Проект Градостроительного кодекса. Статьи 25-26

Статья  25.   Градостроительный регламент

1.  Градостроительный регламент распространяется в равной мере на все земельные участки, иные объекты недвижимости, расположенные в пределах одной и той же территориальной зоны, обозначенной на карте правового зонирования.

Исключениями являются следующие земельные участки, иные объекты недвижимости, применительно к которым градостроительный регламент не устанавливается:

-  состоящие в официальных списках памятники истории и культуры и вновь выявленные объекты, представляющие историко-культурную ценность, в отношении которых уполномоченными органами принимаются индивидуальные решения о режиме содержания, параметрах и характеристиках реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления в порядке согласно законодательству об охране и использовании памятников истории и культуры;

-  состоящие в официальных списках памятники природы и особо охраняемые природные территории, решения по которым принимаются в индивидуальном порядке согласно законодательству об охране природной среды;

-  линейные объекты – транспортные и инженерно-технические коммуникации, в том числе железные дороги, автомобильные магистрали, улицы, дороги, проезды.

2.  Градостроительный регламент может устанавливаться для всех категорий земель, за исключением земель  лесного фонда, земель водного фонда, правовой режим использования которых определяется лесным и водным законодательством, а также за исключением зон сельскохозяйственных угодий в составе категории земель сельскохозяйственного назначения, границы которых устанавливаются в правовых актах территориального планирования субъектов Российской Федерации.

3.  Градостроительный регламент определяет основу правового режима земельных участков и иных объектов недвижимости.

Граждане и юридические лица вправе выбирать виды и параметры использования принадлежащих им земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов по размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости.

4.  В описание градостроительного регламента включаются приписываемые земельным участкам и иным объектам недвижимости соответствующей территориальной зоны:

-  виды разрешенного использования;

-  предельные (минимальные и/или максимальные) параметры разрешенного строительства;

-  запрещения, ограничения использования по требованиям охраны памятников истории и культуры, экологическим и санитарно-эпидемиологическим требованиям.

5.  Виды разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости включают:

-  основные виды разрешенного использования, которые не могут быть запрещены при условии соблюдения технических регламентов по размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости (основные виды использования);

-  виды использования, которые могут быть разрешены при соблюдении определенных условий, для которых необходимо получение специальных согласований с проведением публичных слушаний в порядке, определенном настоящим Кодексом, законами о градостроительной деятельности субъектов Российской Федерации (условно разрешенные виды использования);

-  вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам использования и условно разрешенным видам использования, и только совместно с ними.

Виды использования, отсутствующие в градостроительном регламенте, являются запрещенными.

6.  Предельные (минимальные и/или максимальные) параметры разрешенного строительства могут включать:

-  показатели площади и линейных размеров (минимальных и/или максимальных) земельных участков, включая линейные размеры предельной ширины участков по фронту улиц (проездов) и предельной глубины участков;

-  минимальные размеры отступов от границ земельных участков, фиксирующие место допустимого размещения построек (пятно застройки), за пределами которого возводить здания, строения, сооружения запрещено;

-  предельную (максимальную и/или минимальную) этажность, или высоту построек;

-  максимальный процент застройки в границах земельных участков, определяемый как отношение суммарной площади участка, которая уже застроена и может быть застроена дополнительно, ко всей площади участка;

-  максимальное значение коэффициента строительного использования земельных участков (отношение суммарной площади на всех этажах всех построек — существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно,  к площади земельных участков);

- иные параметры.

Сочетания указанных параметров и их значения устанавливаются индивидуально применительно к каждой территориальной зоне, обозначенной на карте правового зонирования.

В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковым перечнем видов разрешенного использования, но с различными сочетаниями и значениями параметров разрешенного строительства.

7.  Запрещения, ограничения использования по требованиям охраны памятников истории и культуры, экологическим и санитарно-эпидемиологическим требованиям устанавливаются в соответствии с:

-  утвержденными в составе генерального плана ограничениями в зонах охраны памятников истории и культуры;

-  техническими регламентами по размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости.

Границы зон распространения указанных ограничений могут не совпадать с границами территориальных зон, обозначенных на карте правового зонирования.

Границы зон запрещений, ограничений использования, установленные в соответствии с экологическими и санитарно-эпидемиологическими требованиями, могут не совпадать с границами земельных участков.

Использование земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствии с видами разрешенного использования и предельными параметрами разрешенного строительства допускается при условии соблюдения всех указанных запрещений и ограничений.

Статья  26.   Порядок использования земельных участков, иных объектов недвижимости, назначение и параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту

1.  Порядок использования земельных участков, иных объектов недвижимости, назначение и параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, определяется настоящим Кодексом и в соответствии с ним – законодательством о градостроительной деятельности субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Земельное законодательство и иное законодательство регулирует отношения по поводу использования земельных участков, иных объектов недвижимости, назначение и параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, в той мере, в которой эти отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.

2.  Земельный участок и иные объекты недвижимости не соответствуют градостроительному регламенту (далее – несоответствующие объекты недвижимости) в случае, если:

-  виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

-  виды их использования входят в перечень видов разрешенного использования, но не могут быть реализованы в связи с расположением в зоне (зонах) действия запрещений, ограничений, установленных в соответствии с экологическими, санитарно-эпидемиологическими требованиями;

-  их линейные размеры, показатели площади, высоты (этажности), иные параметры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

3.  Несоответствующими объектами недвижимости могут быть признаны существующие объекты недвижимости, воздействие которых на окружающую среду распространяется за пределы территориальных зон их расположения и функционирование которых наносит вред здоровью граждан, несоразмерный ущерб владельцам иных объектов недвижимости.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления.

4.  Действия по реконструкции несоответствующих объектов недвижимости могут осуществляться только при условии приведения их в соответствие с установленными градостроительными регламентами.

5.  По завершении процесса подготовки проекта правил землепользования и застройки глава муниципального образования обеспечивает подготовку проекта списка несоответствующих объектов недвижимости.

Указанный проект списка является предметом согласования и публичных слушаний проекта правил землепользования и застройки.

Одновременно с принятием правил землепользования и застройки представительный орган местного самоуправления утверждает список несоответствующих объектов.

Глава муниципального образования обеспечивает направление указанного списка в органы, осуществляющие государственный кадастровый учет объектов недвижимости, государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними.