Что настораживает инвесторов в открытых конкурсах

Основным достоинством открытых аукционов основатели Тендерного комитета считают то, что они дают возможность выявить реальную стоимость объекта и продать его по максимальной цене. По словам руководителя комитета Геннадия Дягтева, в целом открытые торги должны стать экономически выгодными для города – инвесторы снимают с бюджета расходы на строительство объектов, выставленных на аукционе. В свою очередь город берет на себя все обязательства по выполнению условий конкурсной документации – по окончании аукциона победитель получает всю исходно-разрешительную документацию на строительство, распорядительный документ столичного правительства, а также зарегистрированный  инвестиционный контракт.

На данный момент в график конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на строительство зданий в столице на 2004-2005 годы включено 266 объектов, в том числе 28 объектов жилого и 238 нежилого назначения.

Однако первый открытый аукцион на право инвестировать строительство высоток, в рамках программы “Новое кольцо России”, прошедший в июне, был признан несостоявшимся. На торги были выставлены высотные (свыше 30 этажей) многофункциональные комплексы административного и жилого назначения по трем адресам: Алтуфьевское ш., вл. 54 (площадь объекта 47 тыс. кв. м, стартовая цена , 7,2 млн. долл.), Семеновский пер., вл. 21(площадь здания до 30 тыс. кв. м, стартовая цена 5,2 млн.) и пр-д Серебрякова, вл. 11-13 (площадь 97 тыс. кв. м, стартовая цена лота 17,6 млн. долл.). “Шаг” аукциона был определен заранее и составил 100 тыс. долларов для всех трех объектов.

Из шести претендентов, подавших заявки на участие в аукционе, по словам руководителя квалификационного комитета аукциона, первого заместителя мэра в правительстве Москвы Юрий Росляка, пять не смогли предоставить необходимых гарантий своей платежеспособности и не имели трехлетнего опыта работы на столичном рынке. Каждый участник должен был предоставить также банковскую гарантию на то, что у него есть средства на данный объект. Причем за такую гарантию надо было заплатить немалые деньги в независимости от того, победит компания или нет. Многие инвесторы принесли так называемые комфортные письма о том, что в случае выигрыша банк дает гарантию выплатить положенные средства. В результате поставленное условие соблюдено не было.

Из всех рассмотренных участников, список которых в Тендерном комитете не разглашается, всем условиям комиссии отвечала лишь Корпорация “Строймонтаж”. “Мы стали единственной компанией, допущенной до участия в аукционе, – подтвердил Президент Коропорации Сергей Полонский, – У нас есть требуемый опыт работы на московском рынке, платежеспособность, строительная история, репутация. Понятно, что город не может доверить реализацию столь серьезного проекта фирмам-однодневкам, цель которых перепродать права на строительство”. Также в компании согласны с довольно жесткими квалификационными требованиями, которые были предъявлены к участникам. “Высотное здание – часть архитектурного наследия города, и строить его должна компания с именем и историей на рынке”, – обосновал свое мнение Сергей Полонский.

Посмотреть на ситуацию с другой стороны и задуматься, “где мы сделали не так, какие условия сегодня насторожили инвесторов” призвал первый заместитель мэра Владимир Ресин. Ведь на самом деле многие хорошо зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости инвестиционные компании просто-напросто не принимали участия в торгах. Сами же опрошенные потенциальные инвесторы, которые предпочитают не называть своих имен, основной причиной неучастия в аукционе называют слишком жесткие требования со стороны города, в том числе и  высокую стартовую цену лотов. К примеру, именно инвесторы должны были заниматься расселением домов на участке, перечислить городу стоимость трети квартир в новом доме или 40 % офисных площадей, а также предоставить пятую часть мест в подземных паркингах строящихся зданий.

“Мы положительно относимся к проведению открытых аукционов, так как считаем, что сделки должны быть прозрачными и честными, – подтверждает коммерческий директор крупнейшей инвестиционной компании “Авгур Эстейт” Виктор Козлов,  –  Проблема же несостоявшегося аукциона в том, что город предложил слишком высокие обременения по проектам. По нашему мнению, городские власти должны больше помогать инвесторам решать проблемы по освобождению площадки”.

По словам независимых экспертов, низкая активность конкурсантов объясняется также непривычными условиями прозрачности, которая пугает  потенциальных покупателей. Еще не готовые к новым условиям фирмы  сочли свое участие в аукционе бессмысленными, поскольку считали, что результаты уже известны и его проведение пустая формальность. Насторожило крупнейшие инвестиционные компании и то, что на первом этапе аукциона необходимо было предоставить практически гарантированные кредитные или собственные ресурсы в полном объеме.

Прислушавшись к мнениям потенциальных инвесторов, организаторы торгов изменили некоторые требования к участникам, в частности смягчили требования по банковской гарантии. Теперь вместо них соискатели могут представлять лишь свои письменные обязательства наличия финансовых ресурсов или гарантии их привлечения. Сроки реализации контракта увеличены с 3 до 4 лет, а стартовая цена лотов уменьшена в среднем на 10 процентов. Так, стоимость здания на Алтуфьевском шоссе была снижена до 6,5 млн. долл, на Семеновском пер. – до  ,7 млн., в проезде Серебрякова – до 15,8 миллионов долл. Кроме того, теперь в конкурсе помимо московских компаний смогут принять участие региональные и иностранные застройщики, имеющие трехлетний опыт работы со сложными зданиями.

Следующий открытый аукцион по подбору инвесторов для проектирования и строительства трех высоток состоится 19 августа. Организаторы аукциона  – Тендерный Комитет и управляющая компания по программе “Новое кольцо Москвы” – предполагают, что новые условия привлекут большее количество инвесторов. Таким образом, примерно через месяц мы узнаем, совпадут ли ожидания организаторов конкурса  с возможностями потенциальных участников.