Первые два месяца 2005 года так и не принесли ответа на главные вопросы, волнующие практически всех: московское жилье все-таки дорожает или дешевеет и какая из этих тенденций окажется преобладающей в ближайшей перспективе?
Эксперты аналитического центра IRN.RU считают, что "средние" цифры по рынку ответа на эти вопросы дать не могут, поэтому разбили рынок на сегменты, в каждом из которых можно хотя бы нащупать некую тенденцию. В свою очередь, глава имущественного комплекса столицы Юрий Росляк уверен, что "стабилизация цен на рынке - закономерное явление, и это означает, что столица прошла этап спекулятивного спроса на квартиры".
Так, по данным аналитического центра IRN.RU, за февраль общегородской индекс стоимости жилья вырос примерно на 0,4% и составил $1814 за 1 кв.м против $1806 за 1 кв.м в январе. За январь прирост составил около 0,2%. И хотя положительная динамика все-таки есть, ее величина крайне мала, и вряд ли она позволяет делать какие-либо окончательные выводы.
Ситуация еще больше усложняется при попытке понять, с чем именно связано повышение показателя среднего уровня цен на жилье. Анализ по разным классам жилья и даже отдельным квартирам показывает, что прирост среднерыночного показателя происходит в основном за счет повышения цен на дорогое жилье - это современные кирпичные и монолитно-кирпичные дома в хороших районах, отчасти "сталинские" дома, элитное и полуэлитное жилье. В то же время почти все классы панельного жилья, а также кирпичные пятиэтажки и жилье в малопрестижных районах испытывают характерную корректировку цен вниз примерно на 0,