Россия: кризис недвижимости как он есть или как его нет

Кризис универсальный

Всеобщий экономический кризис, удручающий в последнее время капитанов международного бизнеса, вплотную коснулся рынка недвижимости. Впрочем, коснулся - слишком мягко сказано. Аналитики во всём мире используют другое словосочетание - втянулся «на полную».

Мировые рынки недвижимости по всем основным показателям находятся в состоянии полноценного кризиса, с весьма динамичными негативными показателями. Совсем неопределёнными, и что называется «мутными» выглядят в этой связи перспективы исправления ситуации.

Главные факты, ясно свидетельствующие о беспрецедентных за «новейшее время» сложностях красноречивы и показательны. Значительно снизился спрос на коммерческую недвижимость. Жильё плохо продаётся. Девелоперам и строительным компаниям не хватает денег для завершения начатых и запуска новых проектов. Банки, наиболее активно играющие на ипотечных видах кредитования разоряются. Говорить о таких факторах как сокращение персонала риэлторских агентств и разорение небольших организаций связанных со всеми видами деятельности на рынке жилья даже не приходиться. Таких примеров масса.

В России, самым интересным вопросом, в этой связи, был следующий. «Является ли Россия полноценно интегрированным в мировой экономический рынок субъектом»? В этом случае, ответ - «нет», наверное, единственный раз, из всех подобных этому случаев являлся желательным. И это неудивительно. Положительный ответ, автоматически являлся бы серьёзным прогнозом к грядущим испытаниям российского рынка недвижимости. Однако как показывает действительность - мы неотъемлемая часть мирового финансово-экономического океана.

«Загнивающий капитализм»

На прошлой неделе на 30% обвалились акции американских ипотечных агентств Freddie Mac и Fannie Mae. Удержать ценные бумаги от падения не смогли даже заявления о государственной поддержке ипотечных операторов. Агентство Moody`s снизило их рейтинги финансовой устойчивости из-за ограниченной способности привлечь капитал и возможного роста потерь. Эти агентства, во многих заметках, аналитики называют не иначе как «прокаженные».

Между тем ситуация на рынке недвижимости продолжает накаляться. Объемы строительства в США катастрофически уменьшаются. В мае затраты на строительство в годовом выражении упали на 6%. Спрос на дома остается на низком уровне, их стоимость снижается, процентные ставки по кредитам растут. Нередки стали случаи выселения должников и реализации заложенной недвижимости. При этом многие отраслевые аналитики предполагают, что рынок еще не достиг своего критического предела.

Обратите внимание на характерное уточнение «не достиг предела». Если сравнивать это утверждение с прочими обращающими внимание на этот кризис, это, можно назвать ещё оптимистическим. Как заметили однажды литературные классики «финансовая яма - самая глубокая из всех ям. В неё можно падать всю жизнь». Тоже можно сказать и про наш случай. По заверениям многих специалистов прогнозирующих ситуацию, кризис имеет глубокие, фундаментальные основы. Тезаурус становится уже привычным. Такие слова как «США», «доллар», «мировая финансово - экономическая гегемония», уже набили оскомину своей печальной очевидностью.

В виду глобального характера американской экономики и американского рынка, который как к своему продолжению прикован ко всем прочим, важнейшим экономическим системам, нет ничего удивительного в картине наблюдаемой сегодня. Так, не лучшим образом обстоят дела и в Европе. Буквально на днях обанкротилась одна из крупнейших испанских девелоперских компаний Martinsa-Fadesa. При выручке 1,2 млрд евро и долгах 5,2 млрд евро компания не смогла привлечь новые кредиты для финансирования строительных проектов, после чего ее акции стремительно пошли вниз. У компании осталось 173 тыс. непроданных объектов недвижимости, а также 28,7 миллионов кв. м. земли. В аналогичной ситуации оказался целый ряд испанских строительных и риэлтерских компаний. Прогнозируемая длительность кризиса в Испании - не менее трех лет. Соответственно этому, будут обстоять дела и со строительством нового жилья.

Известная британская брокерская компания Savills, прогнозирует, что до конца года цены на жилье в Лондоне упадут на 25%. Количество сделок с недвижимостью в британской столице уже снизилось на 45% по сравнению с прошлым годом. В британских строительных компаниях идут сокращения персонала. Кстати значительно подешевели и акции самой компания Savills. Ряд компаний туманного Альбиона сообщили об увольнении до 40 % сотрудников.

