Выступление руководителя ФАС в Барселоне

14 сентября руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко выступил с докладом на 2-й сессии Всемирного форума городов ООН-ХАБИТАТ в Барселоне.

Тема форума сформулирована в форме вопроса: «Города: центры культуры, всестороннего учета интересов и интеграции?» Такая постановка вопроса, прежде всего, связана с тем, что согласно прогнозам, через 50 лет две трети населения будет проживать в городах. Поэтому цель форума - привлечь внимание национальных и местных правительств, широкой общественности к проблемам, которые ставит перед человечеством глобализация и урбанизация.

Приветствуя участников Всемирного форума, руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко отметил, что проведение подобного мероприятия является важным событием международного сотрудничества в сфере устойчивого развития городов и реализации глобальной компании ООН-ХАБИТАТ по их рациональному управлению. «Делегация России готова сделать свой вклад в это важное направление международного сотрудничества с учетом интересов стран с переходной экономикой».

Владимир Аверченко акцентировал внимание присутствующих, прежде всего на тех моментах, которые определяют перспективный характер формирования и развития российских городов. В частности - это реализация в России федеральных программ: «Жилище» и «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда». «В настоящее время, - отметил Аверченко, - Федеральное агентство ведет активную работу по увеличению средств, выделяемых из федерального бюджета на реализацию данных программ».

Владимир Аверченко выразил озабоченность тем, что в России пока ещё не нашли широкого распространения товарищества собственников жилья и другие формы управления жилищным фондом с привлечением граждан. «Вместе с тем, в отдельных регионах России начали формироваться частные управляющие компании, которые готовы сегодня инвестировать немалые средства в развитие жилищно-коммунального хозяйства, ремонт, содержание и реконструкцию жилищного фонда».

В заключении Владимир Аверченко подчеркнул, что учет международного опыта в решении  жилищного вопроса, прежде всего незащищенных слоев населения будет способствовать успешному развитию городов и борьбе с бедностью.

Выдержки из выступления

руководителя Федерального агентства
по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству
В.А.Аверченко на 2-й сессии Всемирного форума городов
г. Барселона (Испания)
13-14 сентября 2004 г.

Конституцией Российской Федерации в числе основных прав гарантируется право каждого гражданина на жилище, и государство несет ответственность за соблюдение этого права.

Жилищный фонд Российской Федерации составляет 30 % всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и насчитывает 2,85 млрд. квадратных метров общей площади. Несмотря на то, что в частной собственности находится более 70 процентов жилищного фонда, государство несет ответственность за общее его состояние.

Статистика свидетельствует о высоком уровне износа жилищного фонда России, после 70-процентного износа жилье становится неремонтопригодным, ветхим, опасным для проживания. В таком жилье, в настоящее время проживает около 5 млн. человек или 3,4 % от всего российского населения. К сожалению, большинство этого населения относится к категории малообеспеченных слоев населения.

Наибольшую долю ветхого жилья составляет малоэтажное жилье. Значительную часть его занимает жилищный фонд шахтерских городов и поселков, а также ведомственный жилищный фонд других отраслей народного хозяйства бывшего СССР.

Учитывая свои обязательства перед народом, для решения проблемы ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда Правительством Российской Федерации в 2002 году утверждена в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда». Основными целями подпрограммы являются:

обеспечение благоустроенным жильем граждан, проживающих в условиях, непригодных для постоянного проживания;

ликвидация до 2010 года существующего аварийного жилья, признанного таковым в 2000 году.

В настоящее время Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, которое я представляю, ведет работу по увеличению средств, выделяемых из федерального бюджета на реализацию вышеназванной подпрограммы. Не менее важная проблема для России - состояние жилищного фонда первых массовых серий, представленных 5-9 этажными крупнопанельными, кирпичными, крупноблочными зданиями. В свое время это было материальным воплощением модели малогабаритного экономичного жилища, призванной решить острую жилищную проблему в 1960-70-х годах.

Высокие эксплуатационные расходы на ремонт и поддержание такого фонда, неудовлетворительные теплозащитные качества зданий предопределили ускоренное моральное старение и прогрессирующий физический износ такого жилищного фонда.

Вместе с тем, он остается востребованным, в том числе и как социальный жилищный фонд с устойчивой динамикой спроса на вторичном рынке жилья, что требует иных подходов к нему.

Такой фонд необходимо модернизировать и реконструировать.

Зарубежный опыт обновления районов старой застройки, в частности, в Германии и Франции показывает эффективность инвестиций в реконструкцию фонда первых массовых серий.

При рассмотрении различных технологических решений реконструкции, альтернативой является отказ от массового сноса панельных зданий даже в ряде благополучных стран Европы.

Вариант сноса таких зданий в условиях острого дефицита жилья и бюджетных средств на новое строительство, может быть обоснован в отдельных случаях по градостроительным соображениям и при условии осуществления процессов опережающего инвестирования нового строительства.

С учетом этих обстоятельств осуществляется программа сноса пятиэтажных жилых домов первых массовых серий в г. Москве.

В субъектах Российской Федерации пошли по пути модернизации и реконструкции фонда первых массовых серий. Так, например, в Санкт-Петербурге разработана Региональная программа реконструкции жилых домов первых массовых серий в объеме 8900 тыс. кв. м с этапами реализации до 2020 года.

