Жилищные ссудосберегательные кооперативы

ТЕОРИЯ

 

СБАЛАНСИРОВАННАЯ

АВТОНОМНАЯ МОДЕЛЬ

ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

Истоки практического функционирования этой модели в различных странах начали складываться еще в XIX в. В дореволюционной России они, в частности, проявились в деятельности многочисленных союзов и обществ взаимного кредита.

Ключевой отличительный признак модели – сберегательно­ссудный принцип ее функционирования, при котором совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.

Несмотря на данное ограничение, у сбалансированной автономной модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально она совершенно не зависит от общего состояния финансово­кредитного рынка в силу своей автономности. Это качество особенно важно для развития жилищного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Преимуществом данной модели является также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, поскольку есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании сбалансированной автономной модели достигнут в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну система стройсбережения, которая удачно сочетает механизмы накопления (стройсбережений) с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.

Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово­кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2–10 лет до этого. Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья, после чего получают право на государственную дотацию (до 10% от стоимости жилья) и на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10–15 лет.

Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Другими словами, немецкая модель стройсбережений значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Основной характеристикой данной схемы является ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками­участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных.

Уже при заключении договора вкладчик­участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и вне конкуренции низкой — от 4,5% до 8,5%. В зависимости от тарифа сроки и действия ссуды колеблются от 6,5 до 18 лет, и на них влияет ситуация на рынке капитала. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая основа калькуляции. Накопительный период занимает 2–10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5% – 4,5% в зависимости от условий договора о предоставлении ссуды.

Ссуда предоставляется при следующих условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 18 месяцев и от 40% до 50% общей суммы сбережений и зависеть от имеющихся в распоряжении банка общих средств.

Немецкую замкнутую систему стройсбережений определяют следующие преимущества:

­ финансирование не зависит от рынка капитала;

­ процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск из­за колебания процентов;

­ размер выплат ссудодателя точно устанавливается с самого начала;

­ в отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках немецкой системы стройсбережений содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов остается вкладчикам по силам;

­ относительно высокая последовательность осуществления выплат сберкассами приводит к постоянному развитию жилищного сектора.

Существует государственная поддержка системы стройсбережений. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере максимум 300 немецких марок (для холостых) или 1600 марок (для женатых) он получает дополнительно 10% от государства.

Эти премии предоставляются при условии, что не превышаются определенные пределы доходов (27 000 немецких марок — для холостых и 54 000 немецких марок — для женатых). В этом случае вкладчик имеет возможность вычитать с доходов часть его сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение.

Выгоды системы стройсбережений для государства:

­ государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;

­ для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах;

­ государство таким образом вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;

­ в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.

Необходимо подчеркнуть, что название «немецкая система» условно. Аналогичные сберегательные учреждения существуют во многих странах мира – Франции, Великобритании (строительные общества), США (ссудосберегательные ассоциации и банки взаимных сбережений). Именно контрактная сберегательная система помогла Америке преодолеть Великую депрессию. Кроме того, имеется богатый опыт использования немецкой системы в бывших соцстранах – Словакии, Чехии, Венгрии.

Помимо перечисленных выше преимуществ, большим достоинством немецкой системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о стройсберкассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего никакой информации, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик стройсберкассы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае неплатежеспособности какой­то член кассы не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, обоснованно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

Преимуществом этой системы в российских условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности, что является основным препятствием при выделении банками классических ипотечных ссуд и не позволяет в значительной степени вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства дополнительные средства в виде сбережений населения.

ПРАКТИКА

 

НАКОПИТЕЛЬНЫЕ СХЕМЫ

В РАМКАХ ПРЕЗИДЕНТСКОЙ

ЖИЛИЩНОЙ ПРОГРАММЫ

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

 

Необходимость дальнейшего повышения обеспеченности населения жильем, с одной стороны, и ограниченность бюджетного финансирования в условиях централизации бюджетных средств на федеральном уровне, с другой, ставят вопрос о более широком вовлечении в процесс инвестирования жилищного строительства средств граждан. Все это требует применения новых подходов к работе с использованием накопительных схем, когда период рассрочки оплаты приобретаемого жилья зависит от размера первоначального взноса и периода накопления.

