Псевдоипотечники в России: почему не перспективны схемы МАИФ.

Нашу рубрику мы открываем анализом схемы ипотечного жилищного кредитования, которую предлагает и активно пропагандирует Международная ассоциация ипотечных фондов во главе с Валерием Казейкиным.

Вопреки государственной концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, стандартам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и сложившейся банковской практике предоставления ипотечных кредитов руководство Ассоциации предлагает свои параметры ипотечного кредита: 20–30 (иногда до 50)% – первоначальный взнос, кредит на 10 лет под 6–10% годовых в рублях. (Напомню, что традиционный процент по ипотечным банковским кредитам – 15% годовых в валюте; Агентство по ипотечному жилищному кредитованию намерено предоставлять кредиты под 18% годовых в рублях.)

Как следует из материалов, распространяемых Ассоциацией, по разработанной схеме предоставлено уже несколько десятков тысяч кредитов, тысячи семей приобрели новое жилье. Ипотечные фонды функционируют в ряде регионов России, таких, как Ямало­Ненецкий и Ханты­Мансийский автономные округа, Республика Башкирия, Кемеровская область. Ипотечная программа Ассоциации внедряется в Минатоме России и МПС России. Условия для получения кредита и приобретения жилья куда как более мягкие, нежели диктует современная экономическая ситуация, поэтому и число граждан, выразивших желание участвовать в этих ипотечных программах, в разы превышает количество всех выданных ипотечных кредитов по стране. Это ли не выход из жилищной проблемы?

В общем, все прекрасно. Единственное, что не давало покоя, – как при 14% инфляции можно предоставлять кредиты под 10% годовых да еще сроком на 10 лет? Это же прямые убытки для кредитора! Кто же эти подвижники, добровольно пошедшие на существенные финансовые потери ради улучшения жилищных условий части граждан нашей страны? И почему Госстрой России – координатор деятельности всех федеральных органов исполнительной власти в области ипотеки в последние годы не только не принимает на вооружение разработанную систему, но и последовательно выступает против ее массового внедрения?

За разъяснениями мы обратились к «главному противостоятелю» – статс­секретарю – заместителю председателя Госстроя России Владимиру ПОНОМАРЕВУ.

— Почему Госстрой России не поддерживает ипотечные схемы, которые пропагандирует Международная ассоциация ипотечных фондов в качестве реальной альтернативы классической ипотеки?

— Во­первых, те программы, которые принимаются в рамках Международной ассоциации ипотечных фондов хотя и являются способом  решения жилищных проблем граждан, но исключительно за счет бюджетных средств. Такой  подход отражает общее неблагополучие в области жилищного финансирования. Чем же это плохо? Позволю себе напомнить, что основным фактором, который не позволил решить жилищную проблему в советское время, было бюджетное финансирование строительства жилья и его дальнейшее бесплатное распределение. Невозможно решить жилищную проблему за счет только бюджетных вложений, не говоря уже о негативных социальных и экономических последствиях – нагрузка на  бюджеты 
и т.д. Это просто тупиковый путь.

Еще раз напомню, что в советские времена мы строили 76 млн кв.м. жилья в год и очень гордились этим. Но на самом деле мы обеспечивали не более 3–3,5 % населения Российской Федерации. Это означает, что с учетом старения жилищного фонда этот процесс оказался бесконечным: мы никак не могли решить жилищную проблему, очередь не только не пропадала, но и существенно не уменьшалась даже в период пика жилищного строительства.

Ипотечные (или жилищные) фонды с точки зрения финансирования жилищного строительства работают почти в советском режиме бюджетных вложений в строительство жилья, то есть опять бюджетное финансирование. Вот почему этот путь тупиковый.

Во­вторых, в рамках этих программ процентные ставки по кредитам устанавливаются фондами в размере 6 % – максимум
10 % годовых в рублях и являются абсолютно нерыночными. При таких ставках привлечь внебюджетные источники финансирования практически невозможно, потому что ни один серьезный инвестор  не будет вкладывать деньги под нерыночные процентные ставки с доходностью ниже инфляционного процесса.

— Чем же фонды обосновывают такие низкие ставки?

