Выступление Г.В.Бооса в Госдуме РФ 10 июня 2004 года

Выступление заместителя Председателя Государственной Думы Г.В. Бооса на 34 заседании ГД РФ 10 июня 2004 года

Уважаемый Борис Вячеславович, уважаемые коллеги! Сегодня мы на специальном пленарном заседании рассматриваем один из важнейших, жизненных вопросов, который затрагивает, наверное, интересы большинства семей в нашей стране Анализ рынка за последние 12 лет показывает, что в этом важнейшем аспекте жизни людей накопилось большое количество проблем. И несбалансированность жилищного рынка отражается очень ярко в постоянном росте цены на этом рынке на жилье.

При этом повышение платежеспособности населения, которое происходит за последние 4,5 года, а это, в первую очередь повышение реальных денежных доходов населения, отражается не в росте адекватном строительства жилья, а отражается в адекватном росте цены на это жилье.

Так, если в 2003 году средний рост доходов, реальных денежных доходов населения в стране составил 26 процентов, то рост цены на жилье точно также составил те же самые 26 процентов в среднем по стране. А в Москве, поскольку здесь платежеспособный спрос оценивается не только возможностями Москвы, но и возможностями обеспеченных граждан всей страны, то в Москве рост цены составил в прошлом году даже 45 процентов.

Анализ этих проблем, а я их хотел бы вкратце обозначить, можно было бы структурировать по нескольким основным принципам.

Первое. Это неразвитость системы ипотечного жилищного кредитования. Здесь накопившиеся проблемы связаны и с тем, что риски, как коммерческих структур, так и финансовой системы в целом столь высоки, что банковские кредиты становятся психологически недоступны для граждан в силу высокой процентной ставки по этим кредитам.

Кроме этого существенным фактором является то, что необходимо делать первый взнос при приобретении жилья за счет личных средств граждан, так как размер кредита предоставляемого на приобретение жилья, даже под залог этого жилья, составляет не более, как правило, 70 процентов от стоимости жилья. Соответственно 30 процентов надо сразу где-то найти.

Кроме этого, высоки транзакционные издержки по всей системе, по всей финансовой цепочки приобретения, строительства и приобретения жилья.

Вторая категория - это категория, связанная с самим строительством жилья. Здесь тоже накопилось достаточно много проблем, это и непрозрачный доступ к земельным участкам, очень сложный доступ к земельным участкам, это большая забюрокраченность при этом доступе и большая забюрократизированность системы при строительстве жилья, шутка ли если сегодня для того, чтобы построить жилье необходимо получить в максимальном варианте до 139 подписей. Это, конечно, с момента начала землеотвода, до момента завершения строительства, и, конечно, это максимальное количество подписей. Но, тем не менее, согласитесь даже в таком варианте это внушительная цифра.

Кроме этого существенной проблемой сегодня стала недостаточность земельных участков, обустроенных инфраструктурой, и в первую очередь инженерной инфраструктурой, коммунальными системами и дорожно-транспортной сетью. Это тоже сегодня начинает давить этот рынок и недостаточность свободных земельных участков, обустроенных инженерной инфрастуктурой, может даже привести к тому, что если не будет предпринят ряд мер, в 2006 году в силу дефицита этих земельных участков, может произойти и спад в жилищном строительстве, несмотря на то, что спрос будет продолжать расти.

Кроме этого, существенной проблемой является возникновение некой монополии на рынке, которая так или иначе среди профессиональных участников этого рынка в гласном или негласном картельном сговоре, находящихся между собой, также находятся в сговоре с местными администрациями по осуществлению этого строительства, что сдерживает предложения, рост предложений на этом рынке, то есть, непосредственно само жилищное строительство на этом рынке.

Можно перечислять и дальше проблемы, которые существуют. Виктор Борисович в своем докладе очень подробно изложил всю эту проблематику и мы в своем пакете законопроектов предлагаем решение данных проблем. При этом я бы систематизировал этот проект законопроектов на некие пять блоков, условных, конечно, блоков, тем не менее, на мой взгляд, важных для более четкого понимания сути данного пакета законопроектов.

