Заседание Общественного Совета по жилищной политике при Министре регионального развития Российской Федерации.

Заседание Общественного Совета по жилищной политике при Министре регионального развития Российской Федерации.

Г.Москва                                                                                                                                       10 октября 2005 г.

Министр регионального развития РФ В.А.Яковлев:
-Тема для обсуждения у нас сегодня важная. Мы активно включаемся в процесс внесения изменений и дополнений в Жилищный кодекс. В общем, как показывает опыт, сегодня мало специалистов его еще читали. И, наверное, замечаний, рекомендаций и предложений у членов Общественного совета появилось за время его изучения много, и много еще появится. В этом плане мы услышим все замечания и предложения.
Что касается в целом жилищной политики, я хочу сказать, что главная стратегическая цель государственной жилищной политики  сейчас заключается в нескольких тезисах:
1) создание рынка доступного и комфортного жилья,
2) создание механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка,
3) обеспечение доступа разных групп населения на жилищный рынок, нуждающихся в такой поддержке.
При этом необходимо создать условия для обеспечения жильем малоимущих групп населения, которые никакими другими возможностями, кроме поддержки государства, не обладают.
Мы должны констатировать, что ситуация, в которой мы находимся, весьма сложна. Сейчас около 70 процентов жилья уже находится в собственности. Правильно ли собственники оценивают свои возможности? Чем они отличаются от тех, кто арендует жилье? Конечно, самое главное – тем, что собственники жилья могут свою квартиру продать, хотя варианты смены жилья есть и у тех, кто квартиру арендует. Тщательнее продумать механизмы и того, и другого – наша задача.
В настоящее время 90 % строительных компаний работают именно на жилищном рынке, при этом две трети россиян не удовлетворены своими жилищными условиями. Каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность в жилье сегодня составляет 1,5 млрд. кв.м. Это при том, что общий жилой фонд сегодня всего 2,8 млрд. кв.м. В прошлом году мы ввели в строй 41,2 млн. кв.м. новых квартир. В очереди на их получение, которые никто не отменял, стоят 4,5 млн.чел. То есть, государство должно обеспечить квартирами 1,2, млн.семей наших сограждан. Среднее ожидание в очереди составляет до 20 лет. Все это совсем не внушает оптимизма, таковы наши реалии.
В прошлом году был вынесен на обсуждение большой пакет законов, до Жилищного кодекса и Градостроительного кодекса, тот, что мы и обсуждаем сегодня с вами. Но, несмотря на все проблемы, пакет этих документов создает условия для более активного развития рынка.
В связи с этим Президент дал поручение проработать и приступить к выполнению программы «Достойное и комфортное жилье в России». Она состоит из четырех приоритетов, один из них – создание нового жилья и модернизация всего жилищного механизма.
На эту программу в течение 2 лет будет затрачена беспрецедентная сумма – 213 млрд. руб. Каких результатов мы должны достичь?
К 2010 году – увеличить с сдачу нового жилья с 40 млн. кв.м в год до 80 млн. кв.м. Увеличить число ипотечных жилищных кредитов в 20 раз – с 20 млрд. руб. в 2004 году до 415 млрд. руб. в 2010 г. Снизить ставки по рублевым ипотечным кредитам с 15 %  до 8 %. Снизить время пребывания в очереди на социальное жилье с 20 лет до 7 лет. Увеличить в 2, 3 раза число семей, которым будет доступно приобретение жилья – с 9 % до 30 %.
Эта программа требует большого обсуждения, к которому приглашаю и вас.

Глазычев Вячеслав Леонидович, профессор, научный руководитель ЦСИ ПФО.
-Я очень огорчен, что в выступлении президента прозвучала традиционная для либерального крыла Правительства ориентация – необходимо расширение ипотеки, и более ничего. Тем не менее, абсурдна установка на всеобщее владение жильем. Нигде в мире такой практики нет. Наличие коммерческого найма, помимо социального, означает очень существенную  долю по сравнению с количеством собственников, и определение пропорций является вопросом серьезных договоренностей для государства и общества.
По-моему, недостаточно говорить только о развитии ипотеки, потому что есть серьезные исследования, которые говорят, что  скачок цен из-за этого будет неминуемым. Я убежден, что вопрос номер один – это борьба с монополизацией в сфере строительного рынка. Но запретительными мерами справиться с такой ситуацией невозможно или почти невозможно. Придется всерьез ставить задачи о развитии среднего и малого бизнеса, что повлечет за собой развитие малоэтажного строительства, малообъемного строительства. Такой опыт в мире есть, и он показывает невозможность обратного укрупнения малых и средних фирм, взаимопоглощения и обратной монополизации рынка.
В настоящий момент складывается ситуация парадоксальная – в Голландии, например, достаточно фирм и персонала для малоэтажного строительства, а в России – почему-то нет. Основной объем строительства осуществляется наемной рабочей силой, включая гастарбайтеров, или вообще собственными силами.
Другая проблема – сейчас безумно необходимы современные, обновляемые справочники и инструкции. Рынка строительной литературы нет, а те книги, что имеются, устарели лет на двадцать, и по технологиям, и по рекомендациям в области законодательства.
Похожая ситуация складывается и на рынке строительных материалов и аксессуаров. Исключая дорогостоящие западные стройматериалы и немногим более дешевые российские аналоги, в настоящий момент практически нет доступных всем и каждому инструментов и материалов на рынке. Более того – большая часть строителей не знает и не интересуется даже теми, которые есть!
Наконец, важнейшая составляющая процесса – архитектурные и строительные конкурсы, их как можно более широкое проведение. Только с ними мы добьемся действительно эффективного, разумного, доступного в полном смысле этого слова жилья.

