Классификация элитной недвижимости. Версия "АРТ-Билдинг"

   Понятие "элитная недвижимость" существует на рынке недвижимости с начала 90-х годов прошлого столетия, когда последний еще только начинал свое становление. Тогда в это понятие входили и большие расселенные и отремонтированные коммуналки, "цековки", "сталинки" и т.п. С развитием рынка недвижимости сместилось представление об элитном жилье. В то же время с ростом конкуренции это понятие взяли на вооружение продавцы недвижимости, журналисты, и постепенно оно вошло в массовое сознание.

   Сегодня к элитной недвижимости, несмотря на слабые протесты со стороны отдельных профессионалов рынка, относят практически любое монолитное и монолитно-кирпичное жилье вне зависимости от этажности, количества квартир, месторасположения, уровня дополнительных услуг, состава жильцов и стоимостью более 2000 долларов США за один квадратный метр.

   К сожалению, подобное представление об элитности жилья характерно не только для непрофессионалов. Грешат этим и СМИ, и практики рынка недвижимости. В газетах, журналах, в электронных изданиях регулярно можно встретить статьи и обзоры, посвященные элитной недвижимости. Однако очень часто из содержания просто невозможно понять, что тот или иной автор подразумевает под понятием "элитное жилье".

   Этому явлению есть две основные причины - умышленное и неумышленное искажение реального "портрета" рынка. Первая - в угоду продавцам недвижимости для повышения "статусности" продаваемого жилья. Вторая - из-за исключительной сложности получения реальных данных по рынку по-настоящему элитного жилья.

Безусловно, четких критериев "элитности" на московском рынке жилья не существует. Есть необходимые, но, при отсутствии прочих, недостаточные условия, которые лишь в совокупности могли бы позволить считать жилье действительно элитным.

"Элитность" или "элитарность", по определению Толкового словаря современного русского языка, означает "избранность, исключительность, нечто, доступное далеко не всем".

Сегодня количество заявленных элитных домов (с учетом построенных и проектируемых) около полутысячи, при этом темпы строительства не снижаются. Если предположить, что тенденции к стабильному росту предложения в данном сегменте сохранятся, то через десять лет четверть домов в Москве смогут "называться" элитными. Типичнейшее и грубейшее заблуждение, массовая продукция не может быть элитной просто по определению. Дом может быть очень хороший, очень дорогой, очень "навороченный", но при этом не элитный.

   Вне всякого сомнения, ставя знак равенства между понятиями "дорогой" и "элитный", легко допустить ошибку. Например, автомобили марки "Мерседес" обладают всеми суперсовременными техническими характеристиками. Однако они все-таки были и остаются массовыми дорогими автомобилями. А выпуск автомобилей марки "Роллс-Ройс" строго ограничен, сборка ручная, а история и имидж - соответствующие. Они принадлежат категории эксклюзивных элитных автомобилей.

Получается, что не все дорогое можно автоматически причислить к элитному. По-настоящему элитарным товар делают не столько его большая стоимость, сколько отсутствие возможности "вот так просто" взять и купить его, даже если позволяют финансы. Именно ограничения на возможность приобретения товара (по самым разным причинам) дают импульс к росту цен на него.

О какой тишине и гарантиях безопасности может идти речь в трехсотквартирном жилом комплексе, в котором двести девяносто девять квартир (помимо вашей) купили неизвестно кто. Не исключено, что все 299 владельцев - достойнейшие люди, а все их друзья и знакомые (круг общения) - не менее достойные и почтенные граждане. Однако, образ жизни одного достойного гражданина может коренным образом отличаться от образа жизни другого, тоже не менее достойного.

   Дать абсолютную гарантию того, что будущие соседи "не взрывоопасны", к сожалению, не сможет никто. Но значительно снизить риск возникновения внештатных ситуаций во взаимоотношениях с соседями вполне реально. Обычно это делается путем "отсеивания сомнительных" будущих жильцов еще на стадии "заселения дома" или выбора квартиры потенциальным покупателем, т.е. еще до момента покупки.

   Похожая система используется в тех домах, которые обычно относят к категории «клубных». «Клубный дом» подразумевает "собрание" людей, объединенных схожестью социального статуса, образа жизни, сферы бизнеса, уровнем достатка, взглядами на личную и семейную безопасность, политическим мировоззрением и т.п. Естественно, случаются исключения и вариации, но главный принцип остается - в "клуб" попасть может только избранный, с согласия членов "клуба". "Правила поведения жильцов" здесь строго регламентированы.

Традиционно считается, что элитного жилья не может быть за  пределами Садового кольца. На данный момент выделяют всего четыре по-настоящему элитных района Москвы: Остоженка, Пречистенская набережная, Патриаршие пруды, Арбат и прилегающие переулки.

