К итогам VI национального конгресса по недвижимости

 

С 8 по 11 июня, в Москве, в Центре Международной торговли проходил VI Национальный Конгресс по недвижимости. В Конгрессе приняли участие более 800 делегатов из всех регионов Российской Федерации, среди которых были руководители частного бизнеса сферы недвижимости, представители региональной и федеральной исполнительной власти, иностранные наблюдатели (представители FIABCI, NAR) и журналисты.

Конгресс был организован Российской Гильдией Риэлторов, Министерством Имущественных отношений Российской Федерации, Московская Ассоциация-Гильдия Риэлторов, Торгово-промышленная палата Российской Федерации при поддержке FIABCI - Россия.

VI Национальный Конгресс по недвижимости представил большую рабочую программу:

Пленарное заседание было посвящено обзору рынка недвижимости, проблемам его законодательного регулирования, роли и функциям профессиональных объединений.

Секции Конгресса разрабатывались на основании заявок участников Конгресса и отвечали наиболее острым и злободневным проблемам рынка недвижимости. Секции подготовлены Национальным Учебным Центром Риэлторов. В рамках Конгресса, кроме традиционных секций по брокерской деятельности, управлению недвижимости, анализу рынка, международной деятельности, проходили и новые секции по загородной и коммерческой недвижимости, ипотеке, работе с ГЖС, взаимодействию СМИ и компаний рынка недвижимости, обучающие программы.

Бизнес - туры по загородным объектам, новостройкам, компаниям, для участников Конгресса.

«Профессиональное признание 2003» - национальный профессиональный конкурс, проводимый в 6 раз. С этого года существенно изменились условия его проведения, он стал более открытым и демократичным. Номинанты конкурса имели возможность открыто презентовать себя на выставке «Технологии риэлторского бизнеса» (на 1 эт., 6 подъезд ЦМТ), и на профильных секциях.

Форум по сертификации профессиональная дискуссия по вопросам регулирования рынка недвижимости, разработка профессиональных стандартов по ипотеке, девелопменту, аналитике, ГЖС, внесение изменений в стандарт по брокерским услугам.

Генеральный спонсор VI Конгресса по недвижимости ЗАО «МИАН» (Московское Инвестиционное Агентство Недвижимости).
Цели и задачи Российской Гильдии Риэлторов и Московского Инвестиционного Агентства Недвижимости по формированию цивилизованного российского рынка недвижимости схожи и близки. И ЗАО «МИАН», и НП «Российская Гильдия Риэлторов» прилагают усилия для повышения престижа профессии «риэлтора», повышения доверия к профессиональным агентствам недвижимости со стороны общества и государства.
Генеральный информационный партнёр — «Российская газета»
Генеральный бизнес партнер - газета бесплатных рекламных объявлений «Из рук в руки».
Генеральный Интернет-Партнер - ООО «Консультант-риэлт», Объединенный Российский Сервер Недвижимости (www.orsn.ru)
Организатор выставки «Технологии риэлторского бизнеса» - компания «Экспографика»

 

 

В докладе Президента Российской Гильдии Риэлторов - Горского Игоря Михайловича “Перспективы развития рынка недвижимости России”, на основании анализа сложившейся ситуации в сфере недвижимости, подчеркнуты следующие основные моменты:

Во-первых, - перевод земельных отношений на рыночные рельсы и приведение в соответствие с этим земельного законодательства.

Во-вторых - приватизация государственной и муниципальной собственности. Сейчас государство приватизирует то, что не ушло в прежние времена. В значительной степени это не лучшая часть, но здесь тоже можно расширить рынок недвижимости.

В-третьих: Ипотека - наиболее перспективная и массовая форма расширения рынка недвижимости в сфере жилья.
Расширение сферы деятельности кредитных потребительских кооперативов в области жилищного строительства - стратегически важное направление в развитии рынка недвижимости России.

В настоящее время, т.е. в эпоху отмены лицензирования риэлторской деятельности, Российская Гильдия Риэлторов, де-юре и де-факто является единственным объединением российских участников операций на рынке недвижимости. Этим объединением создана система добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости. Впервые в стране выдаются сертификаты соответствия требованиям, предъявляемым к качеству оказываемых риэлторских (брокерских) услуг.

В выступлении было отмечено, что многие вопросы профессиональных объединений риэлторов России, должны найти свое отражение в российском законодательстве, например, в законе “О предпринимательской деятельности на рынке недвижимости”.
Суть предложений РГР представляет учет взаимосвязи ряда факторов:
- совершенствование законодательства в этой сфере, устранение в нем противоречий;
- усиление роли государства в формировании устойчивых правил “игры” на рынке недвижимости на долговременной основе;
- активное участие риэлторов в расширении рынка недвижимости, увеличении объема строительства объектов недвижимости и их оборота, участие риэлторов в государственных жилищных и строительных программах и разработке законодательных основ операций на рынке недвижимости.

 

проект

ОБРАЩЕНИЕ
VI Национального Конгресса по недвижимости
к Президенту, Федеральному Собранию,
Правительству Российской Федерации.

Уважаемый господин Президент!
Уважаемые члены Правительства!
Уважаемые депутаты Федерального Собрания!

 

Участники VI Национального Конгресса по недвижимости выражают поддержку нового курса по ускорению социально-экономического развития страны, провозглашенного в ежегодном Послании Президента России Владимира Владимировича Путина Федеральному Собранию Российской Федерации, позволяющего России встать в один ряд с ведущими экономически развитыми странами мира. Перед экономикой страны поставлена задача за десять лет увеличить объем ВВП в два раза, достигнуть полной конвертируемости рубля, внутренней и внешней.
В связи с этим обращаем Ваше внимание на тот огромный потенциал, связанный с эффективным использованием и управлением недвижимым имуществом, строительством новых объектов недвижимости, которые могут быть возведены за это время. Недвижимость — основа проводимых реформ в нашей стране по переводу ее на рыночные рельсы. В условиях дебюрократизации системы управления экономикой страны возрастает роль объединений профессиональных участников, действующих на принципах саморегулирования.

Такой организацией, активным участником проводимых в экономике России реформ является один из организаторов VI Национального Конгресса по недвижимости - Российская Гильдия Риэлторов (далее РГР) - национальное объединение профессиональных участников рынка недвижимости. Организуемые РГР ежегодные Национальные Конгрессы, международные конференции и выставки по недвижимости как по составу участников, так и по уровню рассматриваемых проблем по праву привлекают внимание специалистов, властей, СМИ и граждан, международного сообщества.

Основной задачей Российская Гильдия Риэлторов всегда ставила эффективное объединение на принципах саморегулирования всех профессиональных участников рынка недвижимости с целью создания цивилизованного рынка недвижимости и интеграции его в глобальный мировой рынок недвижимости.

Считаем, что сейчас настал ответственный момент, когда необходимо привести систему законодательства в адекватное состояние с задачами, стоящими перед обществом.
Мы хотели бы сейчас сформулировать то, что необходимо сделать для совершенствования функционирования рынка недвижимости России, в том числе в области законодательства:

1. Мы поддерживаем предложенную Рабочей группой при Президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства Концепцию развития и совершенствования гражданского законодательства, регулирующего оборот недвижимости, утвержденную в феврале этого года.

Мы солидарны с авторами дайной Концепции в том, что достижение цели развития рынка недвижимости будет невозможно без создания системы стабильного, внутренне непротиворечивого законодательства о недвижимом имуществе.

В связи с этим, мы полностью согласны с авторами вышеуказанной Концепции, что к объектам недвижимости необходимо дополнительно отнести: помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства, внести соответствующее дополнение в ст. 130 ГК РФ. Как это не парадоксально, но до сих пор это не сделано, что приводит ко многим недоразумениям по операциям с данными объектами недвижимости, которые де-факто уже считаются таковыми. Особенно это касается нежилых помещений, правовой режим которых необходимо в значительной мере идентифицировать с правовым режимом жилых помещений. Так, например, В ГК РФ имеется статья 558, посвященная особенностям продажи жилых помещений, но нет упоминания о правовом режиме нежилых помещений.

Мы солидарны также с авторами Концепции, предлагающими исключить упоминание о предприятии как о недвижимом имуществе в связи со спорностью данного определения, а также рассмотреть возможность исключения из перечня объектов недвижимого имущества таких объектов как леса и многолетние насаждения. Предлагаем также исключить из недвижимого имущества воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

2. О Жилищном кодексе РСФСР.
Известно, что действующий в настоящее время Жилищный кодекс РСФСР был утвержден еще в 1983 г., и сейчас практически готов к рассмотрению новый документ данной сферы его применения, - тем не менее, учитывая важность темы для всех граждан России, мы решили передать наши предложения по совершенствованию норм этого, устаревшего уже документа.

Во-первых, мы предлагаем внести в действующий Жилищный кодекс изменение учитывающее реалии нашего времени, а именно, дополнить Статью 9 данного Закона нормой, позволяющей осуществлять перевод жилых домов и жилых помещений, находящихся в личной собственности граждан, в нежилые по решению собственника данного помещения с условием того, что он имеет возможность проживания в другом, пригодном для жилья помещении.

