Развитие законодательства в области строительной деятельности
Доклад на Российской неделе бетона и сухих строительных смесей
18 ноября 2008 года
Москва, Краснопресненская наб., 12, здание Конгресс центра,
4 подъезд, 2 этаж
Уважаемые участники конференции!
Перед строителями руководство страны поставило две стратегические задачи. Первая задача - это удвоение объемов жилищного строительства и выход на ввод 80 миллионов квадратных метров к 2010 году, как предусмотрено национальным проектом «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Вторая задача -это развертывание массового строительства жилья для всех категорий граждан с выходом к 2020 году на уровень развитых стран - 1 квадратный метр на человека в год. Достижение этих целей помимо финансовых средств, земельных участков, оснащенных дорожной и коммунальной инфраструктурой, требует обеспечения строительными материалами и строительной техникой в огромных объемах.
Ключевым строительным материалом в нашей стране является цемент. Учитывая, что в нашей стране низкая доля каркасного, деревянного домостроения, средний расход цемента на квадратный метр жилья выше, чем в странах Западной Европы, США и Канаде. С учетом дорожного, промышленного и специального строительства, потребности строительного комплекса, условно определяют как примерно одна тонна цемента на квадратный метр жилья. В 2005 г. выпуск цемента составил 49 миллионов тонн, в 2006 - 55 миллионов тонн, при вводе жилья 40 и 50 миллионов квадратных метров соответственно. При вводе в 2007 году около 61 миллионов квадратных метров жилья баланс спроса и предложения на рынке цемента, хотя и стал более напряженным, в целом был обеспечен.
Как Вы прекрасно помните, прошлый год прошел под флагом производителей цемента и сухих смесей. Цены за 2007 год выросли почти вдвое. В этом году на рынке стройматериалов картина обратная. На меры по поощрению импорта цемента наложилась стагнация строительства. В результате имеет место ценовой откат на уровень 2006 года. Выражаясь языком экономистов, в прошлом году был рынок продавца стройматериалов. В этом году - рынок покупателя.
Совершенно ясно, что определяющим фактором развития отрасли стройматериалов будет не конкуренция с импортными стройматериалами, а рост объемов строительства.
Темпы ввода жилья до 2008 года росли высокими темпами - примерно по 20 процентов в год. На том этапе перед законодательной властью стояла задача создать правовую базу для массового строительства жилья и реализации национального проекта.
Требовалось обеспечить комплексное освоение новых территорий на основе системного градостроительного планирования, с тем, чтобы можно было строить комфортное жилье для граждан с различным уровнем доходов. Существенным ограничением, сдерживающим рост жилищного строительства, является дефицит сформированных и обеспеченных необходимой инфраструктурой земельных участков.
Необходимо облегчить предоставление государственных и муниципальных земель застройщикам для их комплексного освоения, прежде всего для жилищного строительства. Процедура предоставления земельных участков должна быть прозрачна, укладываться в приемлемые сроки и гарантировать правообладателю юридическую чистоту полученных от государства прав.
В этом году принят Федеральный закон «О содействии жилищному строительству». Этим законом установлен порядок изъятия неиспользуемых земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и передачи их под застройку.
Необходимо также снять противоречия земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, увязать процедуры, установленные Земельным кодексом РФ, иными отраслевыми законами с требованиями Градостроительного кодекса РФ.
Помимо земельных ресурсов проекты по комплексному освоению территорий для целей жилищного строительства должны быть обеспечены социальной, дорожной и коммунальной инфраструктурой.
Развитие коммунальной инфраструктуры в основном необходимо обеспечивать за счет привлечения средств частных инвесторов. Сделать это можно на основе концессионных и других соглашений в рамках реализации соответствующих муниципальных программ. Для этого необходимо создать систему правовых гарантий для инвесторов, включая определение платы за подключение к инфраструктуре на согласованный период на основе утверждения муниципалитетами инвестиционных программ коммунальных организаций.
Какие еще законодательные инициативы и новации нужны для развития строительного рынка и в области земельных отношений?