Обязательный для элитного жилья критерий — нахождение дома в престижном квартале. Если дом стоит в гордом одиночестве или же соседствует, например, с рынком, вокзалом или заводом, то назвать его «элитным» трудно. Дом должен находиться на одной улице с такими же престижными зданиями или с заведениями, имеющими непосредственное отношение к элите. 

Причем весьма желательно, чтобы это были театры, музеи или, на крайний случай, бутики. Престижных кварталов в центре Москвы пока совсем не много — до сих пор преобладало точечное строительство элитных домов. Но уже наблюдается тенденция к образованию элитных кварталов.

Существенное значение для потребителя имеет архитектурный облик здания. Покупатели элитного жилья предпочитают здания «под старину», похожие на особняки. В последнее время большим спросом пользуются исторические реконструированные здания, овеянные легендами, манящие неведомой таинственностью и своеобразной красотой.

Сегодня большинство заявленных элитных жилых комплексов имеют в своем составе помимо жилых квартир еще и рестораны, магазины, парикмахерские, тренажерные залы и т. д. То есть это уже не столько жилой дом, сколько «государство в государстве». Но настоящий элитный дом лишен «дополнительного сервиса», так как покупатели элитных квартир, как правило, имеют собственного парикмахера, повара, являются членами престижных теннисных-, яхт-, гольфклубов и т. д.

При этом в элитном доме должны быть правильно организованы общественные зоны, в том числе подъезд, холлы. Например, в хорошем доме на Парк-Авеню уже в холле расстелены роскошные ковры, установлена антикварная мебель, на стенах висят хорошие картины. Жителей и гостей встречает безупречно одетый консьерж, а не охранник. В его обязанности входит не только контроль доступа в здание, но и обслуживание жителей (например, доставка корреспонденции, встреча гостей, перенос багажа).

Большинство элитных покупателей имеют домашних животных, в основном, собак. Чтобы не купать домашнего питомца в хозяйской ванне, целесообразно построить ванну в общественной зоне для мытья лап собакам. Еще один удобный атрибут элитного жилья – специализированное оборудование для хранения мехов.

Интересно, что в элитных домах мусоропроводов нет вообще — все заботы такого рода ложатся на плечи горничных. Дома класса "люкс" отличает высокое соотношение "технической" площади (гаражи, холлы, лестничные площадки, инфраструктура) и площади квартир. Обычно оно составляет 50 на 50. В зданиях бизнескласса или эконом-класса это соотношение заметно скромнее - 30 на 70 и даже 20 на 80.

Следующими по значимости являются вид из окна и пространство вокруг дома. Потенциальные покупатели начинают знакомство с домом с внешнего вида, потом смотрят подъезд, потом обходят квартиру и в завершение выглядывают в окно. А там - стена, и все впечатление смазано!

Существует прямая зависимость между стоимостью вида из окон и степенью элитности жилья. В Москве, в зависимости от видовых характеристик, стоимость на одинаковые квартиры в одном доме может отличаться на несколько тысяч долларов за квадратный метр. Самые популярные виды: на Кремль и на Храм Христа Спасителя.

Дом не должен быть "зажатым" соседями, весьма ценится наличие огороженной территории, и чем большей, тем лучше; озелененной, с ландшафтным дизайном.

Особое значение при выборе элитной квартиры имеет техническое оснащение здания. Совершенная система кондиционирования и вентиляции обязательна. Бесшумные лифты должны спускаться в подземный гараж. Спутниковое телевидение, Интернет – само собой разумеется. Сегодня в элитном доме предусматривается наличие автономного инженерного оборудования. Необходим индивидуальный тепловой пункт; а также собственный источник электроснабжения, гарантирующий подачу энергии при сбоях городской электростанции. Например, если во всех соседних домах будет отключено электричество или отопление, то в элитном доме будет тепло и светло. Чтобы жильцы элитных домов не задумывались о качестве городской водопроводной воды, необходима собственная эффективная система водоподготовки и очистки воды.

При строительстве дома и отделке помещений используются только лучшие материалы. Однако выбор строительных материалов очень широк: существуют строительные материалы хорошие, очень хорошие, более пригодные для того или иного случая. Поэтому риэлторы и застройщики заявляют, что для строительства дома были использованы самые лучшие материалы. Так ли это на самом деле — проверить нелегко. В элитном доме везде отделка высшего качества, с использованием люксовых материалов. Если дерево - то ценных пород, если мрамор - то итальянский, если лифты - то импортные, стены обязательно кирпичные.

