Повышение цен на жилье выгодно покупателям?

Участие в обсуждении горячей темы приняли руководители и маркетологи компаний, определяющих сегодня погоду на рынке real estate столицы и Подмосковья: ДИПС, “ПИК”, ДСК-1, “КРОСТ”, “Строймонтаж”, “ИНКОМ-Недвижимость”, “БЕСТ-Недвижимость”, “МИЭЛЬ-Недвижимость”, VMP Corp.”, “Домострой”, ПЦЖ, “МИАН”. Кажется, все они восприняли некоторую остановку цен как временную передышку рынка.  Но примечательно, что вовсе не сезонную.

Замедление цен, которое фиксировали все аналитики некоторое время назад, было связано с заявлениями правительства о необходимости формирования доступного рынка жилья и угрозой возникновения банковского кризиса. Сейчас можно считать, что банковский кризис миновал, а доступное жилье, которым так озабочены федеральные власти, совсем не является синонимом  жилья дешевого. Вот объективные причины, которые называли участники круглого стола. Но есть среди них, по словам Евгения Леонова, начальника отдела перспективных проектов ДИПС, причины и субъективные – ажиотаж, устроенный журналистами вокруг намерений властей сделать жилье доступным. “Чтобы оно стало таковым, цены на него должны быть выше”, - заявил г-н Леонов.

О заинтересованности частных покупателей квартир в росте цен на жилье сказал и Андрей Паньковский, заместитель генерального директора ДСК-1:

“Вчерашние покупатели жилья стали владельцами квартир. Выходит, вместе с падением цен их капитал уменьшился. Особенно это не выгодно заемщикам ипотечных кредитов”.

Между тем, потенциальных клиентов банков возможная перспектива падения цен ничуть не пугает. Хотя условия кредитования банки в последнее время не меняют, разве что становятся все более лояльными к оценке платежеспособности клиента. “Ипотечные сделки растут, уменьшения количества обращений мы не фиксировали. И даже считаем, что ОПТ-Банк, входящий в нашу группу компаний, недостаточно активен: 150 обращений в день – это немного”, - заверил присутствующих Сергей Канаев, генеральный директор “ПИК-Регион”.

С фактами наголо

Тем не менее, о каком бы спокойствии рынка не говорили его игроки, есть такая безжалостная штука как статистика. В июле прошлого года в Москве было зарегистрировано более 22 тысяч сделок с недвижимостью, до 20 июля этого – всего 11 738. В мае свидетельства о собственности получили 16 700 человек, годом раньше  в это же время было выдано 18 800 таких свидетельств.

Правда, красноречивые цифры присутствующие разбили в пух и прах, сказав, что при анализе рынка следует оперировать более детальными данными, ведь сделки не всегда связаны с продажами.

Возможно, это и так, но то, что рынок замер и занервничал, отрицать не стоит. Впрочем, сейчас, считает консилиум риэлторов, кризис миновал. А был ли он вообще? Это, видимо, останется загадкой, поскольку первые признаки падения спроса на жилье компании отмечали еще до “начала всех начал” – закрытия Содбизнебанка. Марина Резвова, заместитель начальника риэлторского управления концерна КРОСТ сказала, что они действительно в апреле фиксировали снижение объема сделок, но в июле ситуация уравновесилась.

Как дальше будет вести себя рынок, во многом зависит от общественного мнения. “Рынок недвижимости не финансовый, а товарный. Здесь главное – уметь грамотно подать информацию”, - считает из ДИПС. В апреле у ДИПСа были проблемы с продажей новостроек в Куркино, экстренно устроенный круглый стол аналитиков рынка с приглашение журналистов, спас ситуацию. А журналисты тогда так ничего и не поняли.

