| Аналитики ожидают, что в 2003 году объемы нового строительства офисных помещений окажутся на 25% больше, чем в прошлом. Арендные ставки уже не будут расти такими темпами, как раньше. Правда, равновесия удастся достичь не во всех классах офисных помещений - в некоторых секторах между спросом и предложением сохраняются значительные расхождения.
По данным Colliers International, в 2002 году было введено в эксплуатацию 400 тыс. кв. м новых офисных площадей классов "А" и "В" -- на 30% больше, чем в 2001 году. Ожидается, что в этом году объемы вырастут еще на 25%. Правда, рынку этого будет все равно мало. "Сейчас спрос на офисные помещения превышает предложения в среднем в 1,5 раза. Недостаток адекватных по соотношению цена--качество офисов любой категории ощущается очень сильно", -- говорит Роман Плюхин, начальник отдела коммерческой недвижимости "МИАН".
Меньше всего в столице сейчас деловых центров международного "А"-класса (у нас их называют "А1"). Уровень вакантных площадей в них практически равен нулю. Предложение в этом элитном секторе почти не увеличивается: в 2003 году, по данным Colliers, планируется ввести в эксплуатацию только 60 тыс. кв. м класса "А1". Большинство из них, кстати, уже проданы или сданы в аренду. "Для новых игроков, желающих войти в этот сегмент, есть несколько барьеров. Например, количество западных девелоперов ограничено из-за специфических российских рисков. Отечественные компании в свою очередь не обладают достаточной экспертизой для строительства элитных зданий. Кроме того, количество земельных участков в Москве ограничено, а процедура получения разрешений от правительства города довольно сложна", -- объясняет Олег Мышкин, руководитель департамента офисной недвижимости Colliers.
В классе "В" уровень вакантных площадей за последний год несколько увеличился -- с 4% до 6%. В этом сегменте очень важную роль играет ближайшее окружение здания. цена аренды в промышленной зоне ниже, чем в районе банков и бутиков. В жилых домах офисов теперь почти не снимают -- основной спрос идет на офисные центры. Арендные ставки в классе "В" колеблются от $370 до $450 за кв. м в год. Все, что стоит свыше $500, сдается уже с трудом. "Основная тенденция спроса, характерная для начала 2003 года, -- это сильная дифференциация запросов клиентов по метражам. Востребованы и однокомнатные помещения (от 30 кв. м) и большие офисы (от 800 кв. м)", -- рассказывает Владимир Плискин, начальник отдела коммерческой недвижимости агентства "Домострой".
По расчетам Colliers, значительный рост арендных ставок прекратился еще в прошлом году. Если в 2001 году среднее увеличение этого показателя составило примерно 10%, то в 2002 году -- всего 2--3%. "Московский рынок офисных помещений приближается к точке равновесия. С учетом постоянного увеличения объемов нового строительства мы прогнозируем, что арендные ставки стабилизируются в ближайшие два-три года", -- говорит Мышкин. Несколько больший рост (в пределах 5--10%) возможен только в самом дешевом и некачественном классе "С".
Специалисты отмечают, что в целом по рынку цены сейчас не достигли и уже вряд ли достигнут докризисного уровня. Ставки будут не столько расти, сколько варьироваться -- в зависимости от района, соседства, этажа и т.д. Сроки договоров аренды в этом году могут увеличиться с 1--3 до 3--5, а в отдельных случаях даже до 10 лет. Вместе с тем будет расти спрос на покупку офисных объектов. Сейчас соотношение сделок аренды и покупки составляет 90 на 10%.
В этом году на столичном рынке должно появиться 10--20 новых офисных центров класса "А". Их собственники, по мнению Михаила Геца, руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood, ориентируются прежде всего на крупных арендаторов и готовы сдавать площади не менее 1 тыс. кв. м.
Одним из самых востребованных мест под офисы в Москве постепенно становится район Третьего транспортного кольца. Сейчас он особенно популярен у иностранных арендаторов. Россияне пока побаиваются расставаться с центром, считая, что иметь офис в пределах Садового кольца более престижно. Но здесь найти помещение по цене менее $500 за кв. м в год крайне сложно, поэтому перемещение арендаторов к окраинам будет продолжаться. |