Смысл нововведения понятен — исправить досадное упущение Законодателя в данном вопросе, приводящее к невозможность распорядиться - в необходимых случаях — своим собственным жильем значительную часть населения страны и вовлечению их площади, в разрешенном законодательством России порядке, в хозяйственный оборот.

В российском законодательстве необходимо предусмотреть порядок получения разрешения на нежилые помещения, размещенные не только на первом и цокольном этажах, (хотя это и не относится напрямую к Жилищному кодексу РФ).
Кроме того, на наш взгляд, пора подвести черту подзатянувшейся дискуссии по вопросу, что из себя представляет перепланировка жилого помещения. Предлагаем абзац первый Статьи 84 Жилищного кодекса РСФСР изложить в следующем виде:
«Переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя с учетом того, что не затрагиваются несущие конструкции данных помещений».

Таким образом, мы предлагаем снять процедуру согласования решения данного вопроса с органами исполнительной власти. Соответственно, предлагаем изменить и систему санкций по вопросу самовольной перепланировки данных помещений (соответствующие законодательные акты имеются в субъектах РФ — например, есть такой закон у Москвы).

В связи с данным вопросом предлагаем налагать штраф за подобного рода деятельность только в случаях, когда затрагиваются несущие конструкции здания или действия по перепланировке помещения напрямую затрагивают безопасность граждан и третьих лиц или влекут разрушение конструкций здания или ухудшают его эксплуатационные характеристики и затрудняют его обслуживание.

3. Земля и земельные отношения.

Считаем вопрос о земле наиболее важным для дальнейшего развития сферы недвижимости. Мы можем ожидать в этой области настоящий бум. Главная наша озабоченность связана с тем, что в действующем земельном законодательстве отсутствуют экономические критерии в вопросе предоставления и изъятия земельных участков. По нашему мнению, данные вопросы должны решаться только с учетом того — кто эффективно работает на земле, заботится о ее сохранности и плодородии, - тот и должен владеть землей. Речь идет, естественно о землях, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности.

По нашему мнению, в сфере земельных отношений необходимо осуществить следующее:

- Расширить деятельность органов местного самоуправления городов по подготовке и
принятию основанных на правовом зонировании нормативных правовых актов - правил
землепользования и застройки. Обеспечить па основе правового зонирования
формирование прозрачных процедур регламентирования деятельности инвесторов по
землепользованию и застройке, сократить количество инстанций, согласующих
землеустроительную документацию.
-
- В целях реализации «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем
иных объектов недвижимости не допускать раздельной регистрации земли и находящихся на
ней недвижимости.
-
-Ускорить переход к конкурсным процедурам предоставления застройщикам сформированных для застройки земельных участков.

-Внести изменения в федеральное налоговое законодательство, обеспечив поступления от продажи земельных участков и предоставления права их аренды полностью в местные бюджеты па период до разграничения государственных земель с целью стимулирования органов местного самоуправления к установлению прозрачных процедур предоставления прав на земельные участки.

- Считаем необходимым обеспечить последовательный переход к единой системе
государственного учета недвижимости, включая земельные участки и иные объекты
недвижимости, на основе государственного земельного кадастра.
-
- Исключить деятельность по техническому описанию объектов недвижимости из
состава государственных функций с целью развития конкурентного рынка предоставления
данных услуг частными предпринимателями.

-Синхронизировать сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретения земельных участков в собственность юридическими лицами с установлением четкого, прозрачного порядка определения ставок земельного налога и арендной платы с целью обеспечения юридических лиц информацией для принятия одного из данных двух решений.

-При необходимости продлить сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

-Рекомендовать внести изменения в законодательство с целью дифференцированного решения вопросов установления выкупной цены земельных участков:
а) бесплатно для части занимаемого земельного участка, необходимого для использования приватизированных зданий, строений сооружений;
б)с применением льготных ставок при выкупе других частей земельного участка.
Активизировать процесс передачи прав собственности на земельные участки собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, в том числе путем:
- предоставления рассрочки на выплату на срок более одного года;
- разрешения преобразования земельного участка (формирование двух и более) и его
выкупа по частям;
- расширения набора разрешенных видов использования выкупленных земельных
участков;
упрощения процедуры выкупа и оформления прав;
введения открытой процедуры предоставления земельных участков.

Считать необходимым активизировать деятельность в направлении последовательного перехода к единому налогу на недвижимость.

4. Проблемы ипотеки.

Необходимо все сделать, чтобы доля данной операции или вида оборота недвижимости была бы больше, чем нынешний 1% от всего оборота недвижимости. Необходимо решить, наконец, вопрос о выходе зарубежных банков на рынок ипотеки, т.е. разрешить им предоставлять целевые кредиты. Это расширит круг инвесторов, приведет к увеличению конкуренции на рынке финансовых услуг.