При этом мы преследуем, естественно, основную цель при принятии данного пакета — это сформировать правовые условия для, как строительства жилья, более простого, более конкурентного и по более прозрачным и простым схемам, то есть, стимулировать строительство жилья, так и обеспечить для большинства наших граждан возможность приобретения данного жилья, то есть, всячески стимулировать спрос на данное жилье.

При этом механизмы, которыми мы пользуемся: это и развитие института долгосрочного (подчеркну), долгосрочного жилищного кредитования, и создание условий для увеличения объемов жилищного строительства через внедрение процедур, прозрачных и контролируемых со стороны общества по землеотводу, через введение прав собственности на данные земельные участки, через упрощение процедур согласования, через создание конкурентной среды в жилищном строительстве.

Кроме этого, предлагается повышение эффективности функционирования рынка жилья. Теперь, какие же пять блоков я бы выделил, систематизируя и объединяя данный пакет законопроектов.

Первый - это, безусловно, Жилищный кодекс, который формирует новую жилищную политику в стране.  В чем основная суть данного Жилищного кодекса? Конечно, подавляющая часть данного Жилищного кодекса вытекает из нового Гражданского кодекса и регулирует гражданские правоотношения в жилищной сфере. При этом эти правоотношения как между гражданами - владельцами жилья, так и между гражданами и государством или гражданами и муниципалитетом, по вопросам пользования жильем, эксплуатации жилья и приобретения жилья как в собственность, так и в найм, как в коммерческий, так и в социальный.

Для гражданского оборота в Жилищном кодексе предусмотрено три основных категории жилья. Я бы хотел подчеркнуть это особенно, потому что это очень важно и важно будет в дальнейшем. Первая категория - это жилье, приобретаемое в собственность. Вторая категория - это жилье, получаемое в коммерческий найм. И третья категория, эта категория относится к малоимущим, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, это жилье, получаемое в социальный найм, так называемое социальное жилье.

Отдельно есть небольшая группа жилья, которая называется ведомственным жильем, но это отдельная группа, и мне бы не хотелось сосредотачивать на ней особое внимание, хотя она детально прописана в Жилищном кодексе.

Второй блок законопроектов -- это законопроекты, направленные на развитие различных форм жилищного кредитования населения и застройщиков, а также на создание условий для привлечения в жилищный сектор кредитных ресурсов. Этот блок состоит из, в первую очередь, законопроекта нового «О кредитных историях». В данном законопроекте мы видим одну из главных составляющих по обеспечению доступности для граждан получения кредитов.

И, кстати, не только для граждан, но и для организаций, организаций -застройщиков, для получения кредитов. При этом мы считаем, что и оценки, которые сделаны в том числе и банковским сообществом, позволяют в этом быть уверенными, мы считаем, что снизятся и транзакционные издержки банков на осуществление проверок заемщика, снизятся и риски банков, что позволит снизить в том числе и процентные ставки. То есть это не только обеспечит доступность по части информированности кредитного учреждения в отношении заемщика, но и позволит обеспечить доступность через снижение кредитных ставок.

При этом условие участия в таком проекте добровольное или необходимое, обязательное, мы обсуждали всесторонне и пока остановились все-таки на варианте добровольного участия. Однако ко второму чтению здесь возможно еще будет дискуссия на эту тему.

Второй законопроект, это поправки в Гражданско-процессуальный кодекс и Гражданский кодекс. Здесь предусматривается целый ряд упрощений процедур по обороту жилья, что, естественно, ускорит данный оборот и снизит давление на рынки, давление со стороны спроса. Тем самым, будет сдерживать на период, пока строительство жилья не даст нового предложения более расширенного и более активного на рынке, позволит снизить рост цены, по крайней мере, сделать его не таким интенсивным.

Следующий, это законопроект... поправки в законопроект «Об организации страхового дела в Российской Федерации». Здесь мы предлагаем использовать двойную схему.

