Организаторы конференции - РГР, Торгово-промышленная палата РФ, МАГР, Международная выставка "Домэкспо", газета "Квартира. Дача. Офис", каталог "Галерея недвижимости", газета "Ведомости", МАИФ - разделили круг обсуждаемых проблем на несколько частей. Поэтому на встрече рассматривались различные аспекты, тенденции и перспективы как на рынке жилой, так и нежилой недвижимости. В частности, на секции "Инвестиционные перспективы коммерческой недвижимости 2004 года: крупные проекты иностранных инвесторов" освещались актуальные на сегодняшний день вопросы этого сегмента рынка: приход иностранного капитала и связанные с этим особенности.
Сквозной темой выступлений был дефицит объектов для сделок с иностранными инвестиционными фондами. Максим Кунин, глава отдела недвижимости компании Fleming Family & Partners Russia Real Estate Fund видит причину, по которой еще достаточно мало западных инвестиционных фондов присутствует в России, в первую очередь, в том, что пока существуют проблемы с инвестиционным продуктом. Рынок, по его словам, на данный момент характеризуется недостаточным количеством профессиональных игроков и качеством продукта - это и непрозрачность юридических документов, и отсутствие единых стандартов, а также сложности с противоречивой законодательной базой. В результате, ставки капитализации, которые используются брокерами, не соответствуют чистой доходности, которую получает инвестор.
Существуют в России проблемы и с условиями банковского финансирования. Они гораздо менее выгодны, чем существующие на Западе, включая центральную Европу: это короткий период реализации льгот от займа, более высокий процент ставки, гораздо более низкое соотношение доли заемного финансирования и такая маленькая деталь, как регистрационная пошлина, которую надо платить при каждой регистрации займа.
Но кроме институциональных инвесторов, существует еще и венчурный капитал, готовый нести риски, связанные с девелопментом, маркетингом и в обмен рассчитывающий получить гораздо более высокую доходность от инвестиций. Об этом говорил директор Департамента офисной недвижимости компании Colliers International Олег Мышкин. С другой стороны, существуют такие сегменты рынка, как торговые, складские помещения и помещения, связанные с индустриальными урбанистическими центрами. Этот сегмент пока еще мало охвачен, и интерес западных инвесторов к индустриальному рынку очень велик, тем более, что вхождение в него требует гораздо меньшего времени, чем вхождение в рынок офисных помещений.
"Небольшой объем зарубежных инвестиций, - отметил г-н Мышкин, - связан, прежде всего, с незрелостью нашего рынка и с тем, что большинство зданий, построенных сегодня, было возведены российскими девелоперами-самоучками, когда процесс девелопмента не проходил классическим путем, как это происходит на Западе". Рынок инвестиционных продаж достаточно молодой - он возник 2-3 года назад, и за это время количество сделок можно пересчитать по пальцам. Более того, в прошлом году из нескольких стартовых инвестиционных продаж (их было порядка пяти) только одна - Гоголевского 11 - пришлась на западный инвестиционный фонд, остальные были сделаны с участием российских инвесторов.
Вторая научно-практическая конференция "Коммерческая недвижимость. Инвестиционные, управленческие и юридические аспекты" пройдет в ТПП 22 октября 2004 года в рамках 11-й Международной выставки недвижимости "ДОМЭКСПО". Целью конференции является подробное освещение перспектив рынка коммерческой недвижимости в России, выявление проблем и путей их решения, обмен практическим опытом между участниками рынка.
Докладчиками конференции будут представители органов законодательной и исполнительной власти, финансовых и страховых структур, специалисты и руководители крупнейших инвестиционных и строительных компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости.
Тел. организаторов выставки "ДОМЭКСПО": 258-87-64, 181-66-02; domexpo@orsn.ru
