Оборот земель сельскохозяйственного назначения на всех этапах проведения земельной реформы регулировался в особом, специальном порядке. Главной задачей земельной реформы, проводимой в начале 90-х годов, являлась ликвидация монополии государственной собственности на землю.
Одним из основных способов передачи земельных участков из государственной в частную собственность являлась приватизация колхозов и совхозов, при проведении которой граждане получили права на земельные доли. В результате указанных преобразований более 100 млн. га земель сельскохозяйственного назначения было передано в частную собственность.
Вопросы использования земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, совершение сделок с земельными долями были выделены в специальный Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Несмотря на ряд установленных ограничений по обороту земельных долей, в настоящее время проблемы незаконного завладения земельными долями приобретают все большую актуальность и требуют пристального внимания, как со стороны правоохранительных органов, так и со стороны законодателей.
Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определен ограниченный круг сделок, которые могут быть совершены участниками долевой собственности без выделения земельного участка в счёт земельной доли. Так, участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать земельную долю только другому участнику долевой собственности либо сельскохозяйственной организации, крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим такой земельный участок. Закон не предусматривает возможность продажи земельной доли другому лицу.
Вместе с тем на практике работают схемы, направленные на обход этого требования Закона. Например, заключается предварительный договор, по которому земельная доля фактически продается третьему лицу - стороне такого договора.
При этом правоохранительные органы не всегда имеют возможность защитить права граждан в случаях незаконного отчуждения принадлежащих им земельных долей в связи с утратой источников доказательств по прошествии значительного времени с даты реорганизации сельскохозяйственных организаций.
Основной проблемой при распоряжении земельными долями является отсутствие надлежащего оформления прав на них.
Так, например, в Московской области большинство сделок внесения собственниками земельных долей в уставные капиталы организаций не были надлежащим образом оформлены.
В большинстве сельскохозяйственных организаций процедура внесения земельных долей в уставные капиталы организаций не доведена до своего логического завершения.
Отсутствие у сельскохозяйственных организаций правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на землю делает неправомерным использование ими земли, дает основание считать незаконными сделки внесения собственниками земельных долей в уставные капиталы этих организаций.
Вместе с тем, как показывает судебная практика, в указанных случаях граждане не вправе повторно распоряжаться земельными долями. Суды признают право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения за юридическими лицами.
Другой серьезной проблемой является нарушение прав участников долевой собственности при выделе земельных участков в счет земельных долей.
Так, в настоящее время споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливаются субъектами Российской Федерации, а в случае недостижения согласованного решения - в судебном порядке.
Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения допускает возможность направления возражений о местоположении выделяемого земельного участка. Однако наличие таких возражений не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок. Этим пробелом в законодательстве пользуются для выдела земельных участков лучшего качества. В результате у остальных участников долевой собственности остается право на выдел земельных участков более низкого качества и меньшей стоимости.
Кроме того, в ряде субъектов Российской Федерации до настоящего времени не приняты нормативные правовые акты, направленные на реализацию Закона об обороте (например, акты, определяющие порядок проведения согласительных процедур при спорах о местоположении выделяемых земельных участков).
В законодательстве об обороте земельных долей есть ряд пробелов и недостатков, которые используются в целях ухода от требований Закона. Вот один из таких примеров.
Федеральным законом от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ в Закон об обороте была введена важная новелла. Теперь участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению только после выделения земельного участка в счет земельной доли. То есть он вправе подарить третьему лицу не долю, а только выделенный в натуре земельный участок. Это положение, без всякого сомнения, направлено против незаконных действий по скупке земельных долей.
Тем не менее, в действующем законодательстве имеется пробел, который сводит на нет усилия законодателя. Дело в том, что Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не установлен срок, в течение которого участники сделки могут обратиться с заявлением о регистрации права или сделки. Достаточно задним числом, до введения указанной новеллы, составить договор дарения земельной доли в простой письменной форме и обратиться за регистрацией права. При этом успех обжалования таких отказов в госрегистрации подтверждается судебной практикой.
Другой важной проблемой для участников долевой собственности является высокая стоимость землеустроительных работ при выделе земельных участков. Стоит признать, что это является основной причиной низкой активности граждан при выделении земельных участков в счет земельных долей. Необходимо предусмотреть возможность оказания финансовой поддержки гражданам счет бюджетных средств при проведении таких процедур, например, по аналогии с «дачной амнистией».
По мнению Комитета, ближайшие законодательные инициативы по противодействию новому незаконному завладению земельными долями должны быть направлены на устранение пробелов и неоднозначного толкования Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
