Аналитики прогнозируют стабилизацию цен на недвижимость

24 августа Московская Ассоциация - Гильдия Риэлтеров провела конференцию «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». На конференции прозвучали доклады ведущих аналитиков России. Специалисты рассказали, что ждёт участников рынка в ближайшем будущем.

Первым выступил научный руководитель Аналитического центра ЗАО «Агентство МИЭЛЬ» - Геннадий Стерник. Он рассказал , что агентство проводит мониторинг московского рынка жилья вот уже 193 месяца, с июня 1990 по июнь 2006 года.

Мониторинг показал, что за последние 16 лет развития рынка динамика цен чётко распадается на два этапа. Первый этап включает в себя стадию старта (с уровня 100 $/кв. м), разгона и взлета (к марту 1995 года - 1270 $/кв. м), колебательной стабилизации со снижением высоты (к июню 1998 года - 980 $/кв. м) и закончился стадией кризиса (июнь 2000 года - 650 $/кв. м). Второй этап пока демонстрирует постоянный рост цен на рынке жилья (к июню 2006 года - более 4000$ /кв. м), с некоторыми кратковременными падениями темпов роста.

Из анализа видно, что основная причина резкого увеличения темпов роста цен с лета 2005 года связана с повышением платежеспособного спроса на недвижимость и со снижением предложения, что, в свою очередь, вызвано уменьшением объемов строительства. Геннадий Стерник считает, что темп роста цен на недвижимость в ближайшее время стабилизируется и может даже снизиться, но к концу 2007 г. цены опять пойдут вверх и составят к октябрю 2007 года минимум 4300 долларов за метр.

Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства «RWAY» рассказал , что за первую половину 2006 года средние цены на жилье в Москве выросли на 50%. Вместе с тем, заметил аналитик, как это не парадоксально, но рынок жилья развивается, хотя только для обеспеченных домохозяйств - 10-12% из всего количества. К тому же за счет высоких темпов роста цен на жилье это число постоянно уменьшается и растет доля спекулятивных сделок.

«Рудименты социального жилья остались только в столице, во всех других регионах за жилье приходиться платить практически «по полной программе», - говорит специалист. Хотя цены на жилье в большинстве регионов существенно ниже московских, не так много в стране мест, где средние доходы домохозяйств соизмеримы с московскими».

В целом по России итоги первого полугодия, по словам Крапина, не внушают оптимизма. Цифры говорят о том, что при принятии решений по созданию рынка доступного жилья были допущены системные ошибки и просчеты.

Кроме того, по его словам, региональные рынки заинтересованы в том, чтобы высокие темпы роста цен на московское жилье продолжались как можно дольше, а затем - стабилизировались на достигнутых высоких значениях: «Какие процессы при этом еще будут происходить на рынке - не столь важно для игроков рынка, которых вытесняют из рыночной ниши. Основное для них - получение максимальных доходов».

По мнению экспертов агентства, дальнейшее развитие ситуации на московском рынке жилья не приведет к какому-либо кризису в ближайшие 12-18 месяцев: «Существенно поменяется лишь портрет типичного покупателя. Основную долю жилья в Москве будут приобретать не для улучшения жилищных условий, а для бизнеса - перепродаж и аренды».

Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК «Масштаб» заявила , что своеобразным заменителем московских квартир может служить загородная недвижимость. Уже сейчас есть определенные тенденции спроса на жилье в Московской области. 30% от общего спроса - это люди, которые готовы купить пригородную недвижимость, и с каждым месяцем эта цифра растет. Однако и здесь не все так просто. Дело в том, что в элитном сегменте предложение заметно превышает спрос, тогда как в «бизнес»-сегменте его не хватает, а в «эконом» просто отсутствует.

Что касается перспективы развития загородной недвижимости, то будут развиваться районы, близкие к Москве, с новым типом урбанистической застройки. Одновременно планируется увеличение доли таунхаусов, появление городских коттеджей и малоэтажных многоквартирных домов.

Председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья Валерий Казейкин отметил , что 2006 год можно назвать уникальным, так как ещё год назад никто не предполагал, что цены вырастут на 100 %. Несмотря на все принятые законы, доступность жилья падает. А из-за принятия ФЦП «Жилище» предложений на рынке станет ещё меньше. Он объясняет это тем, что, выполняя государственные обязательства, власти используют квартиры, представленные на рынке, в то время как застройки специально для этих целей не существует. Также Казейкин отметил, что одной из причин дестабилизации на рынке новостроек является введение 1 апреля 2005 года нового закона о долевом строительстве.

Что касается ипотечного кредитования, всего за 2000 - 2005 г. выдано 191600 кредитов на приобретение квартир. По прогнозу АИЖК, к 2010 году количество кредитов составит 1011 тысяч штук, тогда как на данный момент количество кредитов составляет всего 344 тыс. штук.

Генеральный директор агентства недвижимости «САВВА» Константин Апрелев назвал следующие причины стремительного роста цен:

1. Рост доходов населения

2. Высокая доходность рынка ценных бумаг и сырьевого сектора экономики

3. Развитие ипотечного кредитования

4. Ажиотаж населения, на фоне высоких темпов роста цен

5. Инвестиционная привлекательность жилья в Москве для вложений

6. Сокращение притока на рынке альтернативных квартир

7. Структура покупательского спроса на 70 % состоящего из покупателей, не имевших до приобретения квартиры постоянной московской прописки.

Как прогнозирует АН «САВВА», осенью 2006 года ещё больше уменьшится круг лиц, способных купить жильё по возросшей цене, также ожидается ухудшение условий получения ипотечных кредитов, что приведёт к снижению спроса на такого вида кредитование. Константин Апрелев представил следующий возможный сценарий развития ситуации в осенний период:

Сохранение темпов роста цен (более 4 %) - вероятность 15 %; стабилизация цен (1-2 %) - вероятность 60 %; снижение цен (более 4 %) - вероятность 25 %.

Елена Мингова