Живем по Жилищному Кодексу

1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс. Что он привнесет в нашу жизнь, что потеряем, что приобретем, как будет решаться один из самых актуальных вопросов, каким является квартирный? На эти и другие вопросы наших читателей отвечает старший юрисконсульт Ольга БОБРОВА.

"ПРЕЛЕСТИ" СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ

Мы стоим в очереди на получение квартиры уже 10 лет. Поэтому беспокоимся, что по новому Жилищному кодексу нам выделят так называемое социальное жилье. Расскажите, на что мы будем иметь право при получении социальной квартиры?

Г. Толмачев, Хабаровск.

В общем и целом ваши права ничем не будут отличаться от тех, которые вы бы имели, получив муниципальную квартиру до 1 марта 2005 г. За исключением одного - вы не сможете ее приватизировать. У вас не будет на нее прав собственности. Из этого вытекает следующее: ее нельзя будет продавать, дарить, завещать и распоряжаться по своему усмотрению.

           Что же касается ваших прав, то по договору социального найма вы сможете в свою квартиру вселять своего супруга, детей и родителей, а с письменного согласия членов семьи - других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов семьи. В последнем случае наймодатель может запретить вселение этих граждан, если после этого площадь жилья на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

           Вы также будете иметь право сдавать жилье в поднаем и разрешать проживание в нем временных жильцов. Что касается обмена социального жилья, то он также разрешен. Он может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах Российской Федерации. Сохранилось правило о том, что если в помещении проживают несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то обмен производится с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

           Еще одним немаловажным вашим правом при получении социального жилья будет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта и предоставления надлежащих коммунальных услуг. А собственники должны проводить такой ремонт за свой счет.

           В случае смерти нанимателя социального жилья любой дееспособный член его семьи вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору. Это означает, что полученное родителями социальное жилье будет закреплено за их детьми, если они проживали в этой квартире совместно. Таковы ваши основные права при получении социального жилья.

МУЖ-ШАНТАЖИСТ

Новый Жилищный кодекс подействовал на мужа, как красная тряпка на быка. Стоит мне сказать слово ему поперек, он тут же кричит, что разведется и выгонит меня на улицу: мол, теперь у него есть на это полное право. Дело в том, что квартира приватизирована на него, а он теперь этим пользуется и просто шантажирует меня. Скажите, действительно я могу теперь оказаться на улице, если мы разведемся?

Т. Перминова, Астрахань.

Все не так однозначно, как кажется вашему мужу. С одной стороны, новый Жилищный кодекс в п. 4 ст. 31 указывает: "В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи". То есть между супругами мог быть заключен, например, брачный договор, по которому жена в случае развода обеспечивается жильем за счет совместного имущества супругов. В этом случае она уже не останется на улице, а может претендовать на жилье.

С другой стороны, в этом же пункте делается следующая оговорка. Если у вас нет другого жилья, которым можно было бы воспользоваться, то вы вправе на основании решения суда пользоваться квартирой мужа и там проживать. Если у вас нет средств, чтобы купить себе отдельное жилье, то вы опять же можете проживать в квартире мужа. Более того, закон говорит о том, что суд может своим решением обязать мужа обеспечить вас жильем и ваших детей, перед которыми бывший супруг исполняет алиментные обязательства.

Таким образом, свое право на жилье вполне можно отстоять и по новому Жилищному кодексу. А вот с мужем неплохо бы заключить брачный договор или соглашение, в котором четко оговорить свои права на жилье в случае развода.

ВСЕЙ СЕМЬЕЙ НА ВЫСЕЛКИ?

Идет арест имущества должников по квартплате. У соседа изъяли телевизор и видик в счет уплаты за квартиру и коммунальные услуги, а нашу семью пригрозили выселить, если мы не заплатим долг в 12 тысяч рублей. Мы живем в муниципальной квартире, жена уже 7 месяцев без работы, существуем с двумя детьми на одну мою зарплату. Но эти доводы никого не волнуют. Расскажите, в каких случаях и куда могут выселить семью по новому Жилищному кодексу?

Н. Панкратов, Приморский край.

