Госдума пошла навстречу застройщикам

  Государственная Дума приняла в первом чтении поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». По мнению законодателей и участников рынка, новый вариант документа приведет к росту предложения на рынке жилья и, как следствие, позволит остановить рост цен.

Еще до принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» строители предсказывали, что этот документ способен «похоронить» рынок жилищного строительства в РФ. Из общего объема вводимого в России жилья долевое строительство занимало около 75%, и ограничение возможностей застройщиков неизбежно привело бы к сокращению объемов жилищного строительства и удорожанию квартир.

Тем не менее депутаты решили защитить дольщиков любой ценой, и 1 апреля прошлого года закон начал действовать. Принятый документ вводил жесткие штрафные санкции за опоздание при сдаче объекта и солидарную ответственность банков и строителей за невыполнение обязательств перед инвесторами. При этом строительным компаниям было запрещено заключать договоры долевого строительства и привлекать средства граждан до получения всех разрешительных документов.

На строительном рынке результаты жесткого регулирования сказались уже через год. Для того чтобы минимизировать риски, большинство компаний резко сократили объемы жилищного строительства, а некоторые и вовсе отказались от «долевки». Ввод неэлитного жилья практически во всех регионах РФ сократился на 10-50% и ситуация продолжала ухудшаться. Если в 2005 году застройщики заканчивали строительство, начатое в 2003-2004 годах, то проекты на 2006-й просто не планировались.

В результате повышающегося спроса на жилье и развития системы ипотечного жилищного кредитования дефицит жилья на рынке стал критическим: динамика роста цен на квартиры превысила все разумные пределы, а государственные программы по жилищному строительству оказались под угрозой срыва. Поэтому уже в начале 2005 года в Правительстве и Государственной Думе было принято решение внести в закон поправки, смягчающие условия участия в долевом строительстве для застройщиков.

На встрече с деловыми кругами в конце марта Президент России Владимир Путин пообещал строителям, что поправки будут приняты в самое ближайшее время, и уже в минувшую среду депутаты Государственной Думы одобрили новый вариант Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В нынешнем виде законопроект исключает самую болезненную для строителей норму - солидарную ответственность застройщика и банка-кредитора перед участниками долевого строительства. Поправки позволяют привлекать средства граждан с помощью выпуска облигаций, причем теперь к этой процедуре могут получить доступ жилищные кооперативы. Кроме того, документ устанавливает право застройщика расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик не выполняет взятых обязательств.

Поправками устанавливается снижение размера неустойки (пени), уплачиваемой застройщику в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства, с 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Такой же размер неустойки будет уплачиваться застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта, причем если участником долевого строительства является гражданин, то такая неустойка будет уплачиваться в двойном размере.

Законопроектом предусмотрен пятилетний гарантийный срок объекта долевого строительства. При этом законопроект обязывает застройщика передавать участнику долевого строительства не только конкретный объект, но и все общее имущество многоквартирного дома. Кроме того, документ устанавливает возможность досрочного исполнения застройщиком обязательств, порядок возврата застройщиком денежных средств и конкретизирует особенности рекламы и содержания проектной декларации.

По мнению участников рынка, эти меры способны привести к росту предложения на рынке жилья и, как следствие, остановить рост цен на жилье. Правда, теперь строители опасаются принятия проекта постановления Правительства РФ «О требованиях к минимальному значению собственных денежных средств застройщиков…». В соответствии с этим документом, приступая к строительству, застройщик будет обязан располагать собственными средствами в размере не менее 10% общей суммы инвестиций в проект.

Предполагается, что таким образом с рынка уйдут недобросовестные компании и «строительные пирамиды». Однако участники рынка утверждают, что документ «уничтожит» и множество законопослушных небольших и средних строительных компаний. По словам президента Российской ассоциации строителей Николая Кошмана, в результате на рынке останется не больше 10-20 компаний, которые поделят страну на строительные площадки и проблема формирования рынка доступного жилья вряд ли решится.