Регионы обгоняют Москву

Удивительные качества демонстрирует ипотека в Москве - и предложение от банков есть, и спрос невероятный, однако в силу слишком высоких темпов роста цен на недвижимость предложение и спрос не находят друг друга. В итоге в этом году не будет обещанного роста ипотечных кредитов в два раза. Тем временем в регионах к ипотечным кредитам относятся гораздо серьезнее.

Издание «Собственник» считает, что это в какой-то степени происходит и потому, что коэффициент полезной деятельности банкиров в столице невысок: из 100% поступивших звонков лишь в 8% случаев позвонившие приезжают в банк для более серьезного разговора и только 7% из визитеров в итоге покупают квартиру по ипотеке.

«Изменить радикально ситуацию возможно только в случае, если ипотечному агентству разрешили бы финансировать строительство» Да и отношение банков к ипотеке не назовешь серьезным - в среднем по отрасли лишь 1% сотрудников банков (исключая специализированные именно на этом виде деятельности) занимаются работой с ипотечными заемщиками. При этом практически во всех столичных банках есть ипотечный отдел, но зачастую там работают один-два сотрудника.

Иное дело в регионах. Во-первых, там берут намного меньшие кредиты, поскольку жилье стоит дешевле, во-вторых, там к ипотеке как виду деятельности относятся намного серьезнее. А в-третьих, в регионах намного трепетнее относятся к исполнению законов, в частности ФЗ № 214 «О долевом строительстве», и строящееся жилье довольно часто продают уже именно по договорам долевого инвестирования, а значит, такое жилье можно купить по ипотеке.

В итоге в этом году в регионах намечается серьезный рост рынка ипотечного кредитования, даже больше чем в два раза. По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), в 2005 году в России выдано 78 600 кредитов, а в этом году планируется рост на 150%. Таким образом, количество выданных кредитов можно прогнозировать на уровне 140 тысяч. Отметим, однако, что даже этого роста мало, чтобы выполнить план, заложенный в программу «Доступное жилье». Необходимо было бы уже в этом году выдать 200 тыс. кредитов и дальше каждый год добиваться их роста в полтора раза. Такой сценарий возможен, но при соблюдении следующих условий. Развитие ипотеки в регионах, не слишком большой рост цен на местное жилье, а также при условии, что большинство новостроек тоже будут продаваться в кредит; при этом объемы строительства должны вырасти в два раза к 2010 году.

Как заявил в своем докладе на конференции МАГР «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» Валерий Казейкин, первый вице-президент МАИФ, без серьезного увеличения объемов новостроек и, главное, возможности их купить в кредит Россия вряд ли сможет выйти на уровень в 1 млн. кредитов в 2010 году. Это трудно будет сделать хотя бы потому, что сейчас в России строится 380 тыс. квартир в год и объем предполагается увеличить лишь вдвое.

Таким образом, строиться будет (реализуемость этого прогноза пока не обсуждаем) максимум 720 тыс. квартир в год. При этом в прогнозе АИЖК в 2010 году количество сделок на первичном рынке жилья с привлечением ипотечных кредитов должно достигнуть 607 тыс. В 2005 году всего лишь 12 тыс. новых квартир были приобретены в кредит, в этом году ситуация может улучшиться в несколько раз - до 20 тыс. покупок новостроек (что составит 20% от всего числа ипотечных сделок) с привлечением кредитования, - и в общем только благодаря регионам. Изменить радикально ситуацию возможно только в случае, если ипотечному агентству разрешили бы финансировать строительство. Дело в том, что застройщики не хотят заниматься созданием инфраструктуры участков, впрочем, это действительно не их головная боль, а у городских властей, как правило, нет денег на эти цели. Средства могло бы дать ипотечное агентство под обязательства потом продать построенные квартиры по ипотеке, но у агентства на это нет полномочий, оно может кредитовать только готовые квартиры.

ипотека не поможет, если на взятые в кредит деньги гражданам будет нечего купить, и это наглядно продемонстрировали первые 9 месяцев этого года в Москве.

Таким образом, надежды на чудо ипотеки, впрочем, как и на иные чудеса, опять не оправдали ожиданий. Обеспечить жильем граждан можно. Только для этого его надо построить или дать гражданам возможность сделать это самостоятельно, а что касается рынка индивидуального строительства, там, собственно говоря, предложений банков о кредитовании физических лиц практически нет.

Тут надежды на банки, если честно, никакой - слишком высоки риски. Просто государству стоит не забывать и о других организационно-правовых формах, в рамках которых гражданин мог бы купить доступное ему жилье, - строительные кооперативы, различные накопительные схемы, - и стимулировать их развитие. И, кроме того, не нужно забывать о реальном строительстве и «привязке» недвижимости к земле - ведь рынок жилья оперирует только реальными предложениями, в отличие от, скажем, фьючерсного рынка.