Проект Градостроительного кодекса. Статьи 37-38

Статья  37.    Порядок подготовки, согласования, обсуждения и утверждения

документации по планировке территории, подготавливаемой по

заказу физических и юридических лиц

1.  Органы местного самоуправления могут предоставить физическим или юридическим лицам право подготовки документации по планировке территории в случаях:

-  формирования посредством проектов межевания нескольких земельных участков из предоставленного органами местного самоуправления земельного участка в границах планировочного элемента – квартала, микрорайона, превышающего по площади предельные параметры, установленные правилами землепользования и застройки, для обустройства сформированных земельных участков инженерно-технической инфраструктурой и передачи прав другим застройщикам либо самостоятельного осуществления строительства;

-  подготовки посредством проектов застройки предложений по реконструкции застроенных территорий;

-  установления границ земельных участков в порядке, определенном пунктом 5 статьи 36 настоящего Кодекса, иных случаях.

2.  Физические и юридические лица, которым был предоставлен сформированный в порядке пункта 3 статьи 36 настоящего Кодекса земельный участок на незастроенных территориях в границах планировочного элемента – квартала, микрорайона, обеспечивают подготовку проекта межевания, предоставляют его на согласование, обсуждение и утверждение в порядке, определенном пунктом 4 статьи 36 настоящего Кодекса.

3.  Физические и юридические лица, которые заинтересованы в осуществлении реконструкции застроенных территорий, связанной со сносом существующих зданий, строений, сооружений, созданием новых земельных участков путем объединения существующих земельных участков и изменения их границ, могут ходатайствовать о предоставлении им главой муниципального образования права на подготовку, предоставление на согласование, обсуждение и утверждение проектов застройки в порядке, определенном настоящим пунктом.

Указанные действия могут производиться при наличии правил землепользования и застройки, действие которых распространяется на территорию, применительно к которой предлагается осуществить реконструктивные мероприятия.

Заинтересованные в осуществлении реконструкции лица могут направлять соответствующие предложения главе муниципального образования при отсутствии или наличии правового акта о придании особого статуса реконструируемой территории. В случае отсутствия указанного правового акта риски, связанные с возможностью отказа правообладателей недвижимости распорядиться принадлежащими им правами в пользу лица, осуществляющего реконструкцию, возлагаются на это лицо, которое несет также ответственность за осуществление реконструкции.

Особый статус реконструируемой территории определяет реконструкцию как действия по реализации муниципальных нужд, в процессе осуществления которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, недвижимости.

Особый статус придается реконструируемой территории правовым актом представительного органа власти местного самоуправления в порядке, определенном настоящим пунктом, соответствующим законом субъекта Российской Федерации.

Особый статус может быть придан территориям реконструкции в случаях, когда:

-  более половины расположенных на этих территориях зданий и строений, отнесены к ветхому жилищному фонду, которые включены в муниципальную программу переселения граждан из ветхого жилищного фонда, утвержденную представительным органом местного самоуправления;

-  более половины расположенных на этих территориях объектов недвижимости не соответствуют градостроительным регламентам, установленным правилами землепользования и застройки;

-  более половины правообладателей расположенных на этих территориях объектов недвижимости высказались в пользу реконструкции и возможности изъятия, в том числе путем выкупа, принадлежащей им недвижимости.

Глава муниципального образования принимает решение о проведении конкурса на предоставление победителю права подготовить и осуществить реконструкцию.

В заявках на участие в конкурсе должны содержаться градостроительные предложения по преобразованию территории, предложения, относящиеся к планируемым срокам работ, выплатам за право на земельный участок, которое предоставляется после его освобождения от прав третьих лиц, другие показатели, отвечающие условиям конкурса.

Критериями для определения победителя конкурса являются содержание и качество градостроительных предложений, размеры и сроки выплат за право на земельный участок, другие показатели и характеристики.

Уполномоченный орган исполнительной власти местного самоуправления заключает с победителем конкурса инвестиционный договор, в котором определяются взаимные обязательства сторон на подготовительный этап, который завершается после того, когда:

-  обеспечена подготовка, согласование, обсуждение с населением и утверждение в установленном порядке проекта застройки реконструируемой территории;

-  обеспечено освобождение территории от прав третьих лиц путем переселения граждан из ветхого жилищного фонда, перемещения иных правообладателей недвижимости;

-  выполнено строительство, модернизация внеплощадочной инженерно-технической инфраструктуры;

-  произведен (в случае необходимости) снос строений в соответствии с утвержденным проектом застройки;

-  сформированы земельные участки, произведен их государственный кадастровый учет;

-  заключены договоры купли-продажи или договоры аренды сформированных и освобожденных от прав третьих лиц земельных участков в пределах реконструируемой территории;

-  произведены выплаты за право на сформированные земельные участки;

-  зарегистрированы права собственности или аренды на сформированные земельные участки.

В инвестиционном договоре могут быть отражены взаимные обязательства сторон, которые будут выполняться после окончания предварительного этапа, вплоть до завершения процесса реконструкции.

Физическое или юридическое лицо, выполнившее свои обязательства по инвестиционному договору, относящиеся к предварительному этапу, и получившее права собственности или аренды на земельный участок (земельные участки), имеет право самостоятельно завершить реконструкцию или продать земельный участок (земельные участки), переуступить права аренды другим застройщикам для завершения реконструкции в соответствии с утвержденным проектом застройки и подготовленной на его основе проектной документацией.

Статья  38.   Публичные слушания документации по планировке территории

1.  Документация по планировке территории до ее утверждения подлежит публичным слушаниям.

