Заключение по проекту федерального закона "О формировании, государственном кадастровом учете, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости"

В связи с ограниченностью срока подготовки заключения, в нем приведены только наиболее важные замечания.

1. В данном проекте федерального закона (далее проект ФЗ) не сформулированы цели, достижению которых он служит. Представляется, что это:

- защита права собственности граждан на недвижимость;

- нормативное регулирование формирования недвижимости и пользования недвижимо­стью, в интересах общества и государства;

- объективно обоснованное, эффективное налогообложение недвижимости;

- формирование банка данных о недвижимости и ее территориальном распределении, как одной из важнейших составляющих богатства государства.

2. Соответственно не определены в данном проекте ФЗ основные средства достижения целей, каковыми видимо должны стать:

- учет земельных участков, как составляющей объектов недвижимости, определяющей их привязку к территории муниципального образования;

- инвентаризация и учет зданий, сооружений и коммуникаций, как составляющей объектов недвижимости, определяющей характер и ценность созданного деятельностью человека;

- учет установленных правил (регламентов) пользования объектами недвижимости;

- учет фактического пользования объектами недвижимости и его изменений, с позиций соблюдения правил (регламентов) пользования ими;

- ответственность правообладателей за нарушение градостроительных регламентов

- регистрация составляющих учета объектов недвижимости;

- стабильные источники финансирования функционирования системы.

3. Не определены в нем и основные критерии достижения целей, каковыми могут стать:

- реализация поставленных целей;

- надежность (устойчивость) системы на основе эффективного взаимодействия ее федерального, субъекта РФ и муниципального уровней;

- реалистичность программы ее формирования;

- минимизация затрат на ее формирование.

4. Отсутствует в нем обоснование и наличие необходимости введения повторного (дублирующего) подтверждения государством факта существования объекта недвижимости (см. пункт 1 статьи 3), хотя общеизвестно, что первичное установление вещных прав на недвижимость (и, следовательно, факта их материальности) осуществляется в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на основе документов их описания, содержащих количественные и качественные характеристики.

Более того, в тексте Проекта ФЗ просматривается идентичность в технологических процессах обеих систем, банках данных. Следовало бы отказаться от параллелизма и дополнить существующую государственную систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (банк данных) недостающими сведениями по «обременениям» и ограничениям прав на объекты недвижимости, а также преобразовать «Единый государственный реестр, прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Кадастр объектов недвижимости. На это потребуется значительно меньше сил и средств.

5. В Проекте ФЗ не установлен порядок финансирования работ по созданию Кадастра недвижимости, лишь установлено, что все органы государственной власти и муниципальных образований обязаны безвозмездно предоставлять соответствующую информацию в органы кадастрового учета (включая разработку кадастровых паспортов и осуществление кадастровой оценки объектов недвижимости). После регистрации информации она становится достоянием этих органов кадастрового учета, и может продаваться (как своя) другим пользователям. Такое построение материальных, сложных систем, как показывает отечественный и зарубежный опыт, по меньшей мере не реалистично.

6. Ключевое для всего Проекта ФЗ определение «территориальной зоны» (см. ст.2) грешит формализмом, нечеткостью и не дает представления о том, чьей профессиональной деятельностью (только не кадастрового инженера), каким образом, устанавливаются «территориальные зоны». В этой обстановке правовой неопределенности в пунктах 2 и 3 статьи 13 появились некие «организации, имеющие полномочия в соответствии с законодательством РФ принимать решения о формировании территориальной зоны». Другим казусом является положение (см. п. 8 статьи 13) об установлении «территориальной зоны» с момента внесения сведений о ней в Государственный кадастр недвижимости (а не с момента принятия соответствующего правового акта).

7. Нельзя согласиться и с определением «объекта кадастрового учета» в  ст. 2. Упущены такие важные объекты кадастрового учета как имущественные комплексы, муниципальные образования, субъекты РФ. Ведь в настоящее время вся система статистической отчетности базируется на данных по муниципальным образованиям и субъектам РФ. Они имеют самостоятельные бюджеты, которые поддерживаются (обеспечиваются) налогообложением недвижимости. В связи с формированием нескольких сотен муниципальных образований в каждом субъекте РФ (около 27 тысяч в России), вместе с государственным кадастровым учетом недвижимости целесообразно вести государственный кадастровый учет муниципальных образований и субъектов РФ, как субъектов права регулирования пользования подведомственной территорией.

8. Неправомочно противопоставление кадастрового зонирования кадастровому делению территории России и установлению зон федерального, регионального и местного уровней в статье 2 и пункте 4 статьи 6. Легитимные границы зон в поселениях должны полностью совпадать с границами кадастровых кварталов. Текст п. 3 ст. 5  «Установление границ кадастровых округов, кадастровых районов и кадастровых кварталов осуществляет орган кадастрового учета» необходимо дополнить словами «в согласовании зонированием, установленным Правилами землепользования и застройки».

9. Не прописаны такие важные для Проекта ФЗ вопросы, как структура и полномочия органов кадастрового учета, критерии кадастровой оценки объектов недвижимости, требования к специалистам, осуществляющим эту оценку, статус и информационное содержание кадастрового паспорта объекта кадастрового учета. При этом излишне подробно изложены не самые главные положения и процедуры Проекта ФЗ (в ст. 6, 7, 8, 10, 11, 12, 15 и др.). Затруднено для восприятия (статья 10 Проекта ФЗ) описание процесса, осуществления кадастрового учета объектов недвижимости. Непонятно какой он носит характер – заявительный  или обязательный? Представляется нереалистичным завершение формирования Государственного кадастра недвижимости к 1 января 2010 года, предусмотренное пунктом 3 статьи 27. Неправомерно упоминание в тексте Проекта (статьях 21, 22 и 23) «саморегулируемых организаций», создание которых пока еще не предусмотрено законодательством РФ.

Заключение: необходимы кардинальные, существенные переработки структуры и содержания данного Проекта ФЗ.

Зам директора ЦНИИП градостроительства М.Я. Вильнер