредит под залог недвижимости, уже находящейся в собственности или хотя бы той ее части, которая уже профинансирована. Причем этот кредит (весьма популярный не только у коммерсантов, но и у простых смертных) может быть использован на что угодно - покупку свечного заводика или нового автомобиля.

Но у нас любой кредит с залогом недвижимости, чтобы окончательно запутать общественность, называется ипотекой. Сегодня для многих компаний, имеющих недвижимость, это практически единственная возможность получить кредит.

Интересно, что в сфере коммерческой недвижимости 90% случаев получения кредита под залог - это как раз equity loan и лишь 10% - настоящая ипотека, когда закладывается именно то, что покупается. "Обычно деньги берутся под развитие бизнеса, - сетует г-н Шершнев, - а наша задача в том, чтобы люди имели возможность купить недвижимость в кредит". Из оставшихся 10% около трети компаний обращаются за получением ипотечного кредита с целью покупки объекта коммерческой недвижимости, чтобы в дальнейшем сдавать площади в аренду.

Хочешь кредит - купи сначала сам

Основная проблема с коммерческой ипотекой заключается в недоразвитости законодательства. "Появление закона об ипотеке, конечно, достаточно серьезный шаг в сфере жилищного кредитования, - считает г-н Шершнев, - однако законодатели  не предусмотрели достаточного количества норм для того, чтобы сходные инструменты работали и в области коммерческой ипотеки". Основное препятствие заключается в том, что в соответствии с законом на сегодняшний день невозможно оформить закладную до момента заключения сделки купли-продажи. То есть человек должен сначала приобрести объект недвижимого имущества, и только потом он может его заложить и получить под него финансовые ресурсы. Спрашивается, на что же он должен его купить, зачем ему тогда вообще кредит и где же здесь ипотека?

Проблемой также являются дополнительные финансовые издержки, например, на нотариальное оформление. Сдерживают коммерческую ипотеку и слишком высокие требования по минимальному даунпэйменту - размеру первоначального взноса, необходимого для получения кредита. Стандарт для нашего рынка - от 20 до 30% стоимости объекта, в то время как на Западе - от 5 до 15 процентов. Еще один тормоз развития - риск роста процентных ставок, особенно в рублях, что не позволяет финансовым учреждениям выдавать кредиты в рублевом эквиваленте. А вот риски, связанные с сохранностью объекта залога, решаются достаточно просто, с помощью страхования. "Это, естественно, увеличивает издержки, но любой нормальный инвестор не отказывается от такого инструмента, как страхование", - говорит г-н Шершнев. Впрочем, никто и не даст кредит, пока объект залога не будет застрахован.

Идем в обход

По словам г-на Шершнева, наиболее распространены три схемы кредитования. Первая схема связана с преодолением уже упомянутого казуса в законодательстве, делающего классическую ипотеку невозможной применительно к нежилым помещениям. Из-за невозможности получить кредит ДО покупки приходится получать его ПОСЛЕ. Для этого заемщик должен сначала профинансировать покупку объекта из собственных средств (а поскольку их нет - просто занять), а после регистрации своих прав на объект потом получить кредит. Естественно, это довольно рискованно: как известно, заемщик предполагает, а банк располагает. А кредиты, полученные под честное слово, придется возвращать быстро, иначе могут и на счетчик поставить. Тем не менее, это достаточно типичная схема.

Схема вторая - весьма замысловатая. Может быть заключена трехсторонняя сделка. "Собственник здания фактически передает свое недвижимое имущество в залог банку и является на данном этапе поручителем за заемщика", - говорит г-н Шершнев. Однако эту схему достаточно сложно реализовать, так как необходимо убедить текущего собственника объекта в том, что ему это нужно.

В ситуации, когда на рынке достаточно много клиентов, которые готовы финансировать проекты самостоятельно, убедить продавца, в том, что ему еще надо ручаться за того, у кого нет достаточных средств. К тому же, если цена высока и превышает рыночную, то вряд ли проект получит финансирование в банке или другой кредитной организации.

Третий, наиболее удобный вариант - следующий: объект покупается на компанию, которая является дочерней по отношению к банку. В эту компанию заемщик переводит порядка 20-40% средств. Это, по сути дела, его даунпэймент. Остальную сумму вносит банк. Соответственно, объект недвижимости приобретается на дочернюю компанию, и уже она в дальнейшем передает этот объект квази-заемщику. Здесь, правда, тоже есть риски: банк в любой момент может отказаться от сделки и вернуть заемщику деньги. Например, у банка могут быть свои интересы в области недвижимости и, если объект достаточно интересен, а цена привлекательна, не исключено, что банк... просто оставит объект себе. Хотя таких случаев на практике не так уж много.

*  *  *

Все перечисленные г-ном Шершневым схемы коммерческой ипотеки позволяют пессимистам с грустью констатировать, что среди них нет ни одной реальной. А оптимисты могут надеяться, что нормальные экономические отношения в сфере кредитования нежилой недвижимости когда-нибудь придут в голову нашим законодателям.