Классовое неравенство

Еще несколько лет назад существовали два подхода к классификации столичной недвижимости: суть одного сводилась к делению Москвы на районы, другого - к делению объектов на их заявленные рыночные стоимости, но назвать их системами в полной мере этого слова было сложно. "Сейчас наиболее распространена система, основанная на упрощенном учете основных параметров жилья, - рассказывает генеральный директор компании АРТ-Билдинг Андрей Анохин. - Все классификации включают в себя от 5 до 15 критериев, но существенным их недостатком является невозможность четкого определения класса объекта, так как оценочные факторы имеют разный вес важности, а методология их учета отсутствует". "Одна из причин, по которой никак не получается сгруппировать жилую недвижимость, состоит в том, что любая мало-мальски значимая классификация в России зачастую трактуется в чью-то пользу. То есть не является объективной", - подчеркивает первый заместитель генерального директора Корпорации "МИАН" Дмитрий Кузнецов.

Меньше всего проблем, по оценкам экспертов, возникает с классификацией типового жилья, которое подразделяется на привязанные к различным домостроительным комбинатам серии. Что же касается остальных традиционно выделяемых типов жилой недвижимости, таких как бизнес-класс, элитное жилье, то тут у застройщика появляется полная свобода действий: позиционировать свой объект можно так, как сам застройщик считает нужным. "Некоторые застройщики представляют свои объекты на рынке в соответствии с их собственным представлением", - говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Владимир Федоров.

Таким образом, если застройщик считает, что построил элитный дом, то он так и будет позиционировать его на рынке, несмотря на то, что с этой классификацией могут не согласиться остальные участники рынка или эксперты. "На рынке действует "система прецедента", - отмечает пресс-секретарь Корпорации "СХолдинг" Оксана Басова. - Критериями классификации здания выступают его местоположение, тип, количество квартир в доме, качество строительства и отделки, а также внутренней структуры и коммуникаций. Если взять серийный дом в районе Шаболовки, то его можно будет отнести к бизнес-классу, а если этот же дом построить в Южном Бутово, то дом будет относиться к зданиям эконом-класса."

Однако с этим готовы мириться далеко не все застройщики. Зачастую в условиях отсутствия общепризнанных критериев классификации они стремятся отнести свой дом к тому классу, который для них наиболее удобен по цене. "Отсутствие общепринятой классификации дает возможность продавцу проводить масштабные PR-акции и формировать недостоверное мнение об объекте среди покупателей", - сетует Андрей Анохин. То есть в чистом виде "рынок продавца", где покупатель сознательно вводится в заблуждение. И главное, зачастую свято верит в то, что ему говорят.

Но следует отметить, что на рынке довольно много действительно высококачественных объектов, которые в полной мере соответствуют заявленному классу. Отрицать этот факт трудно, но, порой, потребителю бывает нелегко определить, действительно ли приобретаемый дом относится к элитному или это все-таки качественный бизнес-класс.

К тому же, как отмечает Дмитрий Кузнецов, оценка потребителем приобретаемого жилья очень субъективна. Например, покупатель выберет какой-то определенный район в силу лишь ему известных причин. И что это будут за причины, предугадать при строительстве дома крайне сложно. Скорее всего, обыкновенное и до боли знакомое каждому покупателю "хочу именно это, и все тут". Особенно это касается недвижимости в центре столицы. Они будет всегда считаться элитной и никакая другая классификация, кроме территориальной близости к Красной площади и Кремлю не сможет сказаться на ее стоимости.

Однако классификация по территориальному признаку не может являться единственным критерием определения стоимости недвижимости, а должна выступать как дополнение к прочим условиям. "В идеале, стоимость квадратного метра должна коррелировать с классом объекта, и оба параметра должны, в свою очередь, соответствовать месторасположению дома", - говорит Владимир Федоров. Так что некоторые эксперты сомневаются в том, нужна ли классификация как самим потребителям, так и участникам рынка. "Она совершенно не влияет на качество строительства. Она не найдет поддержки у всех участников рынка и будет требовать постоянных уточнений и дополнений", - сетует Дмитрий Кузнецов. Владимир Федоров соглашается, что существующие на сегодняшний день варианты классификаций мало помогают покупателям, внося только путаницу. Единая классификация нужна, прежде всего, профессионалам рынка.

Но существует еще одно мнение. "В первую очередь классификация весьма невыгодна тем застройщикам и инвесторам, которые осознанно позиционируют объекты выше их реального статуса. Им, как минимум, уже заявленные на рынок объекты необходимо продать по ранее разработанным стратегиям маркетинга", - поясняет г-н Анохин.

Как рассказывают профессионалы, еще несколько лет назад, когда появились первые попытки классифицировать объекты жилой недвижимости, за время возведения дома его проект, планировка, используемые строительные и отделочные материалы настолько менялись, что проект "переходил" из дешевой категории в более дорогую и обратно. Причем такой процесс мог происходить несколько раз с одним и тем же домом. Однако это было не завышение класса при помощи широко используемых сейчас некоторыми застройщиками PR-технологий, а вполне объективное повышение в связи с созданием дополнительных условий, которые впоследствии улучшат жизнь покупателей квартир в доме. "Завысить" уровень дома с помощью рекламных и PR-технологий можно, но "повысить" нет. Но зато еще на этапе проекта и строительства можно "повысить" уровень дома, играя с материалами и инженерией", - отмечает Оксана Басова.

Помимо PR-технологий, способом завышения статуса построенного дома может быть цена. "Застройщик устанавливает высокую цену на объект и обосновывает ее наличием наиболее явных преимуществ объекта (например, особое месторасположение дома). И неподготовленные покупатели пока на это клюют", - говорит Андрей Анохин.

В наибольшей степени от отсутствия классификации страдают бизнес-класс и "элита". Во-первых, слишком велик соблазн застройщика продать качественный дом, относящийся к бизнес-классу, по цене элитной недвижимости. Во-вторых, значительно шире поле для манипуляций: соответствующий уровню бизнес-класса дом недалеко от центра продать по цене элиты вполне возможно. И такая ситуация на рынке не редкость. Однако как отмечает Андрей Анохин, в настоящее время более разборчивыми и подготовленными являются покупатели элитного жилья.

На самом деле в нынешних условиях грань между бизнес-классом и элитной недвижимостью размыта донельзя. "Все-таки не зря говорится, что риэлторский бизнес строится на личных контактах, - рассуждает Владимир Федоров. - Именно от того, к какой категории отнесут риэлторы тот или иной дом, отчасти зависит его успех на рынке, что и создает повод для манипуляций".

"Если квартиры покупаются по выставляемой цене, значит они "в рынке", - добавляет Дмитрий Кузнецов из МИАН. - Очень сложно понять, завышена цена или нет, потому, что сейчас просто нет эталона, по которому можно ее измерить".

Однако сложно понять, почему застройщик, построивший качественный дом бизнес-класса, боится в этом признаться и позиционирует объект как элитный. "Парадоксально, но среди участников российского рынка сложилось абсолютно неверное представление, что если объект назвать элитным, то априори он будет успешный, а если эконом-классом, то неуспешный. Но это не так. Остается объяснить застройщикам, что в бизнес- или эконом-классе нет ничего стыдного", - резюмирует Андрей Анохин.