С 1 марта, после вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ, рынок недвижимости начнет жить по рыночным законам.

Владельцы квартир получат больше прав (они смогут вселять к себе кого угодно, будут принимать участие в управлении многоквартирным домом) и обязанностей (на их плечи ложится бремя содержания не только своего жилья, но и всего дома). Пополнить ряды собственников, воспользовавшись правом бесплатной приватизации, можно будет до 1 января 2007 года. Главный жилищный закон по сути отменяет "социалистический" принцип распределения жилья: теперь бесплатные квартиры будут получать только нуждающиеся в жилье малоимущие граждане, остальные смогут рассчитывать лишь на частичную поддержку государства при покупке недвижимости. По словам президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, "в новом Жилищном кодексе отражена новая государственная жилищная политика, полностью соответствующая положениям Конституции". Ее оппонент, депутат Госдумы Галина Хованская, убеждена, что "Жилищный кодекс сделан на "три с минусом" и может вызвать не меньше протестов, чем закон о монетизации льгот.

            Кто получит бесплатное жилье

До вступления в силу нового Жилищного кодекса осталось меньше месяца. 'Но для того чтобы документ заработал, до 1 марта необходимо принять около 30 правительственных постановлений, которыми, в частности, должны быть утверждены требования к жилым и нежилым помещениям, критерии отнесения граждан к малоимущим. Кроме того, Госдуме предстоит внести изменения в Семейный и Гражданский кодексы и законодательные акты о государственной регистрации недвижимости", - пояснил глава думского комитета по законодательству Павел Крашенинников.

Новый Жилищный кодекс отличается от своего предшественника, который действовал с 1 января 1984 года, расстановкой акцентов: если старый ЖК регулировал отношения государства и нанимателей жилья, то нынешний определяет взаимоотношения властей разных уровней с собственниками. Безусловно, категория нанимателей не исчезнет, но на получение государственных и муниципальных квартир без права последующей приватизации теперь смогут рассчитывать только нуждающиеся в жилье малоимущие граждане.

При признании россиянина малоимущим будет учитываться не только размер дохода на каждого члена семьи, но и общая стоимость имущества, которым они владеют. Впрочем, холодильники, мебель, ковры в расчет приниматься не будут, а только имущество, которое подлежит налогообложению (например, земельный участок, дачный домик, автомобиль, гараж). Устанавливать правила и основания для признания граждан малоимущими будут органы власти субъекта Федерации, а устанавливать уровень дохода и оценивать имущество - муниципальные власти.

"В Жилищном кодексе не заложен критерий дохода. В результате непонятно, кого считать малоимущим, то есть претендующим на бесплатное предоставление жилья. Получается, что норма о социальном жилье по сути мертвая норма. Ведь определять порог бедности будут в регионах в зависимости от того, насколько богат сам регион", - критикует это положение ЖК депутат Госдумы Галина Хованская.

Муниципальные квартиры для малоимущих будут предоставляться только по договорам социального найма. С одной стороны, это ограничивает права нанимателей: не дает права когда-либо стать собственником этого жилья, разрешает вселять к себе только супруга, детей и родителей. Но с другой - они освобождены от платы за наем, и даже если разбогатеют со временем, квартиру у них не отнимут. "Жилищный кодекс - это бочка меда, в которой есть ложка меда. Ложка меда - это как раз льготные условия по оплате жилья для семей, у которых доход ниже прожиточного минимума", - говорит Хованская.

Она возмущена тем, что новый ЖК "ликвидировал институт первоочередного предоставления жилья". "По сути с 1 марта полностью уничтожены возможности улучшения положения многодетных семей. Жилищный кодекс по-другому можно назвать документом о недоступности жилья для тех граждан, которые раньше имели на него право".

Новые правила постановки на очередь

С изменением системы распределения бесплатного жилья изменятся и правила постановки на очередь. По данным директора департамента строительства и ЖКХ Министерства промышленности и энергетики Сергея Круглика, сейчас получения квартиры ожидают 4-4,5 млн. семей, которые стоят в очереди по 18-20 лет. С 1 марта 2005 года они будут подразделяться на очередников федерального уровня, жилье которым будет предоставляться за счет федерального бюджета (сюда и попадут 'чернобыльцы' и военнослужащие) и очередников муниципального уровня. Первых правительству предлагается обеспечить жильем в течение 5-7 лет. Об остальных очередниках, старожилах и новичках (то есть нуждающихся и малоимущих), будут заботиться власти на местах.

              Собственники получили права и обязанности

Что касается собственников квартир, в новом ЖК закреплены их права и обязанности. Во-первых, собственники смогут вселять в свои квартиры кого пожелают, причем могут предоставлять "жильцам" квадратные метры как на условиях безвозмездного пользования, так и по договору найма. Последнее позволяет использовать недвижимость как реальный инструмент получения дохода. Во-вторых, в случае развода супругов право пользования квартирой за бывшим членом семьи собственника не сохраняется (если, конечно, это условие не оговаривается брачным контрактом). В-третьих, собственники квартир имеют право принимать участие в управлении домом, в том числе могут распоряжаться помещениями общего пользования. Но за этим правом скрывается и новая обязанность: владельцы недвижимости должны нести бремя по содержанию не только своей квартиры, но и дома. "У правительства перед собственниками колоссальные долги по ремонту ветхих зданий - они составляют несколько триллионов рублей. Однако теперь собственник должен сам платить за капремонт, а это увеличивает квартплату по крайней мере вдвое", - замечает по этому поводу Галина Хованская.

           "Единственное, что изменилось в хорошую сторону, - платежки на оплату квартиры и услуг будут присылать теперь только раз в год. Теперь достаточно будет расстроиться один раз, первого января, а потом весь год об этом не вспоминать. Кроме того, можно будет планировать на год вперед свой семейный бюджет", - считает Хованская.

Президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева, напротив, видит в новом ЖК много позитивного: "Мы с вами в последние 15 лет жили в совершенно невозможной ситуации, когда Жилищный кодекс не имел никакого отношения к реальной жизни. Население давно уже забыло о том, что жилье может даваться бесплатно, хотя закон предписывал, что всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, необходимо предоставлять бесплатное жилье". По ее мнению, новый ЖК создаст условия для того, чтобы "люди могли приобретать, строить, арендовать жилье на рынке".

В частности, будут модернизированы социальные программы: к примеру, семьи, участвующие в программе 'Молодая семья', смогут рассчитывать на адресную финансовую поддержку в форме единовременной безвозмездной субсидии, которая может быть использована либо просто для покупки жилья, либо в качестве первого взноса при получении ипотечного кредита. Вторым вариантом является субсидия по банковским процентным ставкам. Уже предприняты меры по развитию массовой ипотеки: так, создание правовой базы системы страхования кредитных рисков в ипотеке позволит минимизировать риски кредитных организаций, что должно привести к снижению первоначального взноса, снижению процентов по кредиту и увеличению срока кредитования. По прогнозам фонда, к 2010 году число россиян, имеющих возможность приобрести жилье за счет собственных средств, увеличится с нынешних 12,5% до 30%.

Татьяна СЕЙРАНЯН, Елена ПИРОГОВА