Шомина Елена Сергеевна, профессор Высшей школы экономики, Институт сравнительной политологии РАН.
-Последние 15 лет я занималась изучением жилищных прав. Еще в начале 90-х годов существовала организация «Ветераны общежитий». Это те, кто уже прожил в общежитиях больше 10 лет. Они многого добились для себя в результате собственной организованности.
Сейчас я занимаюсь любыми организациями в этой области, от бездомных до домовладельцев. К примеру, в Монреале есть организация домовладельцев, созданная специально, чтобы бороться с вредными квартиросъемщиками. В самом начале 90-х я побывала в Международном союзе квартиросъемщиков, и с огорчением узнала, что у нас в России такой организации нет, но именно поэтому все последние 15 лет с увлечением слежу, что творится у нас в защите прав квартиросъемщиков.
Я провела своеобразную классификацию существующих сейчас в России групп квартиросъемщиков.
Во-первых, есть просто квартиросъемщики, которые не приватизировали свои квартиры. Их можно назвать муниципальными квартиросъемщиками.
Во-вторых, у нас появились социальные квартиросъемщики, которые есть во всем мире. К ним в разных странах отношение разное. К примеру, в Финляндии считают, что нельзя допустить, чтобы дома социальных квартиросъемщиков как-то отличались по внешнему виду или обслуживанию от любых других жомов. Обслуживание идет через систему соцзащиты, и внешне ни дом, ни микрорайон таким образом вы не определите. В Англии социальные дома – как наши девятиэтажки. То есть эти дома существенно отличаются от обычных.
В-третьих, есть уже в Москве коммерческие квартиросъемщики. Это когда в домах, построенных Московским правительством, аренда доходит до 2 000 долларов в месяц.
Но, в-четвертых, у нас есть и частные квартиросъемщики. Работая с базой данных, я обнаружила в Москве 2 частных дома, которые построены фирмами, и жители имеют частного домовладельца.
Вообще, очень мало кто из жителей знает, кто владелец их дома. Последнее время появились ответы «ТСЖ».
Есть еще частный скрытый найм, когда владельцы квартир сдают их, но о них речь в другой раз.
Я думаю, что число квартиросъемщиков с реализацией пакета документов «Доступное жилье» не сократится, а увеличится. Потому что, кроме ипотеки, в эту область деятельности придет частный бизнес, который будет строить доходные дома.
Все это приводит к тому, что необходимо оказывается обучать квартиросъемщиков, потому что они не знают, как себя вести в этой ситуации. Этого модно добиться и путем создания товариществ квартиросъемщиков, и путем создания специальных консультационных и информационных центров. Часто это можно делать на базе местных департаментов и министерств отраслевых, как уже делается в ряде регионов России.
Но нам крайне не хватает как доступных юристов, так и тех мест, куда можно прийти и задать эти вопросы. Сегодня в эту сферу приходят специалисты и организации, которые никогда раньше этим не занимались. Поэтому нам необходимо создавать в вузах факультеты и отделения социальных менеджеров, которые смогут взять на себя такую задачу.
И есть в этой области еще одна проблема. Нам приходилось сталкиваться с ситуацией, когда местные муниципалитеты говорят: «А у нас все муниципальное жилье уже передано в частную собственность». То есть, возникни какая ситуация, муниципалитетам придется заново строить муниципальное жилье. Это как минимум неправильно.