Во-первых, вам следовало заблаговременно оформить субсидию на оплату жилья. Эти субсидии предусмотрены для малоимущих граждан, среднедушевой доход которых на семью ниже прожиточного минимума. Но вам не поздно оформить субсидию и сейчас. Для этого вам надо заключить соглашение с муниципалитетом о погашении задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг. В соглашении будут указаны реальные сроки с учетом ваших обстоятельств, в которые вы оплатите этот долг. Поэтому вы сможете получать и субсидию, и частично оплачивать свою накопившуюся задолженность. Главное в вашей ситуации - начать платить хоть какие-то деньги. В этом случае вас никто никуда не выселит.

Во-вторых, что касается положений Жилищного кодекса по этому поводу. Статья 83 предусматривает расторжение договора социального найма по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев. Но в этой статье указано, что расторжение договора допускается только в судебном порядке. А это означает, что суд обязан учесть все обстоятельства, которые привели к задолженности по квартплате или по коммунальным платежам.

Статья 90 Жилищного кодекса указывает: если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленного для вселения граждан в общежитие.

По этому поводу хочется дать очень простой совет: каждый, кто относится к малоимущим и получает доход ниже прожиточного минимума, установленного в вашем регионе, может оформить субсидию на оплату жилья.

СИРОТЫ НЕ ЗАБЫТЫ

Как говорят, по новому Жилищному кодексу дети-сироты потеряли право на получение бесплатного жилья. Так ли это?

С. Алексеева, Мурманск.

Нет, такое право у сирот сохранилось. Хотя, действительно, в первоначальных вариантах проекта Жилищного кодекса оно отсутствовало. Законодатели в пылу работы эту категорию граждан оставили без внимания. Но многочисленные выступления правозащитников и представителя президента по правам ребенка заставили думцев поправить свою оплошность. В результате чего п.2 ст. 57 Жилищного кодекса закрепляет следующее: "Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях. В том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных силах или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы. То есть откуда бы ни вернулся ребенок-сирота, у него есть гарантированное право получить жилье вне очереди. Да, это жилье будет социальным, его нельзя будет продать, подарить или завещать по наследству, но оно все-таки у этих людей будет. А это в современных непростых условиях уже немало - ведь другой возможности получить крышу над головой у сирот попросту нет.

ПРОПАЛА ОЧЕРЕДЬ?

Мы ждем новоселья уже 8 лет. Говорят, что по новому Жилищному кодексу в очереди останутся только малоимущие. Неужели теперь нашу очередь будут пересматривать?

Г. Травкин, Новокузнецк.

Давайте без паники. Очереди на жилье никто распускать не собирается. Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. для последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Так что вас никто из списков очередников не выкинет.

            Однако с 1 марта 2005 г. попасть в очередь на социальное жилье могут только малоимущие.

ПЛОХО ЛИ БЫТЬ МАЛОИМУЩИМ

Мы с мужем и сыном живем в однокомнатной квартире. Сын собирается жениться. Молодым жить негде - придется невестку брать к нам. В очереди на получение жилья не стояли. Но теперь, очевидно, придется это сделать. Скажите, кого теперь могут поставить в очередь для получения социального жилья?

Толджаевы, Кемерово.

В первую очередь бесплатное жилье получат дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей. Право получить жилье вне очереди имеют семьи, пострадавшие от стихии и других чрезвычайных ситуаций, а также жильцы ветхих и аварийных домов, подлежащих отселению. К этой же категории относятся семьи, где есть больные туберкулезом, а также дети, инфицированные СПИДом и другими хроническими заболеваниями.

            Что касается списка болезней, дающих право получить жилье без очереди, то пока его нет, он находится в правительстве на стадии разработки.

            Право на получение жилья по очереди имеют малоимущие граждане. Этот статус будут определять исходя из доходов и той собственности, которой они владеют. Критерии, по которым их отнесут к малоимущим, в каждом регионе будут разными, как и прожиточный минимум. Поэтому правительства республик, краев, областей, округов и т.д. примут свои законы по этому вопросу.

            Нужно особо отметить, что с принятием нового Жилищного кодекса лишаются своего права на первоочередное предоставление жилья Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, инвалиды войны или труда, семьи погибших военных, матери-героини, учителя, спасатели и семьи, которые имеют в своем составе близнецов. Теперь они попадают в очередь на социальное жилье на общих основаниях - если признаются малоимущими и живут в квартире площадью меньше социальной нормы.