Исключениями являются случаи, когда в соответствии с требованиями технических регламентов по размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости посредством документации по планировке территории:

-  уточняются границы зон вредного воздействия производственных и иных объектов, зон охраны природных объектов (подготовка проектов санитарно-защитных, иных защитных зон, проектов зон охраны водных объектов, иных зон охраны в составе совмещенных проектов планировки и межевания);

-  на свободных от застройки и прав третьих лиц, находящихся в муниципальной собственности и не разделенных на земельные участки территориях выделяются посредством установления красных линий планировочные элементы – кварталы, микрорайоны (подготовка проектов планировки).

2.  Порядок проведения публичных слушаний по обсуждению документации по планировке территории устанавливается настоящим Кодексом и в соответствии с ним – законодательством о градостроительной деятельности субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами муниципальных образований.

3.  Публичные слушания организует и проводит комиссия по землепользованию и застройке (далее – комиссия), образованная в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.

4.  Правом обсуждения документации по планировке территории на публичных слушаниях обладают лица:

-  проживающие на территории, применительно к которой подготовлена документация по планировке территории;

-  обладающие на праве собственности, аренды, пользования объектами недвижимости, расположенными на территории, применительно к которой подготовлена документация по планировке территории;

-  проживающие и обладающие объектами недвижимости, расположенными на территориях, примыкающих к территории, применительно к которой подготовлена документация по планировке территории;

-  иные лица, чьи интересы затрагиваются в связи с планируемой реализацией документации по планировке территории.

5.  Предметами публичных слушаний документации по планировке территории являются вопросы соответствия этой документации:

-  правовым актам территориального планирования в части наличия решений об установлении границ зон изъятия, в том числе путем выкупа, резервирования с последующим изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд;

-  требованиям законодательства о необходимости доказательства невозможности установить границы зон изъятия, в том числе путем выкупа, резервирования иным способом, чем тот, который предложен документацией по планировке территории;

-  градостроительным регламентам, содержащимся в правилах землепользования и застройки;

-  техническим регламентам по размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости, включая требования, предъявляемые к градостроительному проектированию систем инженерно-технического обеспечения планируемого строительства, реконструкции;

-  требованиям настоящего Кодекса, включая требования в части того, что: площадь земельных участков многоквартирных домов не может быть меньше площади, определенной на основе нормативов, действовавших на момент строительства этих домов (если сложившееся землепользование не препятствует реализации этих нормативов); земельные участки многоквартирных домов могут быть выделены на местности только в случае ненарушения прав третьих лиц на территории общего пользования (в противном случае устанавливаются неделимые земельные участки, в границах которых могут располагаться несколько многоквартирных жилых домов);

-  требованиям, предъявляемым к проектам планов земельных участков в составе документации по планировке территории в части фиксации их границ, минимальных отступов построек от границ земельных участков, границ зон действия публичных сервитутов и предложений об установлении частных сервитутов (при необходимости), наличия информации о предельной этажности, высоте планируемых зданий, строений, сооружений, видах их использования;

-  иным требованиям, установленным законодательством о градостроительной деятельности.

Предметы обсуждения устанавливаются Комиссией в соответствии с требованиями законодательства с учетом особенностей рассматриваемой документации по планировке территории и содержания решаемых посредством этой документации вопросов.

6.  Заказчик документации по планировке территории по завершении ее подготовки обращается к председателю Комиссии с ходатайством о проведении публичного слушания.

Председатель Комиссии в течение семи дней со дня поступления ходатайства обеспечивает информирование граждан путем публикации сообщения в местной прессе или путем распространения его иным способом. В сообщении указывается:

-  информация о документации по планировке территории – территория, применительно к которой подготовлена документация, характер вопросов, решаемых посредством этой документации;

-  дата, время и место проведения публичного слушания, телефон лица, ответственного за проведение публичного слушания;

-  дата, время и место предварительного ознакомления с документацией по планировке территории.

В случаях, когда решаются вопросы о границах зон изъятия, в том числе путем выкупа, резервирования земельных участков, иных объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд, правообладатели недвижимости, расположенной в границах указанных зон информируются персонально о предстоящем публичном слушании.

Дата проведения публичного слушания назначается не ранее десяти дней со дня публикации, распространения сообщения о его проведении. Публичное слушание должно состояться не позднее двух месяцев со дня подачи ходатайства о его проведении.

Публичные слушания могут проводиться в выходные и будние дни. Проведение публичных слушаний в дни официальных праздников не допускается. Время проведения публичных слушаний в будние дни не может быть назначено ранее 18 часов местного времени.

Комиссия обеспечивает гражданам возможность предварительного ознакомления с материалами документации по планировке территории.

7.  Во время проведения публичного слушания ведется стенограмма и/или протокол.

Комиссия вправе принять решение о повторном проведении публичных слушаний.

8.  По результатам публичных слушаний Комиссия принимает рекомендации и направляет их главе муниципального образования.

Глава муниципального образования с учетом рекомендаций Комиссии не позднее двух недель со дня проведения публичного слушания может принять решение о:

-  утверждении документации по планировке территории,

-  доработке документации по планировке территории с учетом рекомендаций Комиссии,

-  отклонении документации по планировке территории.

9.  Физические и юридические лица могут оспорить в суде принятое решение об утверждении документации по планировке территории.

Основанием для судебного рассмотрения, помимо вопросов, определенных пунктом 5 настоящей статьи, является несоблюдение установленного порядка проведения публичных слушаний.