Сегодня, как я уже говорил раньше, на рынке кредит предоставляется до 70 процентов от стоимости жилья. Это обычная схема. И при таком размере кредита ставка кредитная рублевая составляет, как правило, от 16 до 18 процентов годовых, если, конечно, банк не участвует в муниципальных, региональных или общефедеральных программах по субсидированию кредитных ставок или по субсидированию каких-то программ банковских, именно в части жилищного кредитования. Так вот обычный рыночный процент это 16-18 процентов годовых. При этом еще раз подчеркиваю, кредит выдается 70 процентов от стоимости жилья на рынке.

Естественно, в силу того, что у граждан нет, как правило, возможности оставшиеся 30 заплатить самому, нет у него таких средств, то банки дают иногда в отдельных случаях оставшуюся недостающую сумму, но уже под повышенный процент, потому как риск невозвратности такого кредита достаточно высок. И дополнительная процентная нагрузка составляет зачастую 5-6 процентных пункта. Использование альтернативной схемы страхования коммерческого риска банковского позволяет довести объем кредитования до 90 процентов при условии повышения дополнительных 20 процентов до уровня 1,5-2-процентных пункта. То есть существенно дешевле, чем схема банковского кредитования.

Таким образом, запустив два механизма и заставив их конкурировать на рынке, эти два механизма, механизм прямого банковского кредитования и механизм страхования коммерческого риска, частичного естественно, мы рассчитываем снизить -процентные ставки по кредитам, выдаваемым уже в объеме не 70 процентов от стоимости жилья, а близкие к полной стоимости жилья.

Третий блок законопроектов, который я бы выделил в этом пакете, это законопроекты, направленные на стимулирование предложения на рынке жилья через создание условий по увеличению жилищного строительства.

Очень важный блок. Поскольку, в противном случае, если мы только простимулируем платежеспособный спрос, то есть сделаем кредиты доступными, решим проблемы ипотеки и т.д., то это, как мы видим, исходя из тенденций последних лет, это приведет только лишь к росту цены на рынке. К сожалению, предложения не соответствуют сегодня спросу. И рост предложения сегодня на рынке, к сожалению, не соответствует росту платежеспособного спроса на рынке. Эта тенденция, которую мы видим за последние пять лет, достаточно устойчива.

Так вот к этому блоку относится в первую очередь это проект нового Градостроительного кодекса. В этом проекте детально прописаны процедуры землеотвода, процедуры осуществления строительства и все правовые аспекты, включая и взаимоотношения с властью и с чиновниками, между застройщиком, строителем и гражданами, которые соответственно, для кого это жилье и строится.

Кроме этого росту предложения должны способствовать и законопроект об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания и идущий с ним в пакете законопроект об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса.

Сегодня мы зачастую имеем дело с тем, что в поселениях, в городах не осталось свободных земельных участков, которые были бы обеспечены инженерной инфраструктурой. А освоение новых больших земельных пространств связано с тем, что на первого, кто выходит на такую строительную площадку - строить один единственный дом, ложится нагрузка по подводу инженерной инфраструктуры для всей этой земельной зоны, для всей этой огромной площадки. И никак сегодня не отрегулированы эти отношения.

Более того, монополия в коммунальной системе приводит к тому, что коммунальщики забирают всю эту инженерную инфраструктуру себе, и сами потом получают дополнительные доходы. А это приводит к тому, что новые земельные большие пространства не осваиваются в силу того, что тянуть туда первому дому всю эту коммунальную инфраструктуру становится просто невыгодно.

Вот данный пакет из двух законопроектов вводит, по сути, новые основы, новые начала, близкие концессионным, в этой сфере. И позволяет застройщику-инвестору получить впоследствии компенсацию всех своих произведенных расходов при строительстве следующих жилых домов, защищая его права.

Но для того чтобы не было его монополии и диктата в отношении уже всех остальных, идет в паре вот второй закон, который предусматривает заключение тарифного соглашения между властями муниципалитета и этим инвестором в коммунальной сфере. В этом тарифном соглашении соответственно устанавливается цена при последующих подключениях к его уже сетям.

