Входной билет на рынок

Отгремел насыщенный событиями 2004 год. О его итогах мы беседуем с известным экспертом - сертифицированным аналитиком рынка недвижимости Андреем БЕКЕТОВЫМ.

- В последнее время часто звучали оптимистические утверждения экспертов о том, что "все будет хорошо". Следует ли из этого, что ранее все было плохо?

- В прошедшем году все плохо не было. Но было необычное, не типовое поведение рынка, заставившее понервничать профессиональных участников рынка. В первую очередь, в прошедшем году сменились активные фазы развития рынка. Вместо традиционного вялотекущего зимнее-весеннего сезона рынок показал максимальную активность, а надежды на не менее традиционное летнее-осеннее оживление рынка не оправдались. К разъяснению такого поворота событий профессиональные участники рынка готовы не были, что и явилось почвой для возникновения буйных фантазий на тему неизбежного (не менее чем 30%) падения цен на квартиры. А публичные выступления отдельных руководителей о теоретических разработках по формированию рынка доступного жилья еще больше укрепили веру потенциальных покупателей в неизбежном наступлении светлого будущего, когда на месячную зарплату можно будет купить квартиру с видом на Кремль.

Предварительные итоги года показывают примерно 20%-ный рост стоимости жилья. Сравнивая эту цифру с ростом стоимости бензина (более 30%) и услуг ЖКХ (более 20%) не вижу поводов для оспаривания объективности роста цен на квартиры.

- Судя по ответу, Вы являетесь противником снижения цен? Но ведь его сторонники приводят достаточно весомые экономические аргументы в свое оправдание.

- Я не являюсь ни сторонником, ни противником той или иной ситуации развития рынка. И в первую очередь, потому, что не работаю в этой сфере экономики и, следовательно, не имею никакой личной заинтересованности. Я наблюдаю за процессом развития рынка со стороны, сравниваю этот процесс с другими течениями в экономике и делаю собственные выводы. Что касается приводимых экономических аргументов, то они не выдерживают критики. Голословное утверждение о том, что рост цен на квартиры в позапрошлом 2003 году должен был составить 15% вместо 40, легко опровергаются цифрами Федеральной службы госстатистики. Например, рост цен в 2003 году на хлеб составил 30%, на услуги ЖКХ 29 процентов. Так что рост цен на квартиры, по сравнению с другими товарами и услугами, был экономически оправдан.

- Но тогда непонятно, как могут одновременно сосуществовать два совершенно различных направления: рост цен и доступность жилья?

- Рост цен на квартиры объективен, как и рост цен на другие товары. Если Центральный Банк России увеличивает количество денег в полтора раза, как это было в 2003 году, то и цены на товары растут в те же полтора раза, в том числе и на квартиры. Серьезное снижение цен на рынке недвижимости возможно только в одном случае - при перепроизводстве жилья. Для этого на каждого жителя Москвы должно приходится по 40-50 квадратных метров. А пока эта цифра составляет около 20 кв. метров.

Что же касается доступности жилья, то "доступно" не значит дешево. Пакет законов же направлен в первую очередь на возможность получения кредита на покупку жилья и оказания других форм государственной помощи.

- цены на рынке вплотную приблизились к отметке в 2 тысячи долларов. Как быть людям с невысоким доходом, что бы решить свои жилищные проблемы?

Для начала следует провести четкую границу между людьми, имеющими возможность выйти на рынок жилья и людьми, которые никогда не смогут участвовать в рыночных отношениях. Входным билетом на рынок в случае покупки первого жилья может служить возможность откладывать ежемесячно от 1000 до 1500 долларов. Если человек желает улучшить свои жилищные условия путем продажи меньшей квартиры и покупки большей, то сумма может быть снижена. Людям, не имеющим возможность откладывать денежные средства в достаточном количестве, на рынке делать нечего. Но это не означает для них окончательного приговора.

Если у москвича на каждого члена семьи приходится менее 10 метров общей площади, то он признается нуждающимся в улучшении жилищных условий и попадает в другое правовое поле. В городе действует несколько муниципальных программ, помогающих жителям города реализовать свою потребность в жилье, но обязательным условием участия в них является признание в улучшении жилищных условий. Так что решить свои жилищные проблемы может каждый, тем или иным способом. Было бы смешно требовать от городских властей одинакового подхода в обеспечении квартирами людей, имеющих доходы свыше 1000 долларов и бюджетников или других малоимущих граждан.

- Как формируются цены на первичное и вторичное жилье?

Из двух разделов жилой недвижимости только вторичное жилье может претендовать на рыночные отношения. Продавец действительно может установить любую цену, а покупатель поторговаться. Что касается новостроек, то рынка, как такового, здесь нет и не будет. Новостройка - это чистое производство со всеми вытекающими отсюда последствиями. Очень жаль, что подавляющее большинство потенциальных покупателей продукции стройкомплекса этого не понимают.

Окончательная (продажная) цена на новостройку формируется из трех составляющих: инвестиционной стоимости, стоимости строительства и стоимости кредита. Стоимость банковского кредита колеблется от 15 до 25% годовых. Стоимость строительства, а это только стоимость коробки, составляет 500-600 долларов за 1 кв. метр в условиях Москвы. Около 600-700 долларов приходится на инвестиционную стоимость, которую еще называют долей города, и на которую регулярно покушаются безграмотные "специалисты", утверждающие, что основа высоких цен заложена именно здесь. На самом деле, в инвестиционную стоимость входит строительство всего, что окружает железобетонную коробку и делает из коробки квартиру. Это особенно ярко проявляется в новых районах, возводимых буквально в чистом поле. Строительство водопровода - это часть инвестиционной стоимости, строительство канализации - это тоже часть инвестиционной стоимости, подвод электроэнергии также относят на инвестиционную стоимость. Фактически, инвестиционная стоимость, - это общая стоимость застройки района за минусом стоимости строительства жилья.

Если назвать вещи своими именами, то сторонники снижения цен в новостройках до уровня стоимости строительства коробки хотят, чтобы подвод коммуникаций к их домам был оплачен из бюджета города, а фактически, из карманов врачей, учителей и других бюджетников.