Законодательные инициативы и совершенствование законодательства в сфере ипотечного кредитования.

Минрегион России 

31.08.2005

И.Д. Грачев - Глава Экспертного Совета Комиссии Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья.

В течение последних лет государство предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается нормативно-правовой базы. Еще задолго до принятия пакета законов «Доступное жилье», в 2000-2002 году, мною были сделаны и с большим трудом проведены через Думу законы собственно «Об ипотеке», «Об оценочной деятельности» и «О регистрации прав». Чуть позже – в конце 2003 года - был принят закон «Об ипотечных ценных бумагах».
По оценкам экспертов, возможность приобретения жилья сегодня имеют лишь 10% населения, а по некоторым данным, и того меньше — всего 4-5%. Основная часть россиян - почти 100 млн. человек — не имеет возможности единовременно оплатить стоимость квартиры, а кредитования под доступные проценты практически не существует. Ипотекой  на сегодняшний день в России могут воспользоваться  10-12% населения. (В развитых странах, где процентные ставки составляют 2-5%, эта цифра достигает 60-70%.) У нас процентные ставки превышают 15%, поскольку банки находятся в тисках инфляции.
На сегодняшний день российской ипотеке не хватает трех вещей. Первое – не хватает системы сбора длинных денег. Второе – нет четкой и ясной системы поддержки людей, нет закона, гарантирующего льготы врачу, учителю,  военному, молодой семье, чтобы они получили льготный процент по кредиту или сниженный первоначальный взнос. Третье – отсутствие  целевых проектов строительства недорогого жилья. Чисто рыночными методами разрыв между ценой и себестоимостью не сократить.  Нужна развернутая программа, зафиксированная отдельной строкой в бюджете. Все эти проекты нами подготовлены, часть находится в работе.
Пока система сбора длинных денег ограничена законом о ценных ипотечных бумагах. Однако сегодня приходится констатировать, что закон этот работает не в полную силу. Что этому мешает? Напомню, изначально закон давал возможность банкам работать и собирать деньги  под хорошее ипотечное покрытие. Но в нашем варианте закон не прошел, ограничив число участников рынка ипотечных бумаг.
И все-таки надежды на то, что с его помощью удастся быстро собрать деньги, не основательны.  Мы знаем опыт стран Восточной Европы, где рынок ипотечных ценных бумаг развивается медленно. Это сложная система, она предполагает  хорошо развитый финансовый рынок, который в Чехии, Словакии, Польше и т.д., включая Россию, развит не в достаточной мере. В восточно-европейских странах  процветают стройсберкассы, как одна из форм долгосрочного жилищного кредитования, позволяя собирать большие деньги для развития программ доступного жилья. Вот и нам надо начинать с более простых вариантов, принять закон о стройсберкассах и целенаправленно развивать эту систему.
Существует еще ряд чисто практических проблем, которые тормозят развитие ипотеки. Во взаимоотношениях  заемщиков и банка – это процедура андеррайтинга. Во взаимоотношениях риэлторов, заемщиков и банка – поиски квартиры, которая устраивала бы банк по всем параметрам. Во взаимоотношениях заемщиков и страховщиков – это высокий процент (доходящий до 8% от стоимости квартиры) страхования рисков.
Недавно мэр столицы Ю. Лужков заявил о готовности московского правительства развернуть программу социальной ипотеки. Речь идет о помощи в приобретении квартиры с помощью банковского кредита отдельным категориям граждан, например работникам бюджетной сферы. Это можно только приветствовать, однако необходимо четко решить: с чего надо начинать развитие социальных ипотечных программ. Необходимо принять соответствующий закон, который должен стать первым шагом в реализации социальной ипотеки. Тогда московская семья, отвечающая всем предусмотренным условиям, идет не в правительство, а  в банк, получает кредит, например, под 6% годовых в рублях, и дальше банк сам  разбирается с правительством. Вся процедура должна быть зафиксирована в законе, все категории граждан, имеющих право на получение такого кредита, должны быть в нем названы – учителя, врачи, работники милиции, например, и т.д. И вот когда появится такой закон, который нормами прямого действия фиксирует права москвича, тогда это будет настоящее решение, а не декларация.
Ипотека в Москве имеет свои особенности, обусловленные огромным разрывом между себестоимостью и ценой жилья. Это отпугивает потенциальных покупателей больше, чем проценты за кредит.
Косвенное отношение к ипотеке имеет закон «О жилищных накопительных кооперативах», который входит в пакет «Доступное жилье». Но как форма долгосрочного кредитования, возникшая стихийно, она должна была рано или поздно обрести законодательную поддержку. С моей точки зрения, закон не совершенен. Однако мы поддерживаем все формы, с помощью которых люди могут получить жилье, для чего начали работу по объединению кооперативов  в саморегулируемую организацию (НСО ЖНК). Саморегулируемая организация будет действовать в сотрудничестве с Федеральной службой по финансовым рынкам России (ФСФР). Основные направления работы организации: разработка стандартов деятельности кооперативов и нормативов финансовой устойчивости; работа с обращениями граждан; создание банка информации о деятельности жилищных кооперативов; работа с государственными регулирующими органами в отстаивании

