Ипотека: за и против

Социологический опрос показал, что горожане приемлют новые схемы финансирования жилищного строительства.

Осенью 2003 года в Северодвинске дан старт первому пилотному проекту по ипотечному кредитованию. Специалисты надеются, что он даст толчок развитию массовой ипотеки. Пока в России, по данным столичного Института проблем регистрации, оценки и налогообложения недвижимости, только 1 процент покупаемого жилья оформляется в рассрочку.

Современная схема ипотеки, предлагаемая Федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) выглядит следующим образом: первичный кредитор дает заемщику коммерческий ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным АИЖК. Региональный оператор, устанавливаемый в каждом регионе администрацией субъекта РФ, рефинансирует кредит и формирует пул закладных. Федеральное агентство выкупает у регионального оператора эти пулы и формирует залоговые пакеты для выпуска ипотечных ценных бумаг. А средства, полученные от ценных бумаг, снова направляются для рефинансирования кредита. Таким образом, система позволяет привлечь с финансового рынка долгосрочные капиталы и за счет этого обеспечить развитие регионального рынка ипотечного кредитования.

В данный момент агентство заключило соглашения с 28 регионами. В конце 2002 года агентство получило финансовый пул, необходимый для реализации ипотечной программы. Одним постановлением правительства РФ в уставный капитал АИЖК направлено 650 миллионов рублей. Вторым постановлением была реализована гарантия на 2,5 миллиарда рублей, заложенная в бюджете. Суть гарантии в том, что деньги агентству предоставляются не бюджетные - необходимо, чтобы инвестор пришел с фондового рынка. Первоначально предполагалось, что инвестором будет Пенсионный фонд РФ, однако эта организация предложила кредиты под 12 процентов. В АИЖК решили, что необходимые деньги можно взять на более выгодных условиях. Поэтому подготовлена эмиссия облигаций, которые будут размещены по свободной подписке. От того, по какой стоимости пойдут эти облигации, будут зависеть ставки агентства по ипотечным кредитам.

Сейчас главная задача - сделать ипотечный кредит доступным для 'средней' семьи. Ставка рефинансирования по кредитам АИЖК вслед за снижением ставки рефинансирования Центробанка с 1 марта этого года снижена с 18 до 15 процентов. Одновременно агентство приняло решение, что ставка по выданным ранее кредитам может быть пересмотрена в сторону уменьшения.

Элементарный расчет показывает, что не так уж много наберется семей, готовых взять кредит даже под новые проценты. Например, если семья берет кредит на десять лет в размере 500 тысяч рублей (примерно столько стоит в среднем двухкомнатная квартира улучшенной планировки), то в первый год ей только по процентам придется выплатить 75 тысяч и 50 тысяч рублей - в счет основного долга. По условиям ипотечного кредитования, на обслуживание кредита должно уходить не более 35 процентов совокупного дохода семьи, то есть этот доход должен составлять около 30, но не менее 24 тысяч рублей в месяц. Обычно кредит рассчитывается на 20 лет, а для молодых семей - до 30 лет. Если учесть, что при оформлении кредита необходимо за услуги риэлтеров, юристов, нотариусов, страховщиков и банкиров заплатить еще 8-10 процентов сверх стоимости квартиры, то становится понятно, что ипотека пока доступна немногим.

Ипотечная схема кредитования не очень привлекательна также для банков: 15 процентов для них мало, ибо потребительские кредиты выдаются в среднем под 18-20 процентов.

Еще одним препятствием для развития ипотечного кредитования в Архангельске является тот факт, что 'классическая' ипотека предусматривает приобретение уже готового жилья. В то же время, по мнению специалистов, разумнее стимулировать развитие строительного рынка. Жилье в городах региона и так изрядно изношенное. Если люди будут покупать по ипотечной схеме квартиры, которым 20, 30 и более лет, то ко времени, когда кредит будет погашен, вновь встанет вопрос о переселении.

В сентябре 2003 года центр социологических и маркетинговых исследований 'Форис' провел опрос, в рамках которого у жителей Архангельска выясняли отношение к ипотеке - возможности получения нового жилья с зачетом имеющегося.

Более половины опрошенных (58%) положительно относятся к подобной схеме нового жилищного строительства. Только 6% против и треть (36%) нейтрально относятся к этой идее или не имеют своего мнения по данному вопросу.