Уважаемые участники конференции!
В Комитете Государственной Думы по строительству и земельным отношениям сегодня сосредоточены все законопроекты в сфере градостроительной деятельности, земельных отношений, дорожной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства.
За последний период был принят ряд важнейших поправок в законодательство в области земельных отношений. Так, в частности:
упрощены процедуры отказа от прав на земельный участок, включения земельных участков в границы населенных пунктов;
установлены механизмы резервирования земель, вовлечения в хозяйственный оборот земель сельскохозяйственного назначения.
Законодательные инициативы дали определенные позитивные результаты для застройщиков. Вместе с тем принятые меры являются далеко не исчерпывающими, и сегодня выявились очевидные проблемы, мешающие увеличению объемов строительства.
Важнейшая проблема в области жилищного строительства сегодня заключается в том, что спрос существенно превышает предложение жилья и равновесие на рынке достигается не за счет роста объемов предложения, а за счет существенного повышения цен на жилье.
В первую очередь, отставание предложения жилья от спроса связано не столько с физическим отсутствием свободных земельных участков, сколько с длительными сроками их подготовки для предоставления под строительство. Сюда входит и обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой, определение параметров разрешенного строительства.
Сегодня все процедуры подготовки земельных участков, начиная с их формирования, кадастрового учета и заканчивая государственной регистрацией прав на них, забюрократизированы, сложны и длительны по времени.
В настоящее время нашим Комитетом осуществляется подготовка законопроектов, которые направлены на сокращение сроков подготовки земельных участков, существенное совершенствование земельного и градостроительного законодательства.
Остановлюсь на основных законодательных инициативах сегодняшнего периода:
1. Вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемых федеральных земель.
В настоящее время в Государственную Думу депутатами Шаккумом М.Л. и Петровым С.В. внесен проект федерального закона «О Федеральном фонде содействия развитию жилищного строительства». Рассмотрение законопроекта в первом чтении запланировано на 25 июня с.г.
Задача создания Фонда была поставлена в Указе Президента от 7 мая 2008 г. № 715 «О мерах по развитию жилищного строительства».
Согласно законопроекту Фонд создается в организационно-правовой форме некоммерческой организации - фонда.
Основными целями деятельности Фонда должны стать содействие развитию жилищного строительства, строительства инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов.
Для достижения предлагается наделить Фонд следующими функциями:
- проведение аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- проведение аукционов по продаже земельных участков, предназначенных для строительства предприятий по производству строительных материалов, изделий, конструкций, а также создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов;
- подготовка заключений о целесообразности или нецелесообразности использования находящихся в федеральной собственности земельных участков, а также расположенного на них федерального недвижимого имущества для строительства.
Законопроект устанавливает процедуру формирования перечня земельных участков, дальнейшее использование которых для федеральных нужд нецелесообразно.
Законопроект допускает возможность передачи полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению федеральными земельными участками субъектам Российской Федерации, но только если субъектами Федерации выполнены следующие условий:
- утверждены генеральные планы городского округа, поселения или схемы территориального планирования муниципального района;
- утверждены правила землепользования и застройки;
- утверждены программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований.
Принятие этого закона позволит вовлечь в хозяйственный оборот значительные площади неиспользуемых федеральных земель.
2. Образование земельных участков путем раздела, объединения, перераспределения и выдела.
Сегодня вопросы раздела, объединения, перераспределения земельных участков, а также вопросы возникновения, перехода и прекращения прав на такие земельные участки законодательно не урегулированы. В результате застройщик на практике вынужден сталкиваться с многочисленными административными препонами.
Комитетом подготовлен ко второму чтению законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений».
В законопроекте, который планируется рассмотреть во втором чтении 25 июня, предлагается детально урегулировать процедуры:
- принятия решений об образовании земельных участков;
- перехода прав на образуемые земельные участки;
- порядок отказа от права собственности на земельные участки;
- особенности государственной регистрации прав на образуемые земельные участки.
3. Совершенствование процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Сегодня большой объем на земельном рынке, по-прежнему, занимают государственные и муниципальные земли, которые приобретаются частными и государственными инвесторами, в том числе для строительства. От сроков, в течение которых органы власти осуществляют предоставление прав на земельные участки, и от финансовых затрат потенциального инвестора на прохождение соответствующих процедур зависит рентабельность многих инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и промышленного строительства, сельскохозяйственного производства.
В связи с этим процедура предоставления земельных участков должна быть прозрачна, укладываться в приемлемые сроки и гарантировать правообладателю юридическую чистоту полученных от государства прав.