Уменьшение количества строек наблюдается также во Франции, Германии. В Японии возросло число банкротств компаний. Особенно эта тенденция заметна в строительной сфере. Многие компании не выдержали уменьшения числа заказов со стороны государственного сектора и подорожания материалов. Впрочем, пока по Европе можно говорить лишь о стагнации: в 2008 году объемы строительства там сократятся примерно на 0,3%. Не лучше обстоят дела и на «краю земли». Показатели Новой Зеландии и Австралии говорят о существенном снижении цен на недвижимость до 10%.

«Суверенное строительство»

Ну а как же мы? Как же Россия? По всей видимости «суверенное хозяйствование» в этом случае могло бы быть тем эффективнее, чем более суверенным оно является. Этакая надёжная пристань в море неблагополучия. А так как полный экономический суверенитет вещь насколько фантастическая, настолько же и вредная, возможная наверное (разумеется с определёнными оговорками) только в Северной Корее, согласно идеям Чучхе, приходится констатировать причастность России к глобальным проблемам рынка.

Посмотрим на наших традиционных партнёров, так называемое ближайшее зарубежье, важнейших экономических сателлитов России - Украину и Белоруссию. Недвижимость дешевеет с конца прошлого года, особенно квартиры в старых домах. цены на квартиры в новостройках растут, но довольно скромно. Из-за стагнации на украинском строительном рынке производители стройматериалов вынуждены снижать цены и объемы производства.
Ещё совсем недавно, российский строительный рынок производил впечатление острова стабильности. Именно это заставляло говорить и о серьёзном противопоставлении рынка США и России, и о глубоком фундаменте российской экономики, который своей фантастической динамикой, политической стабильностью, естественными преимуществами рынка производил впечатление молодого перспективного чемпиона. цены на отечественную недвижимость продолжали расти, строители, наряду с нефтяниками и газовиками считаться «самыми-самыми», а чиновники продолжали отчитываться хорошими показателями ввода новостроек. Однако буквально в последние несколько месяцев стали проявляться симптомы, на которые обратили внимание федеральные власти. А в России с её «вертикалью», это говорит даже не о многом, а обо всём.

Сухие цифры официальной статистики, в которых отчётливо выражена вся «соль» ситуации. За пять месяцев 2008 года, в целом, объем работ по строительству вырос на 124 процента по сравнению со 119 процентами в прошлом году. Но если в прошлом году ввод в действие жилых домов был 141 процент по сравнению с тем же периодом 2006 года, то сейчас только 106 процентов. Как заметил вице-премьер Жуков на встрече с премьером Путиным «это связано, в частности, с тем, что у нас подорожали ипотечные кредиты, и спрос несколько упал. Еще одна очень важная причина - отсутствие достаточного количества земельных участков с нормальной инфраструктурой, удобных для развития жилищного строительства».

Но такая картина - полдела. Так, в некоторых регионах, которые в предыдущие годы динамично наращивали жилищное строительство, объемы не только затормозились, но и резко снизились. В Москве объемы ввода жилья упали на 40%(!) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в Амурской области - на 46%, на Алтае - на 35%, в Тверской области - на 18%, в Белгородской области - на 4%, в Санкт-Петербурге на - 1,7%, в Перми - на 1,2%, в Подмосковье - на 5%.

Почему в стремительной, можно сказать победной динамике, обозначились такие «подозрительные» эффекты? Ответ прост по сути, но в то же время приходится задуматься о путях решения проблемы. Кризис продаж соответственно заставляет снижать объёмы строительства. Здесь и ужесточение условий ипотечного кредитования, и отсутствие «дефицитных» ниш в предложении на рынке недвижимости.

«Первая кровь». Эффект домино

Разумеется, в такой ситуации кризис затрагивает всю систему рынка жилья. Все сферы и отрасли деятельности. Не остались в стороне и российские агентства недвижимости. Практически в каждом городе России, констатируют значительное снижение покупательской способности граждан. Томск, Оренбург, Махачкала, Владивосток, Екатеринбург. Список можно продолжать долго. Например, в Волгограде, типичная трёхкомнатная квартира в доме, построенном в конце семидесятых, так называемый «скворечник», не в центре, но и не на отшибе, стоит около четырёх миллионов рублей, то есть более 170 тысяч долларов. В России практически не осталось «заповедников» с низкими ценами на недвижимость. Но последний ценовой «рывок» связывают как раз со снижением темпов строительства.

