Заседание Международного ипотечного клуба

            25 января в "Президент-отеле" состоялось девятое заседание Международного ипотечного клуба по теме: " Перспективы развития земельных отношений в г. Москве. Особенности кредитования загородной недвижимости. Риски банков-кредиторов".

            В заседании приняли участие депутаты Государственной Думы РФ Оксана Дмитриева и Валерий Зубов, Судья Высшего Арбитражного Суда РФ Инесса Полубенина, представители органов государственного управления, общественных и коммерческих организаций, эксперты.

            С точки зрения авторов материала темы, связанные с ипотечным кредитованием и развитием земельных отношений в России, выходят за рамки чисто специальных и технических  вопросов, так как затрагивают глубокие пласты, лежащие в сфере общественных отношений и экономики нашей страны.

            Ниже мы представим наиболее интересные сообщения и доклады.

            «Правовые вопросы оформления земли в  собственность. Практика приватизации земельных участков в г. Москве". Новикова Ольга Дмитриевна (Руководитель адвокатского кабинета, Член Московской городской палаты адвокатов).

            С полным текстом доклада, уже опубликованном на нашем портале, можно ознакомиться здесь.

            В докладе подробно рассматривался опыт ведения арбитражных дел в городе Москве, когда предприятия, имеющие по закону право оформить в собственность земельный участок, на котором располагается их объекты недвижимости, сталкивались с проблемами необоснованных отказов или бюрократических проволочек со стороны Московской администрации.

            Конфликт интересов здесь можно охарактеризовать следующим образом. С одной стороны руководство Москвы, как известно, крайне неохотно допускает приватизацию городских земельных участков, будучи обеспокоенным, во-первых, целостностью инфраструктуры такого сложного механизма, как город Москва, а во-вторых, нежеланием выпускать из-под своего контроля прибыльный источник пополнения городского бюджета, как арендная плата за земельные участки.

            Предприятия, имеющие по закону право на приватизацию своих земельных участков, преследуют, скорее всего, экономический интерес. Их позиция понятна: по очень грубым подсчетам аренда участка обходится предприятию как минимум в два раза дороже, чем выплаты ставки земельного налога в случае, если участок будет приватизирован.

            В докладе рассматривались лишь те случаи из арбитражной практики, когда здание было изначально приватизировано из федеральной собственности (таким правом сейчас располагают около 400 московских предприятий). В результате, только 7 московских предприятий, о некоторых из которых и сообщил докладчик, смогли воспользоваться этим правом в полном объеме, причем их путь отнюдь не был усыпан розами.

            Здесь, по нашему мнению, необходимо внести некоторое дополнение. Да, действительно, вопрос о приватизации московскими предприятиями земельных участков – очень наболевшая тема, о которую уже сломано не мало копей с обеих сторон.

            Однако, не все так однозначно. Совсем недавно первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк в интервью "Российской газете" сделал сенсационное заявление, что все действующие промышленные предприятия Москвы (очевидно, без разницы, из какой собственности – федеральной или городской – они были изначально приватизированы) смогут получить земельный участок в собственность, да еще и на льготных условиях: 10-20% кадастровой стоимости!!! Но, при условии, что предприятие не будет менять свой профиль деятельности. В противном случае, оно будет вынуждено оплатить разницу между льготной и кадастровой ценой за свой земельный участок.

            В ходе дискуссии по теме было указано, что московское и федеральное законодательство по вопросу приватизации земельных участков находится в противоречии друг с другом. (Например, любопытный вопрос о правомочности взимания 30-кратного размера земельного налога при приватизации земельного участка в отличие от общероссийской 5-кратной ставки.) Высказывалось предположение, что столичные власти попытаются лоббировать соответствующие поправки в тексты федеральных законов, когда до них дойдет время в Государственной Думе.

            Здесь следует отметить одну деталь. Присутствовавший на заседании депутат Валерий Зубов рассказал, что нынешними парламентскими лобби применяется весьма успешная технология: представлять текст поправок в нормативные акты в самый последний момент, чтобы у депутатов не оставалось достаточно времени на их рассмотрение, а у оппонентов, соответственно, времени, чтобы подготовиться с обоснованной критикой.