В Республике Башкортостан с 1998 года по линии Фонда жилищного строительства при Президенте РБ достигнуты наиболее массовые в России результаты обеспечения граждан жильем с предоставлением рассрочки платежа:

• Приобретают квартиры  в рассрочку – порядка 24,0 тыс. чел.

• Введено в эксплуатацию Фондом – около 19,0 тыс. квартир.

• Привлечено денежных средств от населения – свыше 2,0 млрд руб.

В Башкортостане впервые в масштабе субъекта федерации реализована возможность граждан по использованию итогов приватизации квартир для дальнейшего улучшения своих жилищных условий на доступных основаниях, что позволило предоставить высвободившиеся квартиры другим нуждающимся, решая тем самым жилищные проблемы большего числа людей с меньшей нагрузкой на бюджет.

Надо сразу оговориться, что все это стало возможным благодаря политической воле Президента Башкортостана и бюджетной поддержке в виде выделения Кабинетом Министров РБ недоимок прошлых лет.

Безнадежные долги предприятий перед республиканским бюджетом были овеществлены в виде стройматериалов и простаивающих объектов незавершенного строительства. Денежную часть, необходимую для выплаты заработной платы работникам строительного комплекса, составили первоначальные взносы приобретателей жилья.

Продолжающие поступать после завершения строительства взносы населения возвращаются в бюджет (в виде 20%­ных отчислений от всех возводимых площадей администрациям городов и районов) или реинвестируются в строительство, в том числе инженерных сетей, объектов соцкультбыта и социального жилья для малообеспеченных слоев населения, молодых семей и других льготных категорий граждан.

Схема Фонда обходится в 3,5% за весь период рассрочки, доходящей до 15 и более лет (то есть менее 0,3% в год). Для сравнения, банки на сегодняшний день готовы обслуживать транспортировку бюджетных ресурсов по программам ипотечного кредитования до конечных приобретателей жилья минимум за 8% годовых, то есть в десятки раз дороже.

Проведение Фондом эксперимента в городах и районах Республики Башкортостан по внедрению НКС, при которой период рассрочки оплаты приобретаемого жилья зависит от размера первоначального взноса и периода накопления, показало достаточно оптимистичные результаты:

• Появился мощный стимул для приобретающих жилье как можно раньше начать вносить деньги за свою будущую квартиру, а не ждать высокой степени готовности строящегося дома, как это имеет место при существующих условиях рассрочки. В г. Белебее средний срок от начала внесения платежей до завершения инвестиционного цикла по строительству жилого дома увеличился с 6–7 до 18–19 месяцев, в г. Ишимбае с 1–2 до 9–14 месяцев, в п. Приютово с 2 до 12 месяцев.  

• Появилась экономически обоснованная возможность гибкого подхода к размеру первоначального взноса (от 10%), что сделало возможным приобретение квартиры для более широких слоев населения. При этом, например, в г. Ишимбае снижение среднего размера первоначального взноса с 39% по обычной схеме рассрочки до 33% по НКС позволило тем не менее на момент окончания строительства собирать в среднем 56% от суммарной стоимости квартир против 41% по обычной схеме.

• В связи с более ранними сроками заключения накопительных договоров появилась возможность учета пожеланий покупателей по количеству, структуре, площадям и планировкам будущих квартир, что повышает ликвидность проектируемых и строящихся объектов. 

• Снизилась нагрузка на бюджет по обеспечению рассрочки в приобретении жилья по объектам НКС за счет привлечения средств населения на более ранних стадиях строительства домов.

После тщательного изучения деятельности крупнейшего английского строительного общества «Abbey National» в апреле 1996 года в г. Уфе (Республика Башкортостан) был образован Потребительский Кооператив финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости «Своими руками».

С момента образования Фонда жилищного строительства при Президенте Республики Башкортостан через данный Кооператив обеспечивается реализация в рассрочку всех квартир по республиканской жилищной программе.

Обобщенно можно перечислить следующий ряд преимуществ, который создает для любого инвестора использование потребительского кооператива в качестве оператора жилищной программы:

­ Инвестиционно­строительная политика и политика продаж (стоимость 1 м² жилья, размер первоначального взноса, срок рассрочки платежа, предоставление субсидий) определяется самим инвестором (стоимость 1 м² жилья, размер первоначального взноса, срок рассрочки платежа, предоставление субсидий). Кооператив является прозрачным, контролируемым и управляемым инструментом по работе с физическими лицами (покупателями).