На западе элитные квартиры продаются с отделкой. Возможно, это внедрится и в Москве. Это имеет смысл хотя бы потому, что не всегда покупатель квартиры понимает, что нужно предпринять. Для занятого делового человека подбор дизайнера, принятие тысячи необходимых решений представляется слишком затруднительным и хлопотным. В идеале, эти проблемы должны лечь на плечи девелопера, который согласно предпочтениям клиента приглашает опытных дизайнеров. Они помогут клиенту в реализации изменений в планировке квартир на стадии строительства, по его пожеланию разработают дизайн-проект с учетом всех его потребностей, создадут неповторимый образ его жилья и будут вести отделку его квартиры до момента ее сдачи под ключ.

Еще один критерий элитности дома - наличие настоящего пентхауса, с садом на крыше. Отличительной чертой пентхауса является наличие двух уровней, хотя сейчас на западе, считается даже более престижным размещать его на одном уровне. Пентхаус не должен быть огромным. Конечно, бывают они и площадью от 600 и даже 800 кв.м, но на западе считается изящным пентхаус площадью 90 кв.м - pied-a-terre. Настоящий пентхаус должен занимать площадь меньшую в сравнении с этажом, расположенным под ним. Таким образом, оставшаяся часть - большое пространство на свежем воздухе - может использоваться для организации сада или террасы большого размера. Пентхаус должен быть единственным жильем на этом уровне. Его жильцов обеспечивают или отдельным лифтом или специальным выходом к общему лифту, останавливать который на нужной высоте смогут лишь избранные. Неотъемлемой чертой настоящего пентхауса является его полная изолированность и максимальная автономность - в условиях городской жизни самое ценное из всех удобств.

Было время, когда богатые люди хотели приобрести жилье по 400-500 кв.м. Но потом поняли, что лучше купить или построить загородный дом. Средний покупатель элиты - ну, скажем, человек с состоянием в $50 млн. - останавливается, как правило, на 250-350 кв.м. Да и то, если семья большая. А зачем больше? Огромные площади трудно функционально спланировать. Квартира просто становится похожей на склад. Эффективнее потратить сэкономленные деньги на роскошную отделку, антикварную мебель, картины.

Обслуживание дома на высоком уровне стоит не дешево. В Нью-Йорке люди платят по $2-$5 тысяч в месяц, если проживают в больших элитных квартирах. В Москве не будет столько стоить обслуживание элитного жилья – пусть и суперэлитного. Пока здесь сравнительно дешевая рабочая сила. Цены в Москве колеблются от $3-$6 за квадратный метр в месяц.

Западные стандарты ощутимо отличаются от российских, что связано, в первую очередь, с достаточно длительным существованием этого сегмента. В России была утрачена культура быта, формировавшаяся в Европе на протяжении нескольких столетий.

Высшая социальная прослойка, формирующая основной спрос на такие квартиры, у нас пока совсем молода и часто закрывает глаза на различия, кажущиеся, на первый взгляд, незначительными. Например в британской столице все элитные дома по высоте не превышают четыре этажа, а обычно бывают еще ниже. Кроме того, к лондонским требованиям элитности относится внутренний сад с ландшафтным дизайном. Обеспеченные европейцы вообще предпочитают селиться за городом, там, где лучше экология.

На западе потребность в особо просторном подземном гараже отсутствует, т.к. в большинстве своем жильцы таких домов сами за рулем по городу не ездят. В России ситуация резко противоположная – все элитные дома имеют подземный паркинг, в котором на каждую квартиру приходится одно или два места для автомобилей. Вместе с тем элитный дом должен быть расположен в центре столицы, который, как известно, не отличается избытком свободных площадей для парковки. Владелец квартиры спокоен за сохранность своих машин, но его гости вынуждены оставлять свои дорогие иномарки на соседних улицах, что доставляет всем проблемы. Отсюда – зачастую трудновыполнимое, но необходимое условие – обеспечение гарантированной стоянки для гостей, наличие собственной службы парковки.

Высокая степень безопасности жильцов. Это специальная вооруженная охрана и современная система контроля внешнего и внутреннего периметра здания, общих помещений, гостевой стоянки и многоуровневая современная сигнализация. Все посетители проходят face control, а сами жильцы имеют пластиковые карты, с помощью которых могут пройти в подъезд, лифт и квартиру. 

Данный критерий является не самым трудным для реализации, а потому большинство жилых комплексов высокого уровня могут похвастаться подобной системой охраны. Однако в некоторых жилых комплексах изначально такой сервис не предлагается. В этом случае риэлторы и застройщики на вопрос об охране и системе видеонаблюдения отвечают, что жильцы сами будут решать, устанавливать ли систему видеонаблюдения, нанимать ли охрану, и если нанимать, то в каком количестве и для каких именно помещений. То есть в этом случае, который недопустим для элитного дома, жильцы будут нести дополнительные расходы (и немаленькие) на обеспечение собственной безопасности.