            Так, в частности, принимался целый ряд законопроектов, в том числе, например, по пакету доступного жилья или монетизации льгот – результаты не заставили себя долго ждать…

* * *

            Рассматриваемой теме арбитражной практики приватизации земельных участков был также посвящен доклад Инэссы Полубениной – Судьи Высшего Арбитражного Суда РФ. Докладчик отметил, что различные аспекты данного вопроса уже неоднократно поднимались на высшем судебном уровне и имеются соответствующие прецеденты. Высший Арбитражный Суд уже сформулировал свою позицию по данному вопросу примерно следующим образом:

            Собственник имущества сможет оформить право собственности, если:

- выполнены требования закона;

- не будут нарушены общественные и публичные интересы.

            Если с первым пунктом все более или менее ясно, то, что понимать под "общественными и публичными интересами", если речь идет, например, о приватизации земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, требует особого рассмотрения.

            С одной стороны, официально утвержденный градостроительный план (если таковой имеется) может дать исчерпывающий ответ на поставленный вопрос. Но не следует сбрасывать со счетов возможных манипуляций с эти документом. Уже имелись случаи, когда градостроительные планы в спешном порядке редактировались даже после того, когда тем или иным предприятием подавались в установленном порядке заявки на приватизацию земельных участков.

            Как быть в таком случае? По мнению докладчика следует обращать внимание на соблюдение процедуры принятия подобного рода документов. Тогда у заинтересованной стороны будут вполне реальные шансы отстоять свои интересы в судебном порядке.

* * *

            О планах исполнительной власти по развитию земельных отношений в стране рассказал начальник отдела земельного законодательства Минэкономразвития Михаил Бочаров. В частности, было заявлено, что в настоящий момент в стенах министерства на Тверской – Ямской готовится пакет законопроектов для представления в Государственную Думу, направленных на упорядочение земельных отношений в стране. К таким нормативным документам относятся проекты федеральных законов: "О кадастровом учете" и "О формировании объектов недвижимости". Важным заявлением можно считать, что государство будет признавать границы земельных участков. Под этим подразумевается, конечно, систематизация земельного кадастра. Однако, решить окончательно эту задачу, в частности, четко разграничить земли, находящиеся в федеральной и региональной собственности по планам Минэкономразвития можно будет только… к 2030 году. No comments!

            В ходе обсуждения этого сообщения был, в частности, поднят вопрос о возможности приватизации жильцами многоквартирных домов своего земельного участка. Интересное мнение по поводу, зачем это нужно, высказал Александр Павленко ("Росинтерфонд"). Факт приватизации земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, может быть интересен для его жильцов в случае, если дом может пойти под снос или реконструкцию. В перспективе здесь возможен интересный механизм для самообеспечения жильем наших граждан, объединенных в товарищества собственников жилья или кондоминимумы.

* * *

            По вопросу отношения коммерческих банков к вопросам ипотечного кредитования, а также финансирования строительных программ был заслушан доклад Натальи Пастуховой (АРБ) "Риски банков-кредиторов при ипотечном кредитовании, методы их снижения, защита инвесторов от банкротства кредиторов".

            Позиция наших коммерческих банков по отношению к программам ипотечного кредитования общеизвестна: при ее очевидной заманчивости для финансовых институтов требует решения вопросы о минимизации банковских рисков при выдаче ипотечных кредитов и доступности для банков "длинных" денег.

            В какой-то мере решить эти проблемы помогут программы эмиссии ипотечных ценных бумаг, обеспеченные пулами закладных, как самими банками, так и уполномоченными финансовыми агентами, например, АИЖК. Естественно, что в случае минимизации коммерческих рисков и при умеренном уровне инфляции следует ожидать и снижения процентных ставок по ипотечным кредитам.

            Определенный задел в этом направлении положен принятыми в декабре прошлого года поправками к банковскому и ипотечному законодательству, регулирующему этот вопрос.

            В частности, обсуждался интересный момент о возможности рефинансирования банкам выданных ипотечных кредитов другими банками, имеющих собственные ипотечные программы, но с более приемлемыми для клиента условиями.

