27 декабря Советом Федерации был одобрен пакет законов «о доступном жилье», который начнет действовать после подписания Президентом России и официального опубликования в начале 2005 года. Условно нормы принятого пакета законов можно разделить на три основные блока: технологический, социальный и экономический. Экономический блок пакета делали настоящие профессионалы – нормы позволят раскрутить маховик привлечение инвестиций, в том числе от частных лиц в жилищное строительство, усовершенствовать и разработать механизмы коммерческой и социальной ипотеки, увеличить в целом платежеспособный спрос на жилые помещения уже в 2005 году. Социальный блок носит во многом спорный характер, он дает преимущество при решении жилищных вопросов активным, молодым, здоровым и приспособленным людям, и несколько снижает степень социальной защищенности детей, стариков, инвалидов и малообразованных лиц, которые не могут быть сегодня полноценными участниками рыночных отношений. «Ставка на сильного» - такова основная социальная направленность пакета. Наиболее проблемным является технологический блок данного законодательного пакета, ядром которого является новый Градостроительный кодекс РФ. Данный документ призван, по замыслу разработчиков, провести революцию в градостроительстве. Однако, к сожалению, он не соответствует заявленным целям и способен нанести ущерб архитектурно-строительной отрасли в целом и является слабым звеном всего законодательного пакета законов. Ускорить решение земельных вопросов, проектирования и строительства он будет не в силах. В результате слабо подготовленного технологического нормативно-правового блока в составе пакета законов, а также в силу естественной инерционности инвестиционного процесса в недвижимость (время от начала подготовки документации до приемки объекта с учетом практики развитых стран не менее 3 – 4 лет) рост физических объемов возводимого жилья начнется только в 2008 году. Следовательно, в 2005 – 2006 годах будет происходить опережающий рост платежеспособного спроса по отношению к предложению на первичном рынке жилья, равно как в силу той же ограниченности предложения, сходная ситуация будет складываться и на вторичном рынке жилых помещений. Особенно эта тенденция проявится в Москве – ограниченность земельных участков под строительство, масса активного самодеятельного населения, развитость финансовых институтов в столице приведут в сложившихся рыночных условиях к дальнейшему стремительному росту цен на жилье. Вслед за этим начнется инвестиционный бум, в результате чего нефтедоллары, минуя прочие промышленные и аграрные отрасли экономики России, двинутся в жилищное строительство. Этот бум вызовет новый рост цен на жилье к 2007 – 2008 годам в результате работы механизмов «экономики ожиданий». Некоторой стабилизации на новом высоком уровне цен на жилье можно ожидать лишь в 2009 – 2010 годах, а некоторого снижение цен в результате развития отрасли и относительного удовлетворения платежеспособного спроса – не ранее 2011-2012 годов. Многие москвичи смогут себя утешать тем, что они, как собственники квартир, станут еще богаче, их собственность так вырастет в цене, что за одну приличную квартиру в Москве можно будет купить целое поместье, скажем, где-нибудь в Рязанской области. Конечно, в Москве будут созданы социальные формы ипотеки и приобретения жилья в рассрочку, в которых будут участвовать лица, прожившие в Москве не менее 10 лет, что позволит сориентировать строительный комплекс города на удовлетворение нужд работающих, платежеспособных москвичей, и с помощью финансовых механизмов ограничит число переселенцев из других регионов. Но площадок под новое строительство в Москве мало, а развитие социальных форм ипотеки и программ предоставления бесплатного жилья еще больше скажется на первичном рынке в части повышения цен на жилье. Зато можно будет перейти к комплексной реконструкции целых неблагополучных микрорайонов, таких, например, как «Метрогородок» и некоторых других, капитал может быть наконец-то придет в «Капотню» и другие неблагополучные районы востока и юго-востока Москвы, ускорится вывод промышленных предприятий и непрофильных учреждений. Да вот еще беда, не разделена земля и недвижимость между Россией и Москвой, а это еще одна «пробка» на пути инвестиций, еще один источник консервации на длительное время высоких цен. Конечно, в условиях строительно-инвестиционного бума в Москве можно было бы потребовать от строителей неукоснительного соблюдения московского законодательства в части обеспечения максимально благоприятной городской среды. Однако новый Градостроительный кодекс Российской Федерации ставит под угрозу градостроительное законодательство Москвы. А в условиях возможных сверхприбылей и законодательной неразберихи сдержать аппетиты инвесторов и застройщиков будет нелегко. Нам еще предстоит серьезная борьба за нормальную градостроительную политику в Москве. Наступает трудное время целенаправленных действий московской городской власти по управлению тенденциями в желательном для городе направлении - в минимализации неблагоприятных последствий принятых решений и развитии всего позитивного, что будет рождаться в новых условиях проводимых федеральной властью реформ.
Михаил Москвин-Тарханов
Депутат Московской Городской Думы
