Проблемы инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга и пути их решения.

В январе - сентябре 2006 года на рынке жилья Санкт-Петербурга наблюдался беспрецедентный рост цен, который достиг более 100%. В сентябре цена кв. метра типового жилья составила 2100$. Для подавляющего большинства петербуржцев улучшение жилищных условий в подобной ситуации стало просто недоступным, даже с учетом развития жилищного кредитования. Достаточно сказать, что сегодня только первый взнос за обычную двухкомнатную квартиру составляет около 40000$. Еще совсем недавно это была полная цена однокомнатной квартиры. До 70% кредитных сделок разваливается из-за еженедельного удорожания жилья.

В чем же главная причина кризисной ситуации? Ее фундамент был заложен в еще в 2005 году, когда в оборот было вовлечено немногим более 30 земельных участков, что значительно меньше реальных потребностей рынка жилищного строительства. По существу, это тот самый «кризис безземелья», о котором мы говорили в прошлом году, усиленный подъемом платежеспособного спроса населения.

Имеются и другие причины, например, возросшие объемы банковского кредитования застройщиков, которые объясняются благоприятной ценовой конъюнктурой, гарантирующей своевременный возврат кредитов. Есть еще и пресловутый закон о долевом участии в строительстве, благодаря которому продажа квартир в строящихся домах стала достаточно рискованным делом.

Что же ждет строительную отрасль впереди?  Будет ли развиваться кризис? Да, этого уже не избежать, слишком много времени упущено. Задел по не начатым домам, оставшийся от прежних лет, сегодня составляет менее 2 млн. кв. метров. Он закончится к середине 2007 года и рынок останется один на один с тем объемом нового жилья, который дают земельные торги. Есть еще 20  земельных участков, полученных застройщиками на торгах по «короткому пакету», которые постепенно выходят на рынок. Но это не более 500 тыс. кв. метров жилья. Возможна реконструкция старого фонда, которая до сих пор идет по целевому принципу, и строительство на землях промышленных предприятий, однако, данные источники пополнения земельного рынка дают только 10% современного ввода жилья.

   Вообще, на сегодняшний день, исходя из оценки себестоимости строительства (которая, кстати, за январь - сентябрь 2006 года выросла всего на 15%), затрат на инженерное обустройство новых территорий, а также нормативной прибыли застройщиков, экономически обоснованная цена типового  жилья составляет не более 1500$ за кв. метр. То, что эта планка уже преодолена, говорит только о дефиците предложения. Мы абсолютно уверены, что при ежегодном выводе на рынок 3 млн. кв. метров нового жилья, типовое жилье в спальных районах в Петербурге не будет стоить дороже 1500$ за кв. метр (разумеется, при сохранении современной покупательной способности доллара). Кстати, именно такие объемы жилищного строительства и предусмотрены генеральным планом города, и они должны быть достигнуты. Если спрос превысит 3 млн. кв. метров, нужно будет строить больше жилья.

   Ряд экспертов в качестве главного фактора роста цен на жилье называют увеличение спроса (оно обусловлено такими причинами, как рост реальных доходов населения, накопившийся за период стагнации рынка отложенный спрос, развитие жилищного кредитования, увеличение доли спекулятивных вложений в жилищное строительство).  Да, действительно спрос по сравнению с прошлым годом вырос почти в 2 раза, но почему спрос из двигателя экономики вдруг превратился в кризисный фактор? Раньше рынок жилья в Петербурге всегда отвечал на повышение спроса адекватным повышением предложения. Достаточно сказать, что за последние пять лет ввод жилья увеличился более, чем в два раза. Повышения платежеспособного спроса в предыдущие годы ждали, как манны небесной. Напомним, что повышение платежеспособного спроса  на жилье было поставлено в качестве приоритетной задачи жилищной политики в Стратегическом плане развития Петербурга. И вот дождались.

   В Петербурге, да и в России в целом,  нет дефицита земли, зато есть закостеневшая административно-командная система, полностью контролирующая земельный рынок. Речь идет о системном кризисе, когда застройщики, строители и другие участники инвестиционно-строительного комплекса работают в рыночной экономике, а ресурсы, в первую очередь, земельные, находятся в руках чиновников. Именно эта система отвечает за кризис, разразившийся на рынке жилищного строительства. Как же могут не расти цены, если спрос в три раза превышает предложение, если в офисах строительных компаний образовались очереди за жильем.

    У строительного бизнес-сообщества есть совершенно четкое понимание путей выхода из кризиса.  В первую очередь, необходимо:

- разработать    мероприятия по реализации поправок в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», направленных на увеличение предложения на рынке жилищного строительства путем привлечения застройщиков к подготовке землеустроительной документации для торгов (На сегодняшний день городское правительство не смогло даже сформировать новую конкурсную комиссию по подготовке документации для торгов, которая теперь должна курироваться Фондом имущества Санкт-Петербурга. Потеряно 10 месяцев, а значит еще на год отсрочено разрешение разразившегося кризиса. Это уже прямой и неприкрытый саботаж решений законодательной власти, поддержанных губернатором города.);

- разработать и провести в жизнь новый городской закон «О комплексном освоении территорий в Санкт-Петербурге для целей строительства и реконструкции объектов недвижимости», реализующий принципы квартальной  застройки с привлечением средств инвесторов  и городского бюджета для инженерного освоения и благоустройства городских территорий, в том числе территорий уплотнительной застройки;

- создать условия для развития сети девелоперских компаний, предназначенных для развития городских территорий и предпродажной подготовки выявленных земельных участков;

- упорядочить и усовершенствовать регламент подготовки документации по планировке территорий и  градостроительных планов земельных участков,  предназначенных для жилой и промышленно - гражданской застройки;

 - упорядочить взаимоотношения строительных компаний с инженерными ведомствами - монополистами;

- разработать и внедрить альтернативные долевому участию  схемы финансирования жилищного строительства, развивать «проектное кредитование» застройщиков, для чего необходимо решить проблему банковских залогов;

- значительно увеличить объемы строительства социального жилья за счет средств городского бюджета.

У нас нет сомнений, что реализация этих мер позволит преодолеть кризис безземелья, значительно  увеличить предложение на рынке жилья и  привести его в соответствие со спросом, а также стабилизировать цены на жилье. Строительный бизнес будет  бороться за свои права и за права горожан на доступное жилье.

Обзор подготовлен заместителем директора по развитию и  информационно- аналитической работе Санкт-Петербургского Союза строительных компаний,  к.э.н.  Е.Л. Капланом.

В обзоре использованы данные Санкт-Петербургского комитета государственной статистики, Комитета по градостроительству  и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга, Фонда имущества Санкт-Петербурга, государственной службы строительного надзора по Санкт-Петербургу, информационной системы «КонсультантПлюс», а также корпорации «Петербургская недвижимость».

Полностью с обзором можно ознакомиться здесь .