В.Л.Глазычев - Научный руководитель Центра стратегических разработок Приволжского федерального округа, профессор.

Использование нерасчлененного понятия «жилище», т.е. сознательное сужение смыслов, мстит утратой реализма в жилищной политике. Правительство зачаровано ипотекой, но, хотя развитие ипотечного кредитования и возможно, и нужно, следует отдавать себе отчет в том, что в среднесрочной перспективе воспользоваться ипотекой смогут не более 10% российских семей. Остро необходимо формирование ссудно-сберегательных жилищных касс – прежде всего для поддержки малоэтажного строительства. Без развертывания строительства жилья под коммерческий найм (доходных домов) с необходимой для этого нормативной базой и информационным сопровождением обеспечить реальный платежеспособный спрос на новое жилье невозможно. Но ведь есть и масштабный спрос на жилище, никак не обеспеченный деньгами людей – отремонтированное старое жилье и новое жилье, что чаще всего обходится дешевле.    
Выражение «социальное жилище» употребляется с необыкновенной легкостью, как если бы содержание задач, скрытых за этим обозначением, было для всех самоочевидно.
В действительности необходимо различить несколько групп граждан, для каждой из которых нужен особый тип жилища. С различными группами претендентов на социальное жилище необходимо работать специфическим образом, да и сами типы жилых домов для разных категорий претендентов нуждаются в осмыслении.
 По последним данным «Демоскопа» 56 млн. российских домохозяйств отвечают 52,7 млн. квартир, что означает дефицит 3,3 млн. квартир, к которым следует добавить 3 млн. домохозяйств, обладающих отдельной квартирой, где на 1 комнату приходится более 3 человек – по критериям ООН это трущобы.
 Конечно, за последние 15 лет ситуация несколько улучшилась: в городских отдельных квартирах живут свыше 82 млн. человек против 72 млн. в 2002 г.; число обитателей коммунальных квартир сократилось с 7,9 млн. до 2,12 млн.; население общежитий сократилось с 7,2 млн. до 4,7 млн. Отчасти это результат нового строительства, но по большей части это простой результат убывания населения России. Так или иначе, как ни считай, даже без учета тех квартир, которые считать полноценным жильем нельзя (выражение «ветхое жилье» есть не более чем ханжество), речь идет о том, что четверть населения страны нуждается в социальном жилье.
 Но кто именно нуждается, и в каком именно жилье?
 Сироты (по преимуществу социальные сироты), достигающие совершеннолетия. Следует принять во внимание, что этим молодым людям отчаянно трудно дается адаптация к взрослой жизни в открытом мире. Они чаще всего женятся в своем кругу и остро нуждаются во взаимопомощи. Скорее всего, для них наиболее целесообразно расселение в общежитиях квартирного типа, которые должны иметь целый набор помещений общего назначения и, в идеале, отделение центра социальной адаптации.
Одинокие пожилые люди, доля которых в населении страны велика (114 вдовых людей на 1000 взрослых жителей России) и будет неуклонно возрастать в обозримой перспективе. Миллионы нешумных драм оказались вне сферы общественного внимания, за исключением толики слезливых репортажей. Множество таких людей оказываются практически беспомощными. Расчет на родственников оправдывается далеко не всегда, число бездетных стариков растет по разным причинам. Недостаточно развитый институт патронажных сестер ограничивает свои обязанности врачебными процедурами и покупкой продуктов, а религиозные организации еще далеки от идеала служения немощным в сколько-нибудь весомом объеме.
Соответственно, перед страной остро стоит проблема грамотного проектирования современного дома престарелых. Идея рассредоточения по обычным многоквартирным домам под флагом гуманности в действительности оборачивается отсутствием гарантированного ухода за людьми, которые остро общаются не только в уходе, но и в общении. Очевидно, что речь не о казарме, а квартирном общежитии, в котором необходимы как помещения общего пользования (зимний сад), так и помещение дежурной сестры (еще в начале 80-х годов в Эдинбурге можно было видеть, как на пульте в кабинете такой дежурной сестры загоралась лампочка, когда кто-то из жильцов входил в ванную комнату, и гасла, когда выходил).