Кроме того, мы считаем целесообразным поднять с 600 тыс. руб. до 1 млн. руб. размер имущественного налогового вычета с сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным в банках Российской Федерации, предусмотренного статьей 220 Налогового кодекса РФ.

5. Мы поддерживаем Постановление Конституционного Суда Российской Федерации о защите прав добросовестных приобретателей недвижимости от 21 апреля с.г. В связи с этим для защиты прав добросовестных приобретателей жилья, т.е. лиц, не допустивших со своей стороны нарушений порядка оформления сделки по переходу прав на нее, предлагаем создать Государственный фонд страхования добросовестных приобретателей недвижимости.

6. Считаем, что сейчас настало время использовать в полной мере потенциал
саморегулируемых организаций, работающих на рынке недвижимости России.
Мы ставим этот вопрос не только, защищая свои профессиональные интересы или честь мундира, поскольку понимаем также объективное значение его для развития рынка недвижимости в стране.

Для решения проблем развития рынка недвижимости возможно и необходимо использовать огромный потенциал риэлторов России. РГР, другие организации, действующие на рынке недвижимости страны, должны стать, наконец, полноправными участниками всех государственных программ по недвижимости. Мы затрагиваем один из важнейших аспектов проблемы развития рынка недвижимости в нашей стране — кто наряду с государственными органами будет развивать эту жизненно важную сферу деятельности.

В связи с этим мы, участники VI Национального Конгресса по недвижимости, например, можем задать вопрос - что риэлторы, могут сделать для Москвы, других городов и регионов России? Известно, что в рамках выполнения жилищной программы «Жилье в рассрочку' в Москве, по системе зачетов, до 70% стоимости нового жилья покрывается за счет вторичного жилья. Здесь помощь риэлторов, имеющих огромный банк данных по вторичному рынку жилья трудно переоценить. Мы могли бы создать банк данных по «зачетным» квартирам. При этом Москва могла бы выпустить займ под обеспечение жильем на вторичном рынке — в этой работе мы тоже могли бы участвовать. Риэлторы могут быть полезными Москве при реализации программы вывода из города нерентабельных, экологически вредных производств при реализации (строительстве) объектов недвижимости на освобождаемых территориях.

Роль объединений профессиональных участников рынка недвижимости неоценима в вопросе учета развития и поддержки миграционных потоков в Российской Федерации. Миграционные потоки населения, связанные с развитием и структурной перестройкой экономики страны - это реалии нашего времени. Необходима социальная поддержка таким лицам, переезжающим на новое место жительства, молодым семьям, военнослужащим. Многие из них получают жилищные сертификаты, которые необходимо реализовать. Конечно, это проблема государственная, но и одновременно проблема всех участников операций на рынке недвижимости. Необходимо создать систему информации для мигрантов, содержащую статистику цен на жилье, условия работы в регионах, социально-бытовые вопросы, перечень риэлторских фирм, способных решить жилищные и другие вопросы данных лиц.

Еще один важный вопрос, который мы хотели бы рассмотреть, - о мультилистинговых системах (МЛС). По нашему мнению, только Российской Гильдии Риэлторов и другим организациям федерального уровня, действующим на рынке недвижимости, по плечу создание общенациональной информационно-аналитической системы рынка жилья и других объектов недвижимости, которая позволит решить проблемы мониторинга, исследования и прогнозирования развития рынка недвижимости на региональном и общенациональном уровне, маркетинговых исследований, обеспечения оценочной деятельности, консалтинга.

РГР способна осмысливать и анализировать рыночную информацию о предложении и спросе на рынке недвижимости, рыночных ценах и активности рынка, прогнозируемых тенденций его развития, поскольку организации, в нее входящие, непосредственно на практике оперируют этими понятиями.

Создание Федеральной информационно-аналитической системы рынка недвижимости — задача, которую всем нам необходимо решить в будущем. Обращаемся в связи с этим в Правительство России о включении в планы перевода страны на рыночные рельсы создание подобной программы.

РГР может наладить обмен информацией между риэлторами в масштабах России, внедрение которой позволит ускорить рыночные процессы в сфере недвижимости, а также построить оптимальную непротиворечивую типологии недвижимого имущества.

7. Считаем, что для достижения нового уровня работы в области недвижимости в
России необходимо.