В целом необходимо привести ряд федеральных законов в соответствие с Градостроительным кодексом. Прежде всего, речь идет о земельном законодательстве. В связи с этим Комитетом в настоящее время осуществляется доработка ко второму чтению законопроекта «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления градостроительной деятельности».
Указанным законопроектом предусмотрены многочисленные поправки в Земельный кодекс, в том числе:
- совершенствование порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, его увязка с Градостроительным кодексом;
- распространение режима комплексного освоения не только на жилищное строительство, но и на все виды строительства;
- установление детальных правил и требований к комплексному освоению территорий, которое включает весь цикл от подготовки документации по планированию территории до строительства двух и более объектов капитального строительства;
- обязанность органов власти размещать сведения о свободных земельных участках, которые могут быть использованы для строительства;
- возможность подготовки документации по планировке территории за счет лиц, заинтересованных в предоставлении земельных участков;
- значительно расширяются возможности получения в оговоренных законом случаях земельные участки для строительства без аукционов.
Эти меры позволят снизить бюрократические барьеры на пути застройщиков, будут способствовать преодолению монополизма и развитию конкуренции на строительном рынке. А это, в свою очередь, даст возможность увеличить темпы строительства, в том числе и жилья.
Вносятся поправки в Закон «О недрах» в целях упрощения предоставления земельных участков для организаций, имеющих лицензии на право пользования недрами для добычи строительных материалов.
Увеличение жилищного строительства требует поддержки платежеспособного спроса населения через дальнейшее развитие ипотечного жилищного кредитования, повышения доступности таких кредитов для населения.
Задача государства - обеспечить устойчивое развитие ипотечного жилищного кредитования, в том числе через расширение возможностей использования для финансирования ипотечных кредитов внутренних источников - средств пенсионной накопительной системы, страховых компаний, государственных институтов развития и других. Ясно, что такие рыночные меры заработают в полной мере только после преодоления финансового кризиса. Сегодня государство помогает развитию ипотеки через прямую бюджетную поддержку. Агентству по ипотечному кредитованию в бюджете 2008 года дополнительно выделено 60 миллиардов рублей для выкупа закладных.
Несколько слов хочу сказать о развитии малоэтажного строительства в России? Каким образом и на каких правовых основах должна осуществляться малоэтажная застройка территории?
Задача развития малых городов и сел через малоэтажное строительство является исключительно актуальной и своевременной, поскольку сегодня в Российской Федерации только один процент земель является землями населенных пунктов и, соответственно, может быть использован для жилищного строительства.
Развитие малоэтажного жилищного строительства - это вопрос, в том числе и политический, т.к. его реализация направлена на формирование в стране «класса собственников», того самого среднего класса, который имеет важнейшее значение для социально-экономического развития нашего государства, для формирования дееспособного гражданского общества и развития политической демократии.
Основу малоэтажного строительства в развитых странах составляет каркасное домостроение. Использование данной технологии позволяет существенно снизить стоимость и сократить сроки строительства. Однако чтобы развивать индустрию соответствующих строительных материалов, необходимо обеспечить загрузку мощностей таких предприятий. Поэтому, полагаю, речь должна идти не только об индивидуальном жилищном строительстве, но и о малоэтажном, в том числе о строительстве многоквартирных малоэтажных домов.
Кроме того, для успешного развития малоэтажного строительства в России необходимо законодательно урегулировать ряд важнейших проблем.
Следует установить порядок создания кооперативов малоэтажного жилья, в том числе при содействии органов власти.
Следует установить порядок управления территорией малоэтажной застройки, особенности предоставления земельных участков для малоэтажного строительства, а также формы и способы участия органов власти в строительстве объектов коммунальной и социальной инфраструктуры. Соответствующий законопроект сейчас дорабатывается в Государственной Думе ко второму чтению, и Комитет Государственной Думы по строительству и земельным отношениям принимает активное участие в этой работе.
Важнейшей задачей является обеспечение безопасности и комфортности эксплуатации существующего жилья.