            Разберемся здесь более подробно. Нынешняя процентная ставка по ипотечным кредитам достаточна высока – в среднем 13% по стране, причем эта ставка обычно является фиксированной и, как правило, не может быть скорректирована за время действия договора.

            Из мирового опыта известны очень печальные примеры применения ипотеки. Так несколько лет назад в Южной Корее произошла целая волна самоубийств попавших в долговую зависимость по ипотечным кредитам клиентов, которые оказались не в состоянии даже обеспечивать текущие платежи по обслуживанию долга.

            И мы в России обязаны заранее подумать о возможных последствиях программ ипотечного кредитования, так как эти программы у нас находятся пока в самом начале своего развития, и широкого общественного осознания всех аспектов ипотеки пока не произошло.

            Как может конкретный заемщик "перепродать" свой ипотечный кредит другому банку, тем самым, снизив для себя долговое бремя, если не удастся договорить полюбовно со своим банком?

            Реально действующего механизма пока не существует. Однако, и в докладе г-жи Пастуховой на это было обращено особое внимание, сейчас по новому законодательству появилась возможность предоставить в залог по ипотечному кредиту другую недвижимость (квартиру, дачу и.т.п.), не имеющую прямого отношения к объекту ипотеки. Таким образом, можно рефинансировать первому банку полную задолженность по кредиту и перейти на обслуживание в другой банк с более щадящими условиями ипотечного кредитования. (Если, конечно, у заемщика найдется такой "дополнительный" объект недвижимости, который может послужить залогом во время переходного периода из одного банка в другой).

* * *

            «Особенности оценки, страхования и кредитования загородной недвижимости. Виды рисков и способы их снижения» Докладчик: Дзагуров Георгий Борисович, Генеральный директор компании Penny Lane Realty

            Ниже мы приводим полностью текст этого интересного доклада без комментариев:

      Ипотека, кредитование и страхование загородной недвижимости сталкиваются со сложностями, которые можно условно отнести к двум группам:

·        связанные с оценкой объектов недвижимости,

·        связанные со специфическими рисками, потенциально способными влиять на стоимость объекта в будущем.

      В отличие от города, где множество операторов предоставляют достоверную статистику, происходит большое количество сделок, за городом сделок значительно меньше, что мешает получению статистических сведений о рынке.

      В отличие от ситуации с приобретением квартиры, при приобретении загородного объекта мы имеем два свидетельства: на дом и на земельный участок.

      В отличие от городских условий стоимость объекта зависит от многих факторов, неподконтрольных владельцу:

·        Окружение объекта, доступные объекты инфраструктуры,

·        Наличие и мощность предоставляемых коммуникаций,

·        Транспортная доступность,

·        Стоимость эксплуатации,

·        Качество строения.

Вне зависимости от воли владельца может разрастись поселок, мимо дома может начать ходить строительная техника, рядом может начать функционировать песочный карьер с вытекающими из этого Камазами под окнами, что делает объект стоимостью выше 1 млн. долларов просто неликвидным, или откроется Гольф клуб, что по мировой практике повышает стоимость земли в три-шесть раз, а в России с дефицитом Гольф-Клубов и  того более.

            При оценке готового загородного дома положение дел с наличием и мощностью коммуникаций в 90% понятно и дается в цифрах. Однако, реальное наличие коммуникаций подтвердить можно лишь путем неких действий, и на основе имеющихся контактов.

             Транспортная доступность – также вопрос не всегда однозначный. Мы имеем даже такой опыт когда недобросовестный застройщик в лице МТК Альянс (Главмособлстрой) при застройке поселка и на период реализации домов подписал договор на пользование дорогой, однако, сейчас договор истек и добросовестные приобретатели выяснили, что приезжать к себе домой они будут через Минское шоссе, дистанция от города выросла в два раза, путь включает грунтовую проселочную дорогу в 2 км. Конечно же, застройщик скрыл эти известные ему сведения от покупателей, кредитора и оценочной компании МАНЭ-МС. К счастью скандалов удалось избежать исключительно благодаря порядочности и скрупулезности оценщика.

            На ликвидность загородного дома в охраняемом поселке серьезно влияет размер оперативных расходов: содержание и уборка от снега подъездных дорог, охрана, обслуживание технических средств: коммуникаций, сигнализаций и т. п.

