Каплан Л.М., д.э.н., проф., заслуженный экономист РФ, вице-президент, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний

Каплан Л.М.

                                                                                     д.э.н., проф., заслуженный

                                                                                     экономист РФ

                                                                                     Вице-президент, директор Санкт-

                                                                                     Петербургского Союза

                                                                                     строительных компаний

           Долевое участие граждан в строительстве многоквартирных жилых домов:  социально-экономические проблемы на примере Санкт-Петербурга

           (Тезисы доклада на международном конгрессе "Государство и бизнес: социально ответственное партнерство" 20 мая 2005 г., Москва, "Президент-Отель")

Долевое участие граждан в строительстве многоквартирных жилых домов является наиболее распространенным инструментом инвестирования в жилищное строительство. В России - это до 75% всех средств, а в Санкт-Петербурге - до 95%.

            Массовое "долевое строительство" возникло 7-8 лет назад из-за отсутствия каких-либо иных источников инвестирования - в 1996 году в Санкт-Петербурге бюджетные средства, включая ЖСК, обеспечивали ввод только 84 тыс. кв. метров жилья, а в 2004 г. - 43 тыс. Поэтому и стало бурно развиваться привлечение средств граждан в виде их "долевого участия", которых метко назвали "соинвесторами поневоле".

            Практика такого инвестирования шлифовалась на ходу - в отсутствии какого-либо законодательного поля, поэтому сопровождалась непростыми проблемами. В Санкт- Петербурге имели место двойные продажи квартир, банкротство компаний и другие негативные последствия. Следует отметить, что к 2004 г. количество таких случаев в Санкт-Петербурге существенно сократилось, ибо и "дольщики" и застройщики приспособились к ситуации, хотя имеются значительные задержки ввода домов, нарушение договоров и т.д. Судебная практика при решении возникающих споров оказалась в тупике, и два года назад Пленум Верховного Суда РФ принял постановление о применении к этим спорам закона о защите прав потребителей, который никак не подходит к рынку недвижимости.

Поэтому принятие Федерального закона N  214-ФЗ от 30 декабря "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установило, наконец, законодательную основу для такого массового вида инвестирования в жилищное строительство.

Следует только сожалеть, что этот закон не был принят 5-6 лет назад, что предотвратило бы много страданий граждан. В Санкт-Петербурге, по некоторым данным, за эти годы пострадало 15 тысяч "дольщиков", а некоторые судебные процессы тянутся до сих пор.

Итак, закон принят в составе пакета из 25 жилищных законов. Депутатами Госдумы РФ высказывались мнения, что "долевое строительство" вообще надо запретить, хотя ничего другого реального они предложить не смогли, кроме ипотечного кредитования, которое, кстати, помимо неразвитости в России, вообще непригодно как инструмент инвестирования в строительство. Кредиты должны выдаваться на длительный срок, а деньги на возведение жилого дома нужны в полном объеме и на сравнительно короткий срок строительства.

Принятый закон вызвал довольно бурную реакцию, в первую очередь среди застройщиков. Были попытки коренным образом его изменить: перенести сроки ввода в действие, вообще отменить и т.п.

Такая негативная реакция застройщиков вполне объяснима. Субъективно - это реакция на установление контроля со стороны государства за их деятельностью (проектные декларации, доказательства финансовой состоятельности, отчетность, целевое использование средств, законодательное описание договоров с дольщиками, запрещение рекламы до выдачи разрешения на строительство и т.д. и т.п.). До сих пор именно застройщики, собирающие деньги "дольщиков", были хозяевами положения, диктуя "правила игры", а в условиях отсутствия других возможностей получения жилья, граждане этим правилам вынуждены были подчиняться.

Но есть и объективная сторона проблемы недовольства и даже панических настроений среди застройщиков, для которых средства граждан - единственный источник инвестирования строительства жилых домов. Дело в том, что с принятием Закона "маятник резко качнулся" в другую сторону - в пользу прав граждан - "дольщиков", которые помимо защиты их интересов со стороны государства (что следует приветствовать ), оказались в существенном преимуществе в их взаимоотношениях с застройщиками. Речь идет оправе внесудебного изъятия своих средств в одностороннем порядке со значительными штрафными санкциями, в том числе: в случае задержки в передаче квартиры на срок более, чем на 2 месяца; нарушения требований к качеству и в ряде других случаях.

Сильно волнует застройщиков и угроза введения НДС на цену квартир, ибо вместо со инвестирования появляется купля-продажа этих квартир, что может увеличить и так высокую цену на 18%.

Итак, по нашему мнению (а это мнение всего петербургского бизнес сообщества), необходимо внести такие поправки в Закон, которые сбалансировали бы права и интересы как дольщиков, так и застройщиков (сохранив, естественно, защиту интересов граждан). Если будет нарушен этот баланс, то будет плохо и тем, и другим, ибо имеется угроза значительного сокращения строительства жилья, в частности в Санкт-Петербурге.

Основные поправки, принятые в решении Конференции "Пакет федеральных законов по градостроительству и развитию жилищного строительства, принятый в декабре 2004 года, и пути их реализации в Санкт-Петербурге и Ленинградской области", которая состоялась в Санкт-Петербурге 24 марта 2005 г.: 

            - исключить возможность одностороннего, внесудебного отказа дольщика   от договора участия в долевом строительстве, оставив эту возможность только в судебном порядке;

            - исключить принуждение застройщика раскрывать конфиденциальную     финансовую информацию, составляющую предмет коммерческий тайны;

            -  уравновесить штрафные санкции дольщиков и застройщиков за     неисполнение их обязательств;

            - устранить взимание налога на добавленную стоимость по договору     долевого участия;

            - уточнить понятие "целевое использование средств дольщиков",     распространив его не на конкретный жилой дом, а на объекты, строящиеся по данной схеме инвестирования застройщиком.

Мы поддерживаем проект Закона, внесенного в Госдуму РФ Г.В. Боосом и В.М. Резником о внесении изменений в Федеральный Закон N 214-ФЗ.

            И наконец, о практике применения Закона.

            Прошел месяц после его введения в действие. Однако, практически он не действует по двум причинам.

            Во-первых, отсутствует механизм реализации: нет органов по регистрации проектных деклараций, не прописан механизм государственной регистрации договоров, залоговых обязательств в банках и т.п.

            Во-вторых, закон действует на объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года. А таких домов пока практически в Санкт-Петербурге нет. Поэтому следует как можно быстрее издать нормативные акты по реализации Закона и осенью 2005 года внести в него необходимые поправки.

Л.М. Каплан