ШАПКА «МОНОМАХА», возложенная на компании со статусом Агентств?

     Развитие большинства депрессивных территорий упирается в ряд сложнейших имущественно-правовых, социально-экономических, градостроительных проблем, решить которые город самостоятельно не в состоянии. Так, по инициативе КУГИ в качестве связующего звена между городом, собственниками депрессивных объектов и инвесторами были призваны выступить наиболее авторитетные коммерческие компании, получившие статус Агентств развития территорий.

     Оценка реальных возможностей Агентств сегодня не однозначна. Но по мнению руководства КУГИ, у коммерческих управляющих достаточно прав, а тем более опыта, чтобы разработать и реализовать тот или иной проект. Взгляд на сложившуюся ситуацию вице-губернатора СПб, председателя КУГИ Валерия Львовича Назарова.

     Создание Агентств развития территорий (АТР) имеет достаточно длительную историю. Еще на заре перестройки интенсивно велись поиски решения проблем, возникших в ходе разрастания города и развития промышленности Петербурга-Ленинграда. Изначально сложилось так, что производственные комплексы в городе возводились на берегах Невы. Выход к реке обеспечивал транспортировку сырья и готовой продукции. Так, например, к концу ХХ века Выборгская набережная оказалась промышленным центром, хотя с 3-4 этажа любого заводского корпуса можно любоваться исторической частью Санкт-Петербурга. Сами заводские площадки, зачастую, формировались хаотично, без согласования, в условиях ускоренного возведения новых мощностей. Сегодня можно назвать десятки производственных площадок, которые уже прекратили свое развитие и не отвечают интересам города. А город - это мы с вами. Если мы хотим, чтоб в Санкт-Петербурге было больше рабочих мест, пополнялся бюджет, значит, в городе должны действовать производства, во-первых, рентабельные, во-вторых, конкурентоспособные.

     А что происходит в настоящее время? Территория в центральной части города стоит достаточно больших денег, и администрация вынуждена специально применять понижающий коэффициент, занижая ставку арендной платы за землю, чтобы расположенные там предприятия не рухнули, не обанкротились. Ведь если мы начнем взымать арендную плату по реальной рыночной стоимости, то себестоимость продукции многих предприятий значительно возрастет, и они окажутся неконкурентоспособными и прекратят свое существование. Давно пора уяснить, что любая подпитка подобных производств волей-неволей приводит к их краху. Не случайно, ни в одном европейском городе в центральных районах производственных комплексов нет.

     При этом должен сказать, что та логика, которая сегодня применяется по выводу промышленных предприятий из центра города, - абсурдна. Представляете ситуацию: стоит завод, на нем оборудование 37-го года. Предполагается эти станки демонтировать, чтобы их вновь установить на другой площадке. Затраты при этом будут колоссальные, а где результат? Ведь будет выпускаться все та же неконкурентная продукция. Дотировать из бюджета подобные мероприятия – значит бросать средства в бездонный колодец.

     Чтобы урегулировать данный процесс, необходимо спрогнозировать развитие реформируемых территорий, разработать градостроительный регламент с учетом реальной стоимостной характеристики земли и совершенно иных условий и задач, которые город сегодня на себя возлагает.

     Первые Агентства развития территорий возникли лет десять назад. Создавалось юридическое лицо, которому передавалась территория и которое начинало самостоятельно ее развивать. Сейчас от этой практики отказались, так как время показало, что юридическое лицо не заинтересовано в развитии территории. Возьмет, например, Новую Голландию, где в течение десятилетия действовало подобное АРТ, которое вырабатывало какие-то проектные решения по развитию территории, набирало людей, занимающихся обслуживанием имеющегося по факту имущества, и это имущество приносило юрлицу определенный доход. При такой ситуации не было смысла искать инвестора для развития территории, ведь с его приходом прекращается бизнес АРТ. Ликвидация подобных агентств - процесс сложный и болезненный. Вот, например, мы уже второй год пытаемся избавить Новую Голландию от такого АРТ.

     Сегодняшняя идеология создания Агентств иная. На рынке появилось достаточно компаний-операторов, способных эффективно управлять недвижимостью. Авторитетные и опытные управляющие компании получают статус Агентства развития территории и являются связующим звеном между городом, инвестором и собственниками тех предприятий, что расположены на реформируемой территории. Как правило, имеющиеся обременения земли препятствуют осуществлению инвестиционной деятельности. Вот поэтому и нужна управляющая компания, потенциал которой позволяет выявить интересы собственников объектов недвижимости, проанализировать ситуацию в целом, принять на территории градостроительный регламент, определить поэтапность и сроки перепрофилирования этой земли под цели, необходимые городу и востребованные рынком.