СОБСТВЕННИК - ЭТО ЗВУЧИТ ГОРДО

У нас в собственности квартира. Но поскольку в нашем небольшом городке найти постоянную работу чрезвычайно сложно, то муж, то я периодически остаемся без заработка. Счета за квартиру и коммунальные услуги постоянно растут. Мы стоим перед выбором: то ли нам заплатить все платежи, то ли на эти деньги накормить или купить одежду детям. Разъясните, за что и как могут лишить нас квартиры по новым законам?

Семья Павловых, Красноярский край.

Во-первых, вам следует знать, что собственник приватизированной квартиры, своевременно не вносящий плату за жилье и коммунальные услуги, не может быть выселен за долги (независимо от длительности просрочки). Дело в том, что на основании ст. 446 Гражданского процессуального кодекса суд не налагает взыскание на квартиру, которая является единственным местом проживания ее собственника и членов его семьи. Выселить за долги могут нанимателя жилья по договору социального найма, если у него возникла задолженность без уважительных причин и превысила 6 месяцев. В этом случае, если он не погасит задолженность в установленные сроки, то его и членов семьи через суд выселяют в жилье, которое предоставляется по нормам общежития, т.е. не менее 6 кв. м на человека.

            Если жилье используется не по назначению (в квартире, например, устроен офис) или жильцы систематически нарушают права и интересы соседей (регулярно шумят по ночам), то их также могут выселить. В этом случае ДЭЗ делает нанимателю предупреждение об устранении вышеперечисленных нарушений. Если нарушители не исправились, то они через суд выселяются из квартиры. В этом случае нанимателю другое жилье не предоставляется.

             Жесткие санкции предусмотрены и для тех собственников или нанимателей, которые сделали самовольную перепланировку. Обнаружив это, орган, который согласовывает перепланировку, направляет нарушителю предписание привести жилье в прежнее состояние и устанавливает на это определенный срок. Если нарушитель этому предписанию не подчинился, то дело опять-таки рассматривается в суде. Если суд установит, что перепланировка не нарушает интересов других жильцов дома и не создает угрозы их жизни и здоровью, то может быть принято решение "оставить все как есть". Таким образом самовольная перепланировка будет узаконена.

            Если же суд усмотрит в перепланировке угрозу жизни и здоровью других жильцов, то наниматель может быть выселен из занимаемого помещения без предоставления другого жилья. Квартира же собственника может быть продана с публичных торгов, а бывшему хозяину выплачивается выручка за вычетом издержек.

            В судебной практике таких дел пока очень мало. В общем и целом по России за неуплату квартплаты выселено около 200 человек. В основном это не собственники, а наниматели жилья.

С ПЬЯНИЦЫ СПРОС НЕВЕЛИК

У моего сына двое несовершеннолетних детей. Они живут в приватизированной квартире. Сын слаб к алкоголю. Раньше мы были уверены, что он не сможет в период запоя, как неоднократно грозил, продать свою квартиру - требовалось согласие органов опеки. Теперь же говорят, что это согласие не нужно. Что же нам делать?

С. Булина, Тула.

В вашей ситуации необходимо сделать следующее. Если ваши внуки не имеют долей в праве собственности на квартиру, то это следует быстро оформить. Тогда на продажу квартиры будет необходимо получать согласие органов опеки и попечительства. Что же касается полномочий этих органов, то они действительно резко ограничены новым Жилищным кодексом. До сих пор согласие органов опеки требовалось во всех случаях продажи квартир, в которых проживали несовершеннолетние. Теперь же мнение этих органов требуется лишь в двух ситуациях: 1) если в продаваемой квартире проживают члены семьи ее собственника, находящиеся под опекой или попечительством. Нужно иметь в виду, что совершеннолетние граждане могут попасть под опеку или попечительство только в том случае, если суд признал их недееспособными или ограниченно дееспособными; 2) если в квартире проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения.

            Кто же относится к этой категории? Оставшимися без родительского попечения считаются дети, родители которых лишены родительских прав или из-за тяжелой болезни не могут осуществлять за ними полноценный уход. Далеко не всегда пьющие мамы и папы официально лишены родительских прав. Поэтому, если это не зафиксировано в органах опеки, то и продажа квартиры такими родителями контролироваться никак не будет. Но если дети являются дольщиками приватизированной квартиры, то эту квартиру по-прежнему нельзя продать без разрешения органов опеки и попечительства.

МАМЕДОВА Майя