Имеем право

Несмотря на многочисленные "но", уже готовое, т. е. созданное застройщиком, товарищество - большое преимущество жителей в будущих баталиях. Например, с тем же застройщиком: порой недоделки устраняются через суд и годами. Кроме того, особенно часто это случается как раз тогда, когда товарищество оказывается строптивым и выбирает самоуправление, застройщик бросает на произвол судьбы управляющую компанию и продает первый нежилой этаж под офисы и магазины. Конечно, он имеет на это право, но порой прихватывает также холлы, дворницкие, консьержные, кладовые, колясочные-велосипедные и даже дополнительные выходы из здания. Впрочем, послушные ТСЖ от этого страдают и в том случае, когда застройщик остается на первом этаже и сдает его в аренду.

Кстати, одним из инвесторов большинства новостроек с первым нежилым этажом является правительство Москвы, кровно заинтересованное в успешной реформе ЖКХ. Сегодня Законом г. Москвы № 8-28 от 16 апреля 1997 года в качестве специальной льготы для ТСЖ предусмотрено преимущественное право товарищества на приобретение нежилых помещений в кондоминиуме по цене не выше начальной конкурсной цены аналогичных объектов. (Не обольщайтесь: как всегда, есть и приписочка, в данном случае: "...помещений, свободных от обязательств", которая позволяет инвестору сдать первый этаж в аренду или продать, т. е. "обременить обязательствами" еще тогда, когда члены будущего ТСЖ только знакомятся друг с другом.) Увы, в тех немногих случаях, когда инвестор по каким-то причинам готов уступить жильцам первый этаж, товарищество превращается в террариум и от сделки зачастую отказывается. А ведь арендные платежи с первого этажа могли бы в значительной мере, а то и полностью покрыть эксплуатационные платежи жильцов! Но сначала каждый должен выложить несколько тысяч (десятков тысяч) долларов дополнительно "неизвестно подо что"! Знаем, проходили. Но, допустим, верю. А если я завтра свою квартиру захочу продать и добавлю эти тысячи "зеленых" - мою долю на первом этаже - к стоимости квартиры, где и когда я найду еще одного "энтузиаста"? Да и нет у многих этих денег. "Последнее выскребли, - по крайней мере так говорит большинство на собраниях. И добавляют: - Раньше надо было думать".

ТСЖ и земельные отношения

Отдельная больная тема для ТСЖ - земля. Российские кондоминиумы - это пирамиды, стоящие не на основаниях, а на вершинах: в их состав не входит земля, на которой они расположены (само здание и санитарный минимум, равный удвоенному "пятну" застройки). Даже взяв окружающую территорию в аренду, товарищество не имеет права ее хозяйственно использовать, например разбить автостоянку или поставить легкую торговую палатку, чтобы компенсировать хоть какую-то часть эксплуатационных платежей. Хотя по закону о ТСЖ эта некоммерческая организация имеет право на такого рода деятельность именно с целью покрытия эксплуатационных услуг.