Совершенствовать законодательство в этой сфере с целью устранения в нем противоречий, неясностей, дублирования, перекоса в сторону административного подхода в ущерб экономической и социальной целесообразности; Усилить роль государства в формировании устойчивых правил «игры» на рынке недвижимости на долговременной основе;

активизировать участие риэлторов в расширении рынка недвижимости, увеличении объема строительства объектов недвижимости и их оборота, в государственных жилищных и строительных программах и разработке законодательных основ операций па рынке недвижимости.

Мы за усиления роли государства в качестве гаранта функционирования системы управления недвижимым имуществом, формируемой как со стороны государственных органов, так и со стороны профессиональных участников операций на рынке недвижимости. Эта система должна быть одновременно хорошо сбалансирована, управляема и восприимчива в максимальной степени к новациям и инвестициям, ибо именно в сфере недвижимости накоплен огромный капитал вложений трудовых и материальных ресурсов, от умения пользоваться которым в конечном счете зависит эффективность всей экономики страны.

8. Мы поддерживаем Программу среднесрочного социально-экономического развития
России до 2005 г.г.
С особой надеждой мы восприняли фрагмент данной Программы, в котором говорится о необходимости передать часть функций по регулированию деятельности профессиональным участникам рынка недвижимости (риэлторам, оценщикам, страховщикам), их объединениям и ассоциациям с целью стимулирования профессионального бизнес-сообщества и повышения надежности и эффективности сделок на рынке недвижимости. Надеемся , что это будет воплощено в деятельности организаций, которые мы представляем.

9. Мы считаем необходимым также дать следующие предложения по
совершенствованию законодательства:

-Предусмотреть на законодательном уровне участие риэлторов в подготовке и реализации государственных жилищных программ, в том числе жилищных сертификатов для военнослужащих.

- Ускорить принятие Закона «О саморегулируемых организациях», предусмотрев, что
такими организациями, для сохранения единого экономического пространства, могут быть
только предприятия федерального уровня, имеющие утвержденные в установленном порядке
стандарты своей деятельности. После принятия этого закона объединения
профессиональных участников операций на рынке недвижимости смогут более успешно
контролировать и организовывать работу компаний, работающих на рынке недвижимости
России.
-
- Разработать стандартную форму отчета по оценке квартир для целей ипотеки.
-
-Упростить систему регистрации прав и сделок с нежилыми помещениями, установить единый правовой режим жилых и нежилых помещений.

-Снизить с пяти лет до одного года срок владения жилым помещением при продаже недвижимого имущества, с момента которого начинают действовать налоговые имущественные вычеты, предусмотренные 220 статьей Налогового кодекса РФ.

-Разработать и принять, помимо внесения изменений в действующие законодательные акты, следующие федеральные законы:

- Об управлении недвижимостью. В него наряду с описанием процессов управления
недвижимостью в России необходимо ввести норму об участии профессиональных
участников рынка недвижимости на конкурсной основе в управлении федеральным имуществом.

-О предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. С отменой лицензирования риэлторской деятельности и отсутствием в связи с этим в настоящее время законодательных актов федерального значения, регламентирующих данную деятельность, необходимость в разработке данного нормативного акта очевидна. В нем необходимо прописать основные понятия, связанные с этого рода деятельностью, и взаимоотношения участников операций на рынке недвижимости, а также раскрыть вопросы обучения и аттестации риэлторов. Без установления данных норм трудно будет контролировать цивилизованное развитие рынка недвижимости.

10. Мы считаем необходимым разработать и принять Федеральную целевую комплексную Программу «Развитие рынка недвижимости в Российской Федерации», которую необходимо утвердить Постановлением Правительства Российской Федерации, а также Концепцию развития рынка недвижимости России, которую, по нашему мнению необходимо утвердить Указом Президента России. РГР и другие участники нашего Конгресса готовы принять участие в подготовке данной Программы. Считаем также необходимым создание Комиссии по развитию рынка недвижимости для разработки вышеуказанной Программы.
Опираясь на знание и опыт профессионалов Российского рынка недвижимости, участники VI Национального Конгресса по недвижимости предлагают развивать практику привлечения специалистов Российской Гильдии Риэлторов, других организаций, работающих на рынке недвижимости к разработке нормативных и законодательных актов по вопросам формирования политики в области недвижимости. Мы готовы оказать конкретную помощь в разработке проектов законов, постановлений, актов, касающихся этой сферы. Мы открыты для работы и сотрудничества во всех комитетах, советах, комиссиях при Правительстве РФ, Государственной Думе РФ, региональных органах власти для создания и формирования эффективного рынка недвижимости и координации всей нормотворческон деятельности в этой сфере. Надеемся, что наши предложения будут учтены в работе государственных органов при решении комплекса вопросов, связанных с недвижимым имуществом.