Молодые семьи, доля которых сокращается в ближайшие годы столь заметно, что как умножение их числа, так и меры, обещающие рост рождаемости, приобрели ранг национальной проблемы. Вновь следует отметить, что множество общих проблем, связанных с ведением хозяйства и воспитанием детей, отчасти общий стиль жизни делают вполне осмысленным формирование групп многоквартирных домов с развитым, хотя и несложным по характеру общественным центром: детские сады, фитнес-центр и т.п.
 Именно здесь особенно наглядно можно понять природу социального инвестирования: задача не только в том, чтобы дать молодым семьям крышу над головой, но и в том, чтобы их дети росли в такой обстановке, чтобы в будущем иметь шанс выйти на рынок коммерческого жилья или коммерческого найма.
 Легальные мигранты, в отношении которых мы заинтересованы не только в том, чтобы они обитали в достойных человека условиях, но чтобы они осели в России, выписав сюда семьи. И здесь, как показал опыт, наиболее целесообразно групповое поселение, однако резонно сделать ставку на малоэтажные отдельные или сблокированные (таунхаус) дома, которые были бы спроектированы в расчете на достройку, расширение, с правом последующего выкупа в собственность.
 Заметим, что создание такого рода жилых комплексов может стать серьезным инструментом корректировки систем расселения – концентрируя в перспективных точках роста наиболее работоспособное население.
Детские дома: здесь нет ничего нового, все известно: еще в середине 80-х делегация Госстроя и Союза архитекторов направлялась для изучения опыта семейных детских домов. Кажется, даже был проведен один архитектурный конкурс, однако проблема приобретает все большую остроту: именно «деревни» семейных детских домов могут быть ключевым ресурсом рабочей силы в точках роста. 
Временные обитатели резервного фонда: неизбежность значительного количества техногенных и природных катастроф, суровая необходимость считаться с возможными жертвами крупных терактов, увеличение числа домов, грозящих обрушением – все это делает формирование резервного фонда категорическим императивом. И здесь важно, чтобы, минимизируя расходы, не впасть в крайность – обеспечить, в частности, тот минимум комфорта, который позволил бы людям и в особенности детям избежать дополнительного стресса. Это возможно – в том числе за счет формирования пространств общественного назначения, отчасти компенсирующих недостатки жилого пространства.
Социальные приюты (ночлежные дома): к сожалению, этот тип жилья был и остается востребованным во всех странах, и корректное проектирование таких приютов для несчастных людей является, среди прочего, важнейшим инструментом улучшения криминогенной обстановки на улицах и в подъездах наших городов.
 Можно проводить и более тонкие разграничения, учитывая региональные особенности, необходимо видеть, что во весь рост станет проблема формирования товариществ и ассоциаций квартиросъемщиков и пр., но и сказанного довольно, чтобы понять несколько вещей:
· необходимо отстроить грамотную программу работы над социальным жильем, дифференцированную по регионам, и просчитать масштаб бедствия по различным группам;
· с участием социологов, психологов, педагогов, специалистов по внешним и внутристрановым миграциям необходимо выработать подробные технические задания (включая ценовой потолок) для различных типов социального жилья и провести серию конкурсов с участием Союза архитекторов России и вузов;
· в консультациях с региональными администрациями и муниципалитетами необходимо выявить пилотные регионы и площадки, и как можно быстрее осуществить пилотные проекты на основе работ, победивших на конкурсах.
Извечная проблема социального жилья неожиданно оказывается для нас новой.