Опыт реконструкции домов первых массовых серий с учетом решения задач энергосбережения имеется в Республике Татарстан, Московской и Мурманской областях, в Екатеринбурге, Омске, Сургуте, Челябинске и других городах.

В то же время все большее значение приобретает не стоимость квадратного метра жилья, а расходы, которые будет нести владелец жилого помещения, складывающиеся из единовременных затрат на покупку или строительство жилья и последующих расходов за коммунальные услуги (теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, электро- и газоснабжение), эксплуатацию здания, а также комфортные условия проживания.

Здесь надо отметить, что применяемые сегодня схемы модернизации и реконструкции домов и инженерных систем не приведут к увеличению оплаты за коммунальные услуги при повышении комфортности жилища.

Кроме того, резервы энергоресурсосбережения в сфере жилищного хозяйства России все еще огромны.

Между тем, помимо улучшения состояния жилищного фонда, ликвидации ветхого и аварийного жилья, в России существует проблема эффективного управления жильем.

Все многоквартирные жилые дома в России после 1991 года по факту представляют собой кондоминиумы. До 1991 года единственным собственником было государство, в результате разделения полномочий, в том числе в жилищном секторе, к нему добавились муниципалитеты и субъекты Федерации. После объявления приватизации жилищного фонда к перечисленному количеству собственников добавились граждане (физические лица) и юридические лица, с мнением которых необходимо считаться при выборе управляющих организаций и заключении договоров с подрядными организациями, осуществляющими работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов.

Именно эти обстоятельства являются сегодня серьезным препятствием к проведению любых нововведений в системе управления содержанием и ремонтом, реконструкцией и модернизацией жилых домов, изменением системы оплаты за жилье и коммунальные услуги.

Вместе с этим имеется также проблема с реализацией органами местного самоуправления, отвечающими за обеспечение населения муниципального образования качественными условиями проживания, системы управления многоквартирными домами.

В многоквартирных жилых домах только часть жилищного фонда принадлежит муниципалитетам, в котором проживают граждане по договору социального найма. В остальных жилых помещениях живут собственники, которым помимо жилых помещений принадлежит доля в праве на общее имущество жилого дома, за сохранность которой они должны самостоятельно нести бремя ответственности. Но как это сделать эффективно они не знают, не умеют, а зачастую просто не хотят.

Кроме того, до сих пор искусственно сохраняется одинаковый порядок оплаты за жилье и коммунальные услуги для собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных жилых домах. Безусловно, эта норма справедлива в отношении тарифов на коммунальные услуги, но не совсем логична в отношении платы за содержание и ремонт жилья. В рамках действующего законодательства и те, и другие лишены сегодня возможности и ответственности в оплате работ по капитальному ремонту так как данный платеж выведен из структуры платежа. Вместе с тем, никто не освобождал собственников от бремени ответственности за сохранность принадлежащей ему собственности.

Органы местного самоуправления ответственны перед всеми гражданами муниципального образования за сохранность своего муниципального имущества.

Не нашли широкого распространения товарищества собственников жилья и другие формы управления жильем с привлечением населения.

Они были поставлены в неравные условия с муниципальным жилищным фондом более высокими тарифами на коммунальные услуги по сравнению с муниципальным фондом (без обеспечения их финансовой поддержкой из муниципальных бюджетов на разницу в тарифах для населения и полной стоимостью услуг, льгот и субсидий) и отсутствием возможности реализовать права на нежилые помещения и придомовую территорию. При таких условиях чрезвычайно затруднительно вести бизнес в секторе управления жильем.

Вместе с тем, в отдельных регионах России начали формироваться частные управляющие компании, эффективно работающие в жилищном секторе, несмотря на явные отступления от действующего законодательства.

Первостепенной задачей государства должно стать формирование законодательства, способствующего четкому определению предмета и прав управления, но только эффективного управления «чужой собственностью» с целью ее сохранности, улучшения состояния, снижению затрат на содержание этой собственности при участии в этом процессе всех собственников.

В жилищном секторе предметом бизнеса может стать управление жильем, работы по содержанию и ремонту жилищного фонда, работы по выборочному капитальному ремонту, комплексному капитальному ремонту и модернизации.

Для этого необходимо внесение изменений в российское законодательство. В этой части большие надежды возлагаются на скорейшее принятие Жилищного кодекса Российской Федерации, который должен стать единственным основополагающим документов в части реализации правоотношений в жилищной сфере.

В связи с вступлением в силу закона «О техническом регулировании» разрабатываются технические регламенты содержания и ремонта жилищного фонда, которые должны включать все виды ремонтов жилых зданиях и придомовой территории. Технические регламенты должны быть обязательными для применения органами местного самоуправления, собственниками жилищного фонда и организациями, привлеченными по договорам на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда.

Вместе с техническими регламентами необходимо разработать все типы договоров и перечни услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, входящие в оплату по содержанию и ремонту жилья.

В заключение можно констатировать, что сейчас в России в жилищном секторе стоят три первоочередные задачи:

ликвидация ветхого и аварийного жилищного фонда;

модернизация и реконструкция жилищного фонда первых массовых серий;

привлечение частного бизнеса для обслуживания, ремонта и управления жильем.

Реализация этих задач позволит предоставить социально недостаточно защищенным слоям населения нормальные жилищные условия и тем самым способствовать успешному устойчивому развитию городов.