В настоящее время Комитетом осуществляется подготовка ко второму чтению законопроекта № 432575-4 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления градостроительной деятельности», которым предлагается:
- установить перечень случаев, в которых земельные участки предоставляются без проведения торгов;
- распространить режим комплексного освоения на все виды строительства;
- исключить процедуру предварительного согласования места размещения объекта;
- допустить возможность разработки документации по планировке территории за счет средств лиц, заинтересованных в предоставлении земельных участков.
4. Оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности граждан
Дальнейшее совершенствование Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» должно быть направлено на устранение пробелов и неоднозначного толкования его норм.
Сегодня закон ограничивает круг лиц, которым можно продать земельную долю - это только другие участники долевой собственности либо сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, которые используют земельный участок.
Для продажи земельной доли иной сельскохозяйственной организации (или внесения в уставной капитал) действующий Закон требует доказать, что организация-приобретатель использует земельный участок. Поскольку термин «использует» в законе не раскрыт, регистраторы требуют в качестве подтверждения зарегистрированный договор аренды. Но для заключения и регистрации договора аренды необходимо провести общее собрание, межевание земельного участка, кадастровый учет и регистрацию прав. В результате, продажа или внесение в уставной капитал сельскохозяйственных организаций земельных долей носит единичный характер.
Важнейшей проблемой при распоряжении земельными долями является отсутствие надлежащего оформления прав на них.
Так, например, в Московской области в большинстве сельскохозяйственных организаций процедура внесения земельных долей в уставные капиталы организаций не доведена до своего логического завершения.
Отсутствие у сельскохозяйственных организаций документов на землю дает основание считать незаконными сделки по внесению собственниками своих земельных долей в уставные капиталы этих организаций. При этом судебная практика исходит из того, что граждане не вправе повторно распоряжаться земельными долями.
Важной проблемой являются ограничения по минимальному размеру образуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения. Сегодня установление такого размера является полномочием субъектов Российской Федерации. Вместе с тем в ряде регионов установлены значительные по площади минимальные размеры.
Так, например, в Воронежской области минимальный размер выделяемого земельного участка установлен 200 га (для примера, в Белгородской области такой минимальный размер установлен в размере земельной доли, в Московской области - 2 га).
Дальнейшее совершенствование оборота земель сельскохозяйственного назначения должно быть направлено на упрощение процедур выдела земельных участков в счет земельных долей, а также на упрощение процедур регистрации прав на такие земельные участки.
5. Вопросы платы за землю
В ноябре 2007 года вступил в силу Федеральный закон № 212-ФЗ, которым существенно снижены цены выкупа из государственной и муниципальной собственности земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости. Снижение выкупных цен предусмотрено в отношении земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями, которые были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
Однако данная норма порождает неопределенность на практике. В Законе нет четкой ясности: распространяется ли «льготная» цена только на непосредственного приобретателя объекта недвижимости из публичной собственности или также и на тех лиц, которые приобрели права на недвижимость в результате последующего перехода прав, например, посредством сделок.
Сегодня установлены льготные размеры арендной платы за земельные участки при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования. Указанные льготы установлены и для переоформляемых земельных участков сельскохозяйственного назначения - размер арендной платы за такие земельные участки составляет 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.
Вместе с тем указанный льготный размер арендной платы не распространяется на тех лиц, которые переоформили право постоянного (бессрочного) пользования ранее. Во многих субъектах Российской Федерации в отношении этих земельных участков устанавливают значительно больший размер арендной платы, что ставит добросовестных арендаторов в неравное положение с теми лицами, которые только сегодня переоформляют свое право.
В настоящее время Комитетом готовится к внесению законопроект о распространении льготного размера арендной платы и на тех лиц, которые до вступления в силу Закона № 212-ФЗ переоформили право постоянного (бессрочного) пользования на правах аренды.
На ближайшую перспективу в области земельных отношений необходимо решить следующие задачи:
1) совершенствование процедуры изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
2) вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемых федеральных земельных участков;
3) необходимо также законодательно урегулировать вопросы создания новых населенных пунктов. Это особенно актуально в условиях развития малоэтажного жилищного строительства и комплексной застройки больших территорий.
4) разрешить строительство в соответствии с документами территориального планирования и правилами землепользования и застройки, что по сути дела будет означать отмену деления земель на категории.
В целом сегодня земельное и градостроительное законодательство нуждаются в гармонизации, в системных преобразованиях. На это направлена деятельность Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям совместно с Правительством и Администрацией Президента.
Благодарю за внимание