Н.А.Пушкина, глава Администрации г.Торжка:

На вопросы, включенные в повестку дня заседания, поясняю:
1. Проблемы развития системы доступного жилищного ипотечного кредитования в РФ.
Полагаю, что главными сдерживающими ипотеку факторами являются:
- отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые можно было бы направить на массовое ипотечное жилищное кредитование;
- несовершенство действующего законодательства и отсутствие правовых основ деятельности различных участников рынка ипотечного кредитования;
- несогласованность и противоречивость законодательных актов в области ипотечного кредитования;
- неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки;
- отсутствие достаточных накоплений населения;
- высокий первоначальный износ (30% от стоимости квартиры);
- высокие проценты банка (порядка 14% годовых);
- высокий уровень инфляции;
- отсутствие спроса на ипотечные бумаги на вторичном рынке.
Считаю необходимым при содействии органов государственной власти обеспечить
обработку и практическую реализацию необходимых финансовых, организационных,
технологических схем развития системы ИЖК с учетом регионального отечественного и
зарубежного опыта.
 В первую очередь, необходимо за счет совершенствования налогового законодательства привлечь для участия в системе ИЖК средства Пенсионного фонда РФ и других организаций, располагающих долгосрочными финансовыми ресурсами (пенсионных, страховых, трастовых, инвестиционных, кредитных и т.д.), как находящихся под контролем государства.
 Помимо этого, необходимо сделать экономически привлекательным вложение личных сбережений граждан в ипотечные бумаги (закладные). Допустим, предоставить государственные гарантии ипотечным бумагам и предоставить имущественный вычет на сумму денежных средств, вложенных налогоплательщиком в ипотечные бумаги.
2. Законодательные проблемы в области жилищного кредитования.
Полагаю, что основными законодательными проблемами в области жилищного кредитования являются:
- наличие у членов семьи собственника (в том числе несовершеннолетних) самостоятельного вещного права на пользование жилым помещением, находящимся под залогом, закрепленное в ст. 292 ГК РФ;
- неурегулированность порядка выселения собственника и членов его семьи в случае обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (соблюдение конституционных гарантий граждан на жильё);
- наличие запрета на обращение взыскания по исполнительным документам на жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, являющееся для него и членов его семьи единственно пригодным для постоянного проживания, закрепленного в ст. 446 ГПК РФ.

3. Условия роста частных инвестиций в ЖКХ РФ.
ЖКХ во все мире считается инвестиционно привлекательной отраслью. Потому что риски
минимальные. Пока город живет – люди платят за жилищные и коммунальные услуги. Инвестиции в ЖКХ выгодны везде, кроме России, поскольку у нас нет четких правил игры на этом рынке, и в первую очередь, это касается правил государственного регулирования тарифов ЖКХ.
 Госрегулирование тарифов в ЖКХ – достаточно серьезный риск для инвестора. Потенциальные инвесторы считают, что страховать инвестиции в ЖКХ следует, в первую очередь, от «неправильного» госрегулирования тарифов, поскольку инвесторы могут понести убытки, если власти не будут адекватно индексировать тарифы для покрытия издержек на реконструкцию коммунальной инфраструктуры.