Правительство Москвы закрывает лазейки для недобросовестных арендаторов городской недвижимости

Новые правила для арендаторов городской недвижимости вступают в силу в российской столице с 1 января 2007 года в соответствии с постановлением правительства Москвы, сообщил первый заместитель руководителя Департамента имущества Москвы Валерий Ануприенко на пресс-конференции в Москве.
Он пояснил, что таким образом столичные власти законодательно закрепили обязанность органов исполнительной власти изменять размер ставки арендной платы не чаще, чем один раз в год.
"В частности, при утрате арендатором основания для предоставления льготы по арендной плате в течение текущего финансового года, ставка арендной платы, при условии соблюдения существенных условий договора аренды, будет сохраняться до конца текущего расчетного периода", - сказал В.Ануприенко.
Он отметил также, что данным постановлением введена и другая норма, которая поможет избежать возможности арендаторам получать льготы "задним числом".
"При получении арендатором основания для предоставления льготы по арендной плате в течение финансового года, ставка арендной платы с применением льготных коэффициентов устанавливается только со следующего расчетного периода текущего финансового года", - сказал В.Ануприенко.
"То есть задним числом льгота применяться не сможет", - пояснил он.
В.Ануприенко отметил также, что в случае, если арендатор не подтвердит основания для предоставления льгот, то ставка арендной платы для него будет установлена по новым нормативам.
"При невключении арендатора в реестр субъектов малого предпринимательства Москвы по состоянию на 31 декабря 2006 года, ставка арендной платы с 1 января будущего года для таких организаций будет устанавливаться в размере рыночной ставки, оценка которой будет произведена независимо, с применением понижающего коэффициента, равного 0,83", - сказал В.Ануприенко.
Он сообщил, что в настоящее время из 6,2 млн квадратных метров недвижимости, сдаваемых в аренду городом, 1,7 млн или 27% приходится на объекты малого предпринимательства.
"Указанная норма применяется только в отношении арендатора, ранее включенного в реестр субъектов малого предпринимательства Москвы", - напомнил В.Ануприенко.
Он рассказал также, что другой пункт постановления дает две недели арендатору для подписания договора аренды с Департаментом имущества.
По словам, В.Ануприенко, это не позволит арендатору уклониться от подписания расчета на будущий год и наносить бюджету города финансовый ущерб.
"Нашему департаменту поручено устанавливать рыночную ставку арендной платы арендаторам, не подписавшим в двухнедельный срок с момента получения уведомления произведенный расчет ставки арендной платы, на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы", - сказал В.Ануприенко.
Он пояснил, что новые ставки начинают действовать только после того, как арендатор под ними подписывается. При этом арендаторы, не желавшие ранее платить по новым тарифам, зачастую затягивали с подписанием перерасчетов, что вынуждало департамент подавать в суд.
"Процессы длились многие месяцы и к тому времени, когда недобросовестного плательщика все-таки обязывали подписать расчет, до конца года оставалось один-два месяца", - сказал В.Ануприенко.
Он пояснил, что из-за требований закона по изменению ставки арендной платы не чаще одного раза в год, такие недобросовестные арендаторы уходили от значительной части оплаты.
В.Ануприенко сообщил также, что согласно данному постановлению запрещено применять понижающие коэффициенты к арендаторам, выигравшим право аренды на конкурсе.
"Зачастую мы сталкивались с ситуациями, когда арендаторы ставили вопросы только после конкурса о том, что они имею право на льготу", - рассказал В.Ануприенко.
Он отметил, что подобный подход ущемляет права проигравших участников конкурса.
"Такой подход ущемляет права тех, кто с данным арендатором на равных соревновался на аукционе, а потом победитель начинает ставить вопрос о снижении цен. Это нарушение принципов аукциона", - сказал В.Ануприенко.
Он подчеркнул, что установление подобного запрета на применение понижающих коэффициентов является правом правительства Москвы как собственника.
Первый заместитель руководителя Департамента имущества сообщил также, что ограничение роста ставок арендной платы в Москве не будет применяться в отношении недобросовестных арендаторов, а также арендаторов, утративших право на льготу, что также закреплено соответствующим пунктом нового постановления столичных властей.
Эксперты, опрошенные агентством "ИФ-Недвижимость", считают, что нововведения не уменьшат интерес к городской недвижимости со стороны арендаторов.
Генеральный директор RWAY Александр Крапин считает, что спрос со стороны арендаторов объектов городской собственности сохранится, поскольку ставки аренды за эти объекты, как правило, ниже среднерыночных.
Отвечая на вопрос корреспондента агентства насколько справедливы новые правила по отношению к арендаторам, он отметил, что собственник или его правомочный представитель имеют полное право устанавливать ставки аренды. "Власть вправе устанавливать льготы отдельным категориям арендаторов, но не индивидуальные льготы для физических или юридических лиц", - напомнил А.Крапин.
"С одной стороны желание столичных властей довести ставку арендной платы до реальных рыночных показателей логично и понятно, - сказал корреспонденту агентства на условиях анонимности топ-менеджер крупной управляющей компании. - Нередки случаи, когда организации, которым город предоставил помещения по льготным расценкам, затем пересдают их по более высокой цене. С другой стороны, городское правительство обременено таким количеством социальных обязательств перед москвичами, что трудно представить, как ему удастся это благое начинание довести до конца".
"Получается, что перед московскими властями стоит выбор: или поддерживать арендными льготами общественные, благотворительные и другие социально значимые объединения, или работать над консолидацией бюджетных средств для реализации социальных программ, осуществляемых в интересах жителей Москвы, и, в конечном итоге, в интересах упомянутых организаций", - отметил собеседник агентства.
Минимальная годовая ставка арендной платы столичной недвижимости для общественных организаций сейчас составляет 840 рублей за кв. метр. Годовая арендная ставка коммерческих площадей в Москве колеблется от $800 до $3000 в зависимости от месторасположения, транспортной ситуации, условий комфортности.
По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, уровень арендных ставок в зданиях класса "А" в III квартале 2006 года составил $737 за 1 кв. метр в год. Арендные ставки в офисных помещениях класса "В" составили на начало октября $523 за 1 кв. метр в год.