             Качество строения: в отличие от городских новостроек, согласование получить значительно легче, практически каждый проект индивидуален, как и применяемые при строительстве технологии и материалы. Изучать каждый дом в отдельности сложно, многие важные элементы после окончания строительства скрыты от глаз оценщика (элементы фундамента, расположенные под землей, подключение проходящих под землей коммуникаций, стены, скрытые штукатуркой и т.п.). Серьезное влияние на ликвидность объекта может оказать и объемно-планировочное решение, архитектурная концепция. Так дом площадью выше 500 кв. м. при количестве спален менее трех с трудом может найти заинтересованного покупателя. При этом наши специалисты принимают во внимание и вопрос наличия при каждой спальне своей ванной комнаты. Дом – далеко не двухкомнатная квартира.

            Таким образом, осложнена работа оценщика, предваряющая любое кредитование. При этом одна из форм оценки – по доходности, вообще практически исключена в виду того, что рынок аренды загородных домов – нон-экзистант. Он по нашей оценке в 400 раз уступает рынку аренды в Москве.

Специфика отношения кредитующих организаций к кредитованию загородных домов

Дома, если это конечно не хибары, в целом имеют стоимость высокую, скажем от двухста тысяч долларов США. Многие по стоимости превышают 500 000 и 1 млн. Кредитование такого объекта рискованно для кредитующей организации по ряду причин:

1.            Высокая стоимость объектов. Риск невыплат по кредиту размером в 70 000 долларов не значительно портит отчетность кредитора, тогда как аналогичная ситуация с домом в 2 млн долларов кардинально портит цифры банка.

2.            Сложности в решении конфликтных ситуаций. Банку легко скрутить малобюджетного клиента в бараний рог, а у дебитора, покупающего дом за 1 млн, есть своя команда юристов и даже административный ресурс.

Можем смоделировать и такую ситуацию: банк кредитовал два дома в охраняемом поселке, предоставив средства его единому застройщику. Владелец дома при конфликте станет заложником владельца поселка, ведь на последнего оформлены и подъездные пути, и коммуникации Вашего дома. Он диктует и стоимость оперативных расходов.

            Если кредитор вынужден принять на свой баланс объект городской недвижимости, то он способен снизить до минимума расходы по его содержанию. Мебель и отделка в большинстве случаев не имеют существенной стоимости, газ и электроснабжение можно и отключить.

Загородный дом требует ухода, его необходимо согревать в зимний период, коммуникации следует поддерживать в рабочем состоянии. Это и хлопотно и затратно.

            Если кредитор хочет быть уверен в последующей реализации, то ему необходимо заранее заручиться поддержкой достойного риэлтера, а мы в Пенни Лэйн, например, не имеем сведений об ответственных специалистах, занимающихся реализацией объектов по восточным сегментам Подмосковья.

             Кредитование объектов недвижимости обычно требует и страхования их. При этом необходимо принимать во внимание и тот факт, что специфических рисков здесь больше: разлив реки, поломки в коммуникациях, протечка крыши. Однако, снижен риск ущерба от действий соседей.

* * *

«Ипотека московских новостроек. Механизм реализации залоговых прав в новостройках» Павлов Алексей Николаевич («АН Бест-Финанс»)

Доклад был посвящен итогам ипотечных программ в московских новостройках за прошедший год, а также прогнозам на 2005 год.

Было отмечено, что за 2004 год рынок ипотечного кредитования получил существенное развитие, что выразилось в увеличении числа заемщиков, снижении процентных ставок, увеличении сроков кредитования и т.д.

Небольшое отступление: по нашему мнению следует уточнить, что при бесспорной тенденции к снижению процентных ставок, пока еще рановато говорить о том, что ставка по ипотечным кредитам снизилась с 15% до 11-12% годовых. В общероссийском понимании ставка остается еще на уровне 15%, хотя некоторые московские банки действительно кредитуют и под более низкий процент. Рекордно низкий уровень процентных ставок зарегистрирован в прошлом году в Башкирии (8-9%), что привело к всплеску на местном рынке ипотеки. Такой низкий уровень ставок объясняется частичным субсидированием ипотечных программ местным бюджетом, но это уже другая песня…

            В целом, 2004 год характеризовался относительно динамичным развитием рынка ипотечного кредитования, в котором приняли участие уже не единичные субъекты. Однако удельная доля кредитования в первичный рынок остается небольшой по сравнению с ипотечными кредитами во вторичный рынок жилья.

            Причины этого явления следует искать в правовом поле. С точки зрения банка не построенное и не сданное в эксплуатацию жилье не может являться полноценным предметом залога, так как не является объектом недвижимости как таковым. Отсюда вытекают сложности при оформлении ипотечных кредитов на первичном рынке.

            Естественно, что это сказывается на финансировании капитального строительства жилых помещений – здесь также имеются сложности в вопросе привлечения кредитных средств самими строительными организациями. Как следствие мы имеем многообразие всевозможных схем долевого участия в строительстве.

            В числе прогнозов на наступивший год было обозначено следующее (процитируем прямо по тексту доклада):

              По мере истощения кредитных ресурсов коммерческих банков, процесс ипотечного кредитования стабилизируется, но в то же время никак не отразится на объемах ипотечного кредитования рынка новостроек.

(Имеется в виду, что количество ипотечных кредитов, выданных одним банком, ограничено по определению. Поэтому для широкомасштабной программы ипотечного кредитования жизненно необходим нормально функционирующий механизм рефинансирования – прим. А.Ю.).

            Инвестиционные компании продолжат поиск и установление двусторонних отношений с банками, реализующими ипотечные продукты, а так же и ипотечными брокерами. Однако, эффективность данного взаимодействия будет оставлять желать лучшего.

- Инвестиционные компании продолжат разработку и предоставление покупателям рассрочки платежей, в том числе за счет повышения стоимости жилья. Инвесткомпании продолжат поиск псевдоипотечных схем.

- За счет дополнительных затрат на кредитование покупателей жилья Инвестиционные компании будут стремиться их компенсировать за счет относительного удорожания жилья.

- Коммерческие банки продолжат экспериментальное (курсив мой – А.Ю. J) кредитование отдельных квартир или отдельных проектов на первичном рынке (особенно аффилированных с ними структур) до прихода в банковский сектор крупных западных банков.

            - Возможно развертывание относительно масштабных ипотечных программ по кредитованию приобретения гражданами жилья на первичном рынке государственными банками.

            Если суммировать все вышеперечисленное, то, говоря словами г-на Павлова, инвесторы – строители сменят в этом году тактику и будут работать по принципу: "меньший объем, но за большую стоимость". Так что ожидать какого-либо снижения цен на недвижимость в ближайшее время не приходится…

* * *

Ко всему сказанному:

            Как уже говорилось, проблема Ипотека выходит за рамки чисто технического вопроса, так как является в той или иной мере общественно-социальным явлением. В частности, следует сказать про так называемую воспитательную роль ипотеки, как и всего потребительского кредитования в целом.

Во многих западных странах поддержанные государством механизмы ипотечного кредитования использовались для увеличения производительности труда и улучшения других макроэкономических и социальных показателей.

Конечно, сам факт участия в той или иной ипотечной программе, безусловно, является очень мощным экономическим стимулом для индивидуального домохозяйства (видимо, наше государство это тоже хорошо понимает). Однако стоит отметить, что не всегда изначально заданный курс приводит к желаемому результату.

Естественно, что говорить о результатах внедрения программы ипотечного кредитования в России очень рано. Но некоторые качественные и количественные показатели уже заслуживают нашего анализа.

При потребности в улучшении жилищных условий как минимум половины населения страны Ипотека пока остается уделом избранных. Например, 30% размер первоначального взноса, что составляет в натуральном исчислении несколько десятков тысяч долларов, делает недоступной ипотеку для подавляющего большинства наемных сотрудников, для которых, по общей логике, эта программа и предназначалась "в воспитательных целях".

Получается, что эта программа более ориентирована не на наемных сотрудников, а скорее на их работодателей со всеми вытекающими отсюда последствиями (наемные сотрудники хорошо понимают, что это значит).

Андрей ЮШКОВ