В настоящее время успешно функционирует Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Его цель - содействовать гражданам в переселении из аварийного жилья и проведение капитального ремонта жилищного фонда. Деятельность фонда направлена на стимулирование органов власти к внедрению рыночных механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве. В первую очередь речь идет о формировании товариществ собственников жилья, развитии деятельности частных компаний по управлению многоквартирными домами и объектами коммунальной инфраструктуры.
Вместе с тем практика показала, что функции фонда необходимо расширить. В ближайшее время будут приняты поправки в Закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Цель этих поправок - дать возможность использовать средства фонда в объеме до 50 миллиардов рублей в первую очередь на достройку многоквартирных домов и покупку жилья на первичном рынке. Предоставление средств фонда на эти цели должно осуществляться по абсолютно прозрачной схеме с сохранением тех же условий, которые в настоящее время необходимо выполнить, чтобы получить поддержку фонда. А условия состоят, напомню, в планомерном из года в год развитию рыночных отношений в системе ЖКХ, увеличении доли товариществ собственников жилья, приватизации организаций коммунального комплекса.
Немаловажное значение для повышения безопасности имеет подготовка и принятие технических регламентов. До 2010 года в сфере строительства должны быть приняты два ключевых технических регламентов. Прежде всего, это технический регламент «О безопасности зданий и сооружений», срок принятия которого определен президентом до 1 января 2009 года. Он уже разработан, однако Правительство еще не внесло его в Государственную Думу. Второй технический регламент затрагивает напрямую интересы участников этой конференции. Это технический регламент «О безопасности строительных материалов и изделий». Этот регламент тоже разработан и будет приниматься постановлением Правительства.
Регламенты будут включать в себя основные требования в области безопасности, которые сегодня содержатся в СНиПах. Но это не будет переписывание СНиПов. Требования будут изложены очень коротко, только самое существенное, без цифр и формул. А строитель или производитель стройматериалов будет подтверждать соответствие своей продукции техническим регламентам, опираясь на СНиПы, либо на собственные доказательства, добровольно выбирая, способы доказательств для проверки соответствия проектной документации, этапов строительства требованиям технических регламентов.
Как отразится нынешний финансовый кризис на состоянии строительного рынка?
Сегодня остановлена реализация значительного числа крупных проектов, а покупатели на рынке жилья не проявляют активности, ожидая снижения цен.
Существует целый ряд прогнозов относительно дальнейшего развития ситуации: от того, что «все обойдется», до предсказаний относительно обвала цен на рынке жилья, которое якобы вскоре можно будет купить очень дешево. На самом деле готового жилья, которое сегодня может быть предложено к реализации, очень немного. В основном это инвестиционные квартиры на вторичном рынке. Как правило, эти инвестиции не связаны с основным бизнесом их приобретателей, и вряд ли они станут реализовывать купленные квартиры себе в убыток. Скорее всего, они будут ждать нового роста цен, который неизбежно наступит, поскольку темпы ввода жилья могут упасть весьма значительно вследствие остановки ряда проектов. В Москве обвала цен не произойдет, поскольку готового жилья здесь немного, а спрос на него всегда будет значительным в связи с привлекательностью жизни в столице. В регионах действуют программы выкупа жилья государством с целью предоставления его тем категориям населения, перед которыми государство имеет обязательства, например, военнослужащим, молодым семьям, переселенцам из районов Севера. Только в этом году государство выделяет на эти цели более 100 млрд. рублей. Если учесть 60 миллиардов, которые выделяются на поддержку ипотеки, 50 миллиардов из Фонда ЖКХ на достройку и выкуп жилья для переселения из аварийного фонда, а, кроме того, средства, выделяемые из бюджетов регионов, то строительная отрасль должна преодолеть этот кризис.
Таким образом, вряд ли есть основания надеяться на то, что квартиры упадут в цене и их можно будет купить по дешевке. Задачи снижения цен на жилье и повышения его доступности следует связывать не с кризисными явлениями в мировой экономике, а с тем комплексом мер, в том числе законодательных, которые направлены на реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», с развертыванием массового строительства жилья для всех категорий граждан.
Будут расти объемы строительства - будет расти производство цемента, сухих смесей, других строительных материалов.
Спасибо за внимание.
