Доходы от аренды нежилых помещений всегда были стабильным источником пополнения городского бюджета и целевых бюджетных фондов развития административных округов. Однако в результате налоговой реформы городской бюджет лишился значительных финансовых ресурсов. По словам главы Департамента имущества, за последние 3 года столица потеряла свыше 3 млн. кв. метров объектов нежилого фонда, которые были куплены и перешли в частную собственность. Если сохранить такие темпы, то через 7 лет в Москве может не остаться муниципальных площадей, а, соответственно, и дополнительных доходов в бюджет. Восполнение недвижимого имущества путем реновации – одна из задач Департамента имущества Москвы. “Правительство Москвы решило сделать ставку на более эффективное управление имуществом города, в том числе офисными и административными зданиями, которые сдаются в аренду”, – констатирует Владимир Силкин.
Однако просто взять и увеличить арендные ставки невозможно. По мнению главы Департамента имущества, это самый болезненный вариант, который ударит по всем категориям граждан. Многие арендаторы этого могут не выдержать, к тому же 43 % из них относятся к льготной категории, дополнительные расходы войдут в стоимость товаров и услуг – и поэтому повысятся цены. Реновация же, помимо увеличения доходов в бюджет, поможет сформировать равномерно распределенную систему офисных учреждений, что решит транспортную проблему. К тому же в собственности города возникнут офисные помещения класса “А” и “Б”, которые смогут приносить прибыль. Сейчас подобные комплексы находятся в руках частников. Однако программа реновации не ставит целью выстроить в столице исключительно фешенебельные офисы класса “А”. Потенциалом для реновации являются и 8,3 млн. кв. м офисов класса “С”, на данный момент находящихся в неудовлетворительном состоянии.
Перечень зданий, которые вошли в программу реновации, представлен префектурами округов. По программе реновации город вложит бюджетные деньги на восстановление офисных помещений – примерно 450 долларов в 1 кв. метр. Восстановление планируется проводить несколькими способами. Возможно, например, возведение надстроек и пристроек, переоборудование чердачных помещений под мансарды. Находящиеся в неудовлетворительном состоянии здания снесут и отстроят заново. Восстановленные площади планируется сдавать в аренду на аукционной основе.
На сегодняшний день из 200 тысяч предприятий малого бизнеса в городе всего 12 тысяч (6 %) арендуют муниципальные здания, остальные – у частников. По официальным расценкам, средняя ставка по городу составляет примерно 70 долларов. Рыночная стоимость аренды гораздо выше – в центре нежилые помещения сдаются примерно за 450-500 долларов за кв. метр. Причем зачастую арендаторы, получившие свои метры от города по 70 долларов, сдают их субарендаторам в несколько раз дороже. Политика московского правительства – ликвидировать класс рантье на рынке нежилой недвижимости.
Что касается предоставления реновационных площадей льготным категориям, то тут город планирует вести жесткую политику. На данный момент практически 9 млрд. руб. бюджет недополучил из-за льготных категорий. Если вложить деньги в реновацию и отдать эти помещения льготникам, то они окупятся только за 10-15 лет. К тому же, по мнению Владимира Силкина, льготы не всегда являются благом для бизнеса. Если сдавать помещения по 150 долларов, вложения окупятся уже через 2-3 года. Полученные доходы будут распределены между городским бюджетом и фондами развития административных округов в пропорции 50 на 50. Кроме того, городу не придется делиться с частными инвесторами. Как известно, по инвестиционным соглашениям Москва получает от 20 до 50% возведенных площадей, которыми могут оказаться и подсобные помещения.
Уже к концу 2005 года программа даст первые результаты – примерно 190 тыс. кв. м нежилых площадей. Это очень много, если брать в расчет, что только с 2000 года по инвестиционным договорам Москва получила около 190 тысяч кв. метров площадей.