Савранская Ольга Леонидовна, Агентство муниципального и регионального развития.
-Смысл работы нашей заключается в том, чтобы внести поправки в ЖК, пока он еще достаточно новый, и не сложилась реальная отрицательная практика по работе с ним. В рабочую группу внесено на обсуждение уже довольно много поправок, но все они касаются, в основном, одних и тех же норм и статей.
Во-первых, это поправки, связанные с разграничением полномочий между органами публичной власти, а также связанные с разграничением полномочий между собственниками и пользователями жилых помещений. Здесь исключительно важным является разграничение полномочий по предоставлению малоимущим жилья по договору социального найма. То есть, об обязанности предоставить жилье в Жилищном Кодексе говорится, что органы власти Российской Федерации, а том, на каком основании и кто проводит признание человека или семьи малоимущими – ни слова. Мы решили передать порядок признания региональным органам власти, а само признание проводить органами местного самоуправления.
Это и поправки, которые обеспечивают защиту прав граждан в жилищной сфере. Предлагается внести поправки по более четкому определению членов семьи, нуждающихся в жилье. То есть, для определения собственно нуждающихся и для определения совместно проживающих предложено внести разные термины. Потому что иначе мы будем постоянно культивировать ситуацию, когда семьи вынуждены жить с детьми, потому что иначе получить жилье невозможно.
Наконец, это целый ряд поправок, связанных с переоборудованием и переустройством жилых помещений. Так, например, перевод помещения из жилого в нежилое в доме, принадлежащем 2-м и более собственникам, может осуществляться только с согласия всех собственников жилых помещений.
Мы предлагаем также внести норму о том, что предоставленное собственникам, гражданам, жилое помещение некоммерческого и коммерческого использования должно быть пригодно для проживания соответственно всем санитарным и пожарным нормам.

Хованская Галина Петровна, депутат Государственной Думы РФ.
-В Жилищном Кодексе нам необходимо отказаться от формулировки «может быть» Это норма коррупционная, и она, к сожалению, прослеживается на всех уровнях закона, во всех статьях. На практике получается, что, например, при переселении вам «может быть», предоставят жилье, а «может быть», предоставят денежную компенсацию.
Во-вторых, надо признать, что те, кто хотел приватизировать квартиру – они уже этим правом воспользовались. Из желающих остались только те, которые имеют родственников, принципиально по каким-то соображениям не желающих приватизировать. Что будет с этими людьми после 1 января 2007 года - неизвестно, но, тем не менее, оптимизма такая ситуация не вызывает, поскольку по такой ситуации возможны впоследствии суды с государством.
В-третьих, целью нашей работы является сохранение социального фонда. Но тогда непонятно, почему 1 января 2007 года является последней датой деприватизации жилья. Ведь когда 2 января собственники узнают, что им теперь платить по полной программе квартплату и за услуги ЖКХ, они могут захотеть деприватизировать квартиру. Что делать тогда? Этих норм в законе нет.
Подход к приватизации и деприватизации должен проходить по обязательствам, которые уже приняты государством. Ведь за бортом оказываются те, кто не по доброй воле не смог приватизировать квартиру. Это жители общежитий, проживающие в в аварийном и служебном жилье, живущие в закрытых городках – все те, кто должен был получить квартиру от государства или право на приватизацию хотя бы тех квадратных метров, которые имеются у них. Все они, получается, лишены стартового капитала для ипотеки. Если мы сейчас не скорректируем свою позицию по этому вопросу, ее впоследствии оспорит Конституционный суд.
Один из выходов – договориться со всеми этими категориями жителей, что они после наступления 1 января 2007 года встают в очередь, а потом получают социальное жилье, которое потом не могут приватизировать. Иначе мы получаем нескончаемые судебные дела, перспективы у которых очень хорошие.

Беляев Валерий Львович, зам. начальника Управления формирования градостроительных программ Департамента градостроительства г.Москвы.
-Очень правильно, что на Общественном совете поднимают и вопрос о Градостроительном кодексе. Именно с его помощью проходит формирование базисной системы доступного жилья. Современное российское градостроительство можно разделить на две большие части – территориальное планирование и реализация этих планов. Они различны по своей природе. Территориальное планирование подлежит государственной ответственности, поскольку регулируется законодательными нормами, а градостроительное регулирование осуществляется на муниципальном уровне.
Дальнейшее развитие градостроительного законодательства явно пойдет по пути разграничения этих веток. Это сделано в большинстве стран Европы. И Градостроительный Кодекс довольно хорошо прорабатывает реформы в той части, которая является муниципальной, то есть, область градостроительного регулирования и функционального зонирования.
Но довольно абстрактно и оптимистически Градостроительный Кодекс относится к вопросам государственного регулирования, то есть, территориального планирования. Догматично исходя из принципа, что каждый уровень власти планирует создание и планирование объектов для своих нужд самостоятельно, новый Градостроительный Кодекс фактически  разрушает комплексность территориального плана. Проигнорирована процедура территориального планирования, единая для стран любого строя, когда власть участвует на всех уровнях, когда создаются комплексные документы.
Существенно, что с введением нового Градостроительного Кодекса градостроительное законодательство становится предметом совместного ведения. Строго говоря, это означает, что все субъекты должны привести свое законодательство в соответствие с законом.