­ Паевые взносы в Кооператив (в счет оплаты жилья) не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость. При привлечении средств населения напрямую инвестором налогообложение по НДС присутствует. (Приказ  МНС РФ от 20.12.2000 г.  N БГ­3­03/447.)

­ В отличие от схемы реализации принятого в счет оплаты вторичного жилья напрямую заказчиком отсутствует налогообложение НДС, что позволяет обеспечить жильем большее число людей с меньшими финансовыми вложениями с их стороны.

­ Взаимоотношения Кооператива и приобретателей жилья не регулируются Законом «О защите прав потребителей» (Приказ МАП РФ от 11.03.1999 г. N 71), что исключает риск появления штрафных санкций по задержке сроков сдачи и заселения объектов (в соответствии с указанным Законом может составить 3% в день от стоимости непереданных квартир или почти 100% стоимости квартир за каждый месяц просрочки передачи).

­ Структура Кооператива позволяет использовать его как товарищество собственников жилья (ТСЖ) для решения вопросов, связанных с эксплуатацией построенных домов, что в масштабах города становится значительно дешевле, чем функционирование отдельных ТСЖ на каждом кондоминиуме (зарплата персоналу, административно­хозяйственные расходы и т.д.; например, по жилым домам Фонда жилищного строительства эта сумма составляет около 48,0 млн руб. в год).

Некоммерческий характер Кооператива позволяет:

­ избежать коммерциализации и удорожания государственных и муниципальных социальных программ обеспечения населения жильем с рассрочкой платежа (например по программам обеспечения квартирами молодых семей, работников бюджетной сферы, привлечение средств федерального бюджета по программам «Государственные жилищные сертификаты для военнослужащих, «северян» и т.д.);

­ четко обеспечить целевое использование средств по программам инвестора;

­ избежать  дополнительных затрат на страхование (до 5% годовых и более), имеющих место при банковском варианте ипотечной схемы;

­ избежать обязательного (в соответствии со ст. 339 Гражданского Кодекса РФ) нотариального удостоверения договора залога – 1,5% от суммы договора;

– избежать платы за государственную регистрацию залога недвижимости (ст. 4
п. 7.4. Закона РФ «О государственной пошлине» от 09.12.1991 г. N 2005­1 (в редакции от 7.08.2001 г.);

­ избежать уплаты налога на имущество (Инструкция МНС РФ от 12.11.1999 г. N 54) инвестору и приобретателям жилья в течение всего периода рассрочки, когда балансодержателем квартир выступает потребительский кооператив;

­ удешевить плату за приобретение квартир физическими лицами – рассрочка через ПК «Своими руками» предоставляется с уплатой членских взносов в размере 3,5% за весь период рассрочки, то есть при десятилетней рассрочке – 0,35% в год.

Можно выделить основные критерии, лишающие накопительную схему каких­либо признаков пирамидальности:

1. Принятие долгосрочных программ строительства по городам, районам и республике в целом.

2. Сбалансирование объемов привлекаемых и инвестируемых в строительство денежных средств, когда период рассрочки оплаты приобретаемого жилья зависит от размера первоначального взноса и периода накопления.

3. Индексация взносов в счет оплаты приобретаемого жилья, отражающая процессы инфляции и удорожания стоимости строительства.

4. Четкий контроль над целевым использованием и направлением привлеченных средств в объекты накопительной программы.

5. Консолидация всех возможных источников финансирования накопительных программ:

• поступления по объектам текущего строительства;

• накопления граждан по будущим объектам;

• реинвестиции, поступающие по ранее построенным объектам (в том числе возвращающиеся в рассрочку суммы бюджетной поддержки, инвестированные в строительство в 1997–99 гг. через недоимки);

• внешние источники (бюджетная поддержка и средства предприятий);

• рентабельность возведенных объектов (так называемая «подушка ликвидности»).

Если реинвестиции в виде поступающих от населения в рассрочку сумм бюджетной поддержки в размере 2,0 млрд руб. провозгласить премиями за долгосрочные накопления, то в ближайшие год­два станет возможным привлечь от населения в жилищное строительство минимум 15,0 – 20,0 млрд руб.    

 

Тагир ИСМАГИЛОВ,

председатель потребительского кооператива «Своими руками» г. Уфа.