Видимо, пока подавать информацию у игроков рынка получается отлично. Живой пример из риэлторской практики от одного из участников круглого стола. 9 из 10  покупателей жилья говорят о том, что рынок рухнет, но при этом ходят на просмотры квартир. Один из десяти, подписывая договор купли-продажи вздыхает, что скоро его приобретение обесценится. На вопрос риэлтора, зачем же тогда покупать говорит: “Потому что есть деньги”. 

Но для таких сомневающихся покупателей у рынка недвижимости достаточно аргументов в пользу роста цен. Михаил Гороховский, президент МАГР,  председатель совета директоров компании “БЕСТ-Недвижимость”, уверяет, что рост популярности ипотеки будет идти “ноздря в ноздрю” с ростом цен. А г-н Леонов даже называет почти точную дата начала очередного витка цен: 20-е числа августа. “Сначала подорожает “первичка”, потом – “вторичка”, - комментирует он.

Причем Мария Резвова полагает, что принятие решения о повышении цен застройщики примут вне зависимости от ситуации в стране. Слишком много у игроков аргументов в пользу такого повышения. Андрей Паньковский из ДСК-1 оперирует макроэкономическими показателями: “Формирование инвестиционной себестоимости зависит от стоимости строительных материалов. В этом году подорожал металлопрокат. Цемент с 490 рублей подскочил до 1300 рублей за тонну. Выросли железнодорожные тарифы, газ”.

В замкнутый ценовой круг сегодня вклинился город, “поручив” девелоперам и почетную миссию по решению социальных задач. “Каждый второй квадратный метр город получает от инвестора бесплатно. Плюс мы финансирует уже не только внутриплощадочные коммуникации, но и внутриквартальные и магистральные сети. На инвестора ложится нагрузка по строительству детских садов и школ”, - констатирует топ-менеджер ДСК-1.

В Подмосковье ситуация схожая. Евгений Фетисов, вице-президент “VMP Corporation” уверен, что  область пойдет по пути Москвы. Инвестиционная себестоимость будет расти, поскольку девелоперы  передают муниципалитетам определенную долю построенного жилья, за свой счет прокладывают коммуникации. 

“Приручим” новостройки

Однако рост себестоимости строительства не может служить оправданием плохому качеству новостроек. По словам двух представителей конкурирующих  строительных компаний, в непрерывной борьбе за клиентов они улучшают качество строительных материалов и технологий. “Когда мы купили ДСК-2, нам просто необходимо было догнать конкурента – ДСК-1. Так появилась улучшенная серия домов “КОПЭ-Парус”, - признался г-н Канаев. – Сейчас, после проведения маркетинговых исследований предпочтений покупателей, решили сдать секцию одного из домов с отделкой. Разница в цене при этом присутствует, но ее величина несоизмерима с затратами на отделочный ремонт, который пришлось бы делать покупателю”.

Но социально ответственно могут рассуждать только гиганты рынка, которые уверены, что устоят против возможной демпинговой политики мелких застройщиков. Последние же на конкурентов ориентируются слабо. “Пока компании одновременно являются инвесторами, заказчиками, подрядчиками, качество домов улучшаться не будет, - полагает Евгений Леонов. – Здесь может помочь только акцент на инвестиционной деятельности. В улучшении качества жилья заинтересованы лишь крупные компании. Мелкие стараются снять сливки с подряда”.

Погоня за количеством, а не качеством, видимо, та самая набившая оскомину проблема рынка новостроек. Аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов считает, что решится она тогда, когда “умрет дикий рынок новостроек” и покупатели станут приобретать готовый продукт. “Деньги на строительство надо брать у банка, а не у народа. А у нас выходит, что продал несуществующие кубические метры - и лопату в грунт”.

Застройщики говорят, что такая идиллия – продажа квартир в уже построенных домах - наступит тогда, когда в сегменте новостроек уравновесятся спрос и предложение. Видимо, из этого можно сделать вывод, что плохому качеству домов потворствуют покупатели, сметая все кубические метры еще  на стадии котлована. Но ведь есть еще пресловутая общая экономическая ситуация в стране, против которой, как говорится, не попишешь.