Кроме этого в этом же пакете идет, идут поправки в Бюджетный кодекс, которые существенно повышают доходы местных органов власти от продажи земель. Если сегодня при продаже земель, которые не распределены между Россией, субъектом Федерации и муниципалитетом, доходы от продажи в объеме 50 процентов земель зачисляются в муниципалитеты, то здесь предлагается передать продажу таких земель в полном объеме в муниципалитеты, что на наш взгляд сделает муниципалитеты заинтересованными в ведении процедур продажи земель. С другой стороны -повысит прозрачность всей этой системы. И с третьей стороны - повысит их бюджетную обеспеченность.

Кроме этого предусмотрен целый ряд налоговых мер, которые я выделил в отдельный блок. Но эти меры также стимулируют появление у муниципалитетов долгосрочных средств на осуществление инвестиций в коммунальную систему уже со своей стороны.

Это и снижение режима налогообложения на муниципальные бумаги на первом этапе до 6 процентных пункта, а в последующем выведение их на уровень государственных и так далее.

Четвертый блок законопроектов направлен на снижение затрат при совершении сделок с недвижимостью и на усиление гарантий прав на недвижимость, в том числе жилую. Здесь предусмотрены поправки в Гражданский кодекс и гражданский, а также закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поправки приводят к тому, что мы отменяем обязательное нотариальное удостоверение при совершении сделок с жильем, вводя механизм государственной регистрации жилья, и неся, как государственный регистратор уже, государственную ответственность за справедливость совершения сделок и правильность ведения учета оборота жилья, то есть государственная регистрация жилья.

Сложный законопроект и были споры по нему в отношении того, что государство берет на себя такую ответственность за совершение таких, за регистрацию совершения таких сделок. Однако, на наш взгляд, является одним из очень важных законопроектов, и впервые государство говорит, в том числе и о финансовой ответственности со своей стороны в случае, если нельзя будет установить виновную сторону и не к кому будет уже предъявить иск.

Правда, пока установлен предельный размер такой финансовой ответственности в размере 1 миллиона рублей. И по нашим оценкам такие случаи, скорее всего, будут носить единичный характер, но, тем не менее, это первая серьезная акция - со стороны государства, когда государство признает свою ответственность, в том числе финансовую, в этой сфере.

Пятый блок законопроектов это блок законопроектов, направленных на совершенствование налогового законодательства. Здесь поправки в Налоговый кодекс, которые предусматривают следующие вещи.

Одну я уже сказал - это снижение режима налогообложения, снижение налоговой нагрузки до 6 процентов на первые два года по бумагам, а по следующим - их приведение, приравнивание их к государственным бумагам по режиму налогообложения, к долгосрочным бумагам муниципальным.

Второе - это отнесение к операциям, не подлежащим налогообложению НДСом операций по реализации жилых помещений, жилья и земельных участков. У нас сегодня есть две основных проблемы по налогу на добавленную стоимость при реализации жилья.

Первая проблема - это проблема, при которой мы не можем вторичный рынок вовлечь в цивильный государственный оборот и сделать их предметом ипотеки, то есть предметом залога при получении кредита. Поскольку если вы закладываете свою квартиру с последующей ее переуступкой, берете кредит и улучшаете свои жилищные условия, переезжаете в новый дом, то, соответственно, старая квартира, которую вы хотите в погашение кредита использовать, в этом случае банком при реализации должна быть продана с учетом налога на добавленную стоимость. Это означает, что вы, отдав эту квартиру банку под оплату кредита, должны будете сразу потерять 20 процентов от стоимости квартиры. Потому что банк... Ну, 18 сегодня. Потому что банк, естественно, продавая ее с учетом НДС, должен будет заплатить НДС в бюджет. И, естественно, в этом случае, с кого он удержит этот НДС? С продавца своей квартиры, то есть со своего заемщика. Это все сегодня просто остановило вовлечение вторичного жилья в цивилизованный оборот. Просто нет таких сделок на рынке. Все сделки носят исключительно гражданский характер, где вообще никакого налога не взимается. Это первая проблема, с которой мы сталкивается при обороте жилья.

Вторая проблема -- это использование так называемых долевых схем строительства. Сегодня, к сожалению, стало не только потому что цена растет, но и потому, что налоговым режимом мы сделали схему долевого строительства более выгодной, чем схему приобретения жилья. Так вот, стало сегодня самым распространенным явлением -- это приобретение жилья на стадии проектирования еще дома или рытья котлована. При этом приобретается жилье не по договору купли-продажи, а по договору долевого строительства. В результате такое жилье не может быть предметом залога, в результате сдерживаются инструменты, все инструменты по развитию ипотечной схемы кредитования.

При этом мне бы хотелось отметить, что при долевом строительстве жилье налогом на добавленную стоимость не облагается. Тогда как при приобретении жилья конечного, готового у застройщика, такое жилье налогом на добавленную стоимость облагается. Вот вам сразу разница в цене, которая, естественно, делает схему долевого строительства более выгодной.

Наше предложение - снять налог на добавленную стоимость на оборот жилья, тем самым устранить эти препятствия, о которых я сказал раньше.

Третье - это создание более привлекательных условий для получения имущественного, налогового вычета по подоходному налогу для гражданина, который осуществляет строительство жилья. Сегодня получение налогового имущественного вычета происходит по следующей схеме. Вы по итогам года только на следующий год составляете налоговую декларацию, в которой прописываете, что вы приобрели жилье и имеете право на налоговый вычет размером 1 миллион рублей. То есть вы предварительно заплатили этот подоходный налог и предварительно купили это жилье.

Мы предлагаем другую схему. Вы получаете налоговый вычет уже в текущем году. То есть вы приобрели жилье и уже в текущем году не уплачиваете подоходный налог, а естественно, это повышает вашу платежеспособность, в том числе, если вы купили жилье в кредит.

Следующая норма -- установление особого порядка налогообложения ипотечного агента. По ипотечному агенту, вы помните, у нас в конце прошлой Государственной Думы была большая дискуссия по ипотечным ценным бумагам, кто может быть эмитентом таких бумаг.

И мы, в конце концов, установили, что если кредитные учреждения, то есть коммерческий банк является эмитентом ипотечных ценных бумаг, то оно должно создать при себе специального агента, у которого никаких видов деятельности, кроме выпуск соответствующей ценной бумаги под актив в виде выданных кредитов не будет.

То есть у этого эмитента четко сбалансирован пассив с активом в виде выпущенной ценной бумаги и кредитов, которые пошли на выдачу ипотечных кредитов под ипотечное покрытие.

Соответственно, никакой хозяйственной деятельности он не ведет. Все это в законе прописано. Более того, там нет ни директора, ни главного бухгалтера. Никакая зарплата не выплачивается, никаких внутренних оборотов у такого ипотечного агента не существует.

Вся прибыль, которую получает ипотечный агент, перечисляется банку, предварительно облагаясь налогом, а потом у банка попадает в валую прибыль и облагается налогом повторно. Мы предлагаем режим повторного налогообложения снять.

Я наверное мог бы долго рассказывать о своей любимой теме налоговой, но, пожалуй, я сформулирую общий вывод по данному пакету. Данный пакет позволяет решить в ближайшей перспективе, в перспективе 7-10 лет проблему формирования рынка жилья, рынка доступного жилья. Это не значит, что жилье будет стоить 200 долларов квадратный метр, это значит, что для каждой категории граждан жилье, его категория будет доступна.

Конечно, на рынке будут по-прежнему элитарные дома, стоимостью по несколько тысяч долларов...

По несколько тысяч долларов за квадратный метр, но этот также значит, что будет и массовое жилищное строительство стоимостью, ну, наверное, как сегодня 8-10 тысяч рублей за квадратный метр или около того в сопоставимых ценах.

И доступность такого жилья будет к 2010 году, как в своем докладе уже сказал Виктор Борисович Христенко, для 30 процентов наших граждан. А через 10 лет по оценкам экспертов доступность такого жилья будет для 60-70 процентов граждан, а именно эти цифры показывают анализ и социологический опрос признанными, нуждающимися и желающими улучшить свои жилищные условия. Это значит, что мы создадим в ближайшей перспективе условия, при которых жилищная проблема будет решаться. Спасибо.