Производители стройматериалов, разумеется, не могли оказаться в стороне от этого процесса. В виду универсального характера кризиса производители вполне прочувствовали цепочку «нет денег - нет товара - нет денег» - уже сейчас. Так до 40 и до 50 % дошло снижение темпов производства бетона и арматуры в некоторых строительных объединениях. И всё это, при том, что ещё совсем недавно гремели фанфары о «вечном двигателе» производящем золотую монету - предприятиях по производству цемента. Трагикомичным выглядит и снижение цен на стройматериалы в разгар строительного сезона. Например, на Московской фондовой бирже цены на цемент в июне снизились примерно на 12%. цены подкосил импорт, соответственно дефицит сократился, и застройщики стали переоценивать спрос.

Разумеется, то о чём мы говорим - всего лишь тенденция. Множество застройщиков вообще несогласны с тем, что кто-либо снижает цены на стройматериалы. Действительно, весь негатив при всём его наличии достаточно условен. Того же цемента произведено в этом году на 0,1% процента больше чем за тот же период прошлого года. Это и есть характерная черта «кризиса по-русски». Кризиса в условиях развития экономики. Но не будем забывать о неудобном положении, в котором находятся мелкие региональные застройщики. В последнее время, все что связано с мелким и средним бизнесом находится в фокусе внимания федеральных властей.

Не секрет, что по соотношению вкладываемых в строительство средств, и получаемой с этого дела прибыли, московские строители значительно опережают региональных. Именно поэтому, строить в регионах, москвичей «затягивают» на льготных условиях. А местные, при значительно более низких доходах ещё и нагружаются так называемыми «обременениями». В этой связи возникает острая необходимость субсидировать расходы на инфраструктуру, а также вернуть прежние схемы целевого распределения земельных участков. Нынешнюю систему аукционов потянут немногие. С помощью разного рода госдотаций застройщики могут хоть как-то сохранить приемлемый уровень рентабельности.

Однако до сих пор ситуация свидетельствует о том, что у «русского мерседеса нет заднего хода». Преференции и достижения муниципальных властей в экономическом противостоянии интересам локального бизнеса, будучи завоёваны однажды, возвратной «аннексии» не подлежат. Для этого необходимо только вмешательство того, кто в системе вертикали власти находится как минимум над ними.

Твёрдые надежды

Очень распространенным и популярным является мнение, согласно которому выигрывают в сложившейся ситуации крупные строительные организации. Алгоритм вычисляемого благополучия таков. Кризис сметет мелких конкурентов, рынок станет привычно управляемым с точки зрения ценовой политики. Ужесточатся условия деятельности небольших компаний, которые строят в основном за счет средств дольщиков.
Однако ряд аналитиков, сильно сомневается в реальности подобной схемы. Есть мнение, что из-за отсутствия внятной отраслевой политики и экономических регуляторов (например, внушительного госзаказа на строительство) как на федеральном уровне, так и на уровне регионов, один на один с кризисом могут остаться не только небольшие местные компании, но и крупные игроки .

Из-за снижения спроса на жилье (а он неизбежно будет падать в условиях отсутствия альтернативных традиционной ипотеке финансовых механизмов) могут утратить привлекательность инвестиции в земельные участки под строительство. В этом случае возникнет риск падения цен на землю, тем более что карманы крупных игроков и так набиты участками под завязку. Вслед за этим последует переоценка стоимости активов публичных строительных компаний, львиную долю которых как раз составляет земельный банк. Это неизбежно отразится на стоимости акций, а также на кредитоспособности строительных конгломератов, поскольку земля является потенциальным залоговым обеспечением.

Такой вариант считается крайним, и наиболее пессимистичным. Если смотреть сухой остаток, внимать только фактам, особо не просчитывая ходы на восьмой и двенадцатый по узко специализированной строительной колее, и при этом постараться учитывать политические параметры проблемы, возникнет реальная картина происходящего. Совершенно разной может быть реакция рынка, его субъектов, взаимодействие различных параметров и показателей, но несколько вещей можно сказать совершенно определённо.

Во-первых, при серьёзном, нежелательном крене лодки строительного мира России, твёрдое административное вмешательство на федеральном уровне - будет неизбежным. А во-вторых, ни у кого не вызывает сомнений глубочайшая связь происходящего в строительном мире, с финансово-экономической ситуацией в стране. И именно состояние экономики государства в целом, является главным гарантом поэтапного выхода из сложившейся кризисной ситуации.