     Бесспорно, статус Агентств по развитию территорий получают только проверенные компании, зарекомендовавшие себя в практической работе. Но и у этих компаний возникают сомнения - справимся ли, хватит ли прав для реализации задуманного нами?
Сейчас многие говорят, что Агентствам надо дать больше прав. Это абсурдные рассуждения, потому что мы можем дать им только те права, которые имеем право передать. Есть функции чисто «государевы» - их передать невозможно. А те права, которыми сегодня обладают АРТ, достаточны для реализации любых городских проектов.

     А чтобы у Агентства хватило и сил, и прав, надо чтобы администрация города никоим образом не исключала себя из процесса перепрофилирования территорий, наоборот, использовала свои административные возможности для решения имущественных проблем с неэффективными собственниками. Если переговоры с нерентабельным предприятием ни вчера, ни сегодня к успеху не привели, необходимо применять административные воздействия, позволяющие нашим агентам уже более успешно вести переговоры с несговорчивыми собственниками.

     Представители Администрации города должны понимать: предоставление статуса Агентства не означает, что всю тяжесть проблем мы со своих плеч сбрасываем на агента. А депрессивные зоны - это действительно тяжкая ноша. У многих чиновников из комитетов администрации сложилось мнение: раз дали коммерческой компании территорию - компания и крутись. В результате, например, ЗАО «Бекар», имеющее статус АРТ, полтора года получало техническое задание на развитие Выборгской набережной. Я понимаю, идет противостояние. Но ведь надо понимать, что это пришел агент города, и надо сделать все возможное, для того чтобы оказать ему содействие. Вот этого понимания среди чиновничьего аппарата пока нет. Нет понимания того, что мы специально привлекли успешную компанию с целью решить проблемы города и заинтересовать частный бизнес. Ведь частный бизнес будет вкладывать деньги в проект, только если за ним стоит компания с определенным имиджем.

     В реальной жизни ситуация выглядит так: приходит бизнесмен Иванов, просит под строительство объекта выделить свободное пятно и, естественно, заверяет, что решение всех сложных вопросов он готов оплатить. А если вместо бизнесмена приходит агент?! Ну какой интерес чиновнику общаться с таким же чиновником!

     Пока отсутствуют правила городской застройки, у чиновников есть повод общаться с представителями бизнеса, а чиновники знают, в какое русло перевести разговор.

     Процесс реформирования территорий все же идет, но пока еще очень медленно, потому что есть еще один тормоз – «красные директора». Эти своеобразные руководители используют заводские площадки зачастую не по назначению, например, для хранения контейнеров, зарабатывают при этом какие-то денежки и довольны. И такое положение вещей их вполне устраивает.

     Тем не менее за последнее время в деятельности АРТ произошли позитивные изменения. Сейчас в Петербурге существует несколько интересных проектов по развитию территорий.
Например, компания Сканска получила статус АРТ и развивает нежилую территорию Ржевки площадью более 68 га земли. Проект развития Ржевки предполагает обеспечение данной территории необходимыми инженерными коммуникациями и создание на ней заводских корпусов для гибкого производства. Впоследствии производственные площади могут предоставляться в аренду или быть проданы в собственность.

     Недавно ЗАО «Агентство «Бекар» подписало соглашение с заводом по переработке пластмасс имени «Комсомольской правды», расположенным на Выборгской набережной, о создании условий для комплексного развития территории. В рамках трехстороннего соглашения, где КУГИ выступил как гарант, подготовлен проект создания бизнес-парка на территории завода, где сосредоточится научный потенциал самого предприятия и другие наукоемкие фирмы. Агентством осуществляется пять проектов, имеются семь заявок на инвестиционную деятельность, связанных с перепрофилированием территорий Выборгской, Пироговской набережных, выводом промышленных предприятий и устройством на освобожденных площадях делового центра; открыта кредитная линия на 50 миллионов рублей.

     ООО «Северо-Западная финансовая группа», являющаяся агентом по развитию территории острова Петровский, провела переговоры с руководством восьми предприятий, расположенных на нем, о выводе их с территории острова. Принципиальная договоренность о дальнейшем сотрудничестве достигнута и с пивоваренным заводом «Бавария». Проект развития территории предполагает строительство здесь объектов коммерческого назначения и жилья. Можно привести и другие примеры.

     Я убежден, что коммерческая компания будет лучше управлять территорией, чем чиновник. Потому что бизнесмен заинтересован в том, чтобы зарабатывать деньги, а для чиновника это лишь служба, оплачиваемая государством. Но на самом деле деньги чиновнику даете вы - налогоплательщики. Значит, администрация города должна создать условия, чтобы вы имели возможность эффективно работать, давать городу больше налогов, соответственно, и город начнет процветать.

Светлана Петухова