— Это исключительно административная установка. Никаких обоснований, прежде всего экономических, не существует. Это некий взгляд на уровне  «мне так кажется, что больше, чем под 6 – 10 %, давать нельзя». Экономический же анализ показывает, что платежеспособный спрос населения при разумных потребностях по  улучшению жилищных условий составляет до 15% населения страны, то есть 15% наших граждан могут участвовать в ипотеке на условиях рыночных процентных ставок, используя свои собственные накопления.

Смотрите, какие интересные цифры: 15% – это возможности людей, мы сейчас строим 1,5 % необходимого жилья. Это может означать только одно: понижение процентной ставки увеличит и без того несбалансированный потенциальный спрос населения, что в конечном итоге должно привести – и обязательно приведет – к безудержному росту цен на рынке жилья.

Но есть и другой аспект: формирование воззрений населения, что 6 –10 % годовых по ипотечным кредитам – это приемлемо. Это создает монополизм на рынке  жилищного финансирования. Никакой нормальный частный инвестор, работающий на рыночных принципах при таких процентных ставках, никогда не придет. Таким  образом, и бюджеты, и сами эти программы будут препятствовать формированию рыночных отношений в сфере жилищного финансирования.

В принципе пока еще идет становление ипотечного рынка, с этими псевдоипотечными схемами можно мириться, но если объемы и пропаганда этой системы будут достаточно велики и агрессивны, то придется ставить вопрос перед Министерством по антимонопольной политике о том, что нарушается антимонопольное законодательство.

Третий аспект: в рамках жилищного фонда один хозяйственный субъект и осуществляет строительство, и представляет услуги по продаже уже имеющегося жилья, и выдает займы в виде рассрочек платежей. Схема крайне непрозрачная, в ней юридически заложен конфликт интересов между различными хозяйствующими субъектами. В концепции ипотечного кредитования, которую утвердило Правительство России, происходит разведение интересов различных участников ипотечного рынка. Для кредиторов, например, построенный объект является внешним, привлекаются независимые оценщики, строители строят по тем ценам, которые сложились на рынке в связи с себестоимостью и с налогами. То есть каждый занимается своим делом и независим от другого, а значит, и конфликтов интересов нет. Здесь же интересы увязаны в одном фонде.

Фактически, успешность реализации того или иного проекта в рамках этой программы завязана на том, честный директор фонда или не очень. А такие системы не могут, не должны получать широкого распространения. Должны существовать механизмы, защищающие интересы потребителя и взаимно увязывающие интересы всех участников ипотечного рынка.

Далее. Участники программ Международной ассоциации ипотечных фондов отчаянно пропагандируют форму контракта в виде продажи жилья в рассрочку. Формально никаких проблем не существует. Но если  мы оформляем закладную в рамках этой схемы, надежность соответствующей эмиссионной ценной бумаги, в основе которой лежит такая закладная, крайне невелика, и бумага не может быть привлекательной для инвесторов. Точнее, она может быть привлекательной, но поскольку риски для нее будут более высокими, цена такой бумаги или привлеченных денег с помощью этой бумаги также будет весьма высокой. Очевидно, что при выпуске бумаги на основе договора продажи жилья в рассрочку на нее падают не только финансовые и кредитные риски, связанные с выполнением прав требования, как обычно в ипотечных кредитах, но еще и все риски, связанные со строительством: отсутствие надлежащего качества, экологические нарушения и т.д., потому что договор считается выполненным только тогда, когда рассрочка реализована. Поэтому договоры продажи жилья в рассрочку не могут быть основой системы ипотечного жилищного кредитования.

— Но главный козырь всех организаторов  этих схем в том, что они реально дают людям квартиры и число их уже перевалило за несколько десятков тысяч. Может быть, это и есть путь решения жилищной проблемы страны?

—  Давайте разбираться. Посмотрим на эти вещи с точки зрения экономики. Во­первых, значимые объемы предоставляемого гражданам жилья этими фондами падают на регионы,  в которых люди обладают высокими доходами и где местные бюджеты наполнены – это Ханты­Мансийский округ, который сидит на нефтяной трубе, Ямало­Ненецкий округ, который сидит на газовой трубе и т.д. Да, для  этих регионов несколько тысяч квартир – число достаточно значимое.

Но, с другой стороны, сегодня ежегодное старение, а значит и выбытие,  жилищного фонда в Российской Федерации достигло 20 млн кв.м. в год, стоимость этого жилья составляет порядка 5 – 6 млрд долларов. Могут ли бюджеты регионов  в рамках этой схемы выделить 5 – 6 млрд долларов, если мы строим сегодня в целом за счет всех источников финансирования 30 млн кв.м? Нет, конечно. Поэтому, когда представители Ассоциации говорят, что это значимое количество, – да, спору нет. Но может ли этот метод обеспечить ввод жилья на уровне 20 млн кв.м.? Конечно, нет. Следовательно, с точки  зрения решения жилищной проблемы, это, безусловно, безоговорочно тупиковый путь.

Он отражает только то, что федеральный центр слишком долго задержался на старте системы ипотечного жилищного кредитования. Ипотечное кредитование еще не стало массовым, а вакуум­то надо заполнять. Поэтому регионы на свой страх и риск создавали некие схемы, обеспечивающие увеличение ввода жилья, и правильно делали. Но с точки зрения экономического  развития, с точки зрения решения социальной проблемы,  каковой является обеспечение граждан жильем, это, конечно, не способ решения. И сегодня, когда мы находимся в преддверии запуска массовой системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на правильных принципах, в рамках рыночных механизмов вовлечения инвестиций в жилищную сферу, конечно, этот способ отомрет.

Из сказанного выше можно сделать следующий вывод: пока ничего не было, это было действительно паллиативным решением. И, слава Богу, можно это только приветствовать и порадоваться инициативе тех губернаторов, которые в рамках своих скудных бюджетов все­таки находили средства для того, чтобы поддерживать своих жителей в решении жилищной проблемы. Хотя это тоже спорный вопрос, потому что средства шли все­таки на поддержку среднего класса, людей,  которые уже имеют некий достаток, а это автоматически уменьшало возможность поддержки социально незащищенных слоев общества, то есть очереди для очередников это рассасывало чрезвычайно слабо. Но сегодня, когда становление массовой ипотеки уже просто  стучится в дверь, наличие и активная пропаганда этих квазиипотечных схем будет  вредить экономическому развитию страны, потому что они порождают иллюзии низких процентных ставок и тем самым сужают возможности нормально функционирующих частных инвесторов на этом рынке.

— Каким образом можно ограничить деятельность этих псевдоипотечников?

— Не надо ограничивать! Я уже говорил о том, что если они будут реально препятствовать формированию нормальных рыночных механизмов жилищного финансирования, то меры могут быть вплоть до рассмотрения вопроса в антимонопольном министерстве. Но я надеюсь и думаю, что до этого не дойдет. Эти схемы по мере нарастания возможностей системы ипотечного жилищного кредитования будут – должны! – трансформироваться в соответствии с предъявляемыми требованиями. То, что это возможно, наглядно доказывает министр строительства Нижегородской области Валерий Лимаренко – один из создателей (совместно с профессором Валерием Агапкиным) системы «Эффект», на базе которой функционирует МАИФ. Он полностью сознает необходимость реформирования деятельности ипотечных фондов в соответствии с требованиями федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и готов к сотрудничеству.

Федеральное  Агентство, и я это знаю, несколько раз выходило к Международной ассоциации ипотечных фондов с предложением о сотрудничестве, но пока сдвигов со стороны Ассоциации не наблюдается. Если здравый смысл восторжествует, объединит усилия,  человеческий и менеджерский региональный потенциал тех замечательных людей, которые собраны в этих фондах, таких, как Марат Давлетшин из Башкирии, Алла Сердитых из Кемерово, я думаю, мы сумеем выправить ситуацию. И в этом смысле надо сказать спасибо Ассоциации, что она не растеряла кадры. Опыт менеджеров этих фондов не пропадет даром, важно только вовремя перестроить свою деятельность таким образом, чтобы этот потенциал оказался востребованным.

— То есть эти фонды не стоит расценивать как альтернативу федеральной политике в области ипотеки? Эта политика определена почти три года назад, и все остальные должны в той или иной степени ей соответствовать?

— Я бы так жестко не говорил – должны. Рынок все расставит на свои места. Здоровое – будет развиваться, больное – отомрет. Мы не будем административными методами запрещать тот или другой подход. Но государство обязано поддерживать именно то, что направлено на развитие страны, то, что может потенциально способствовать удовлетворению потребностей граждан, в том числе в жилье.

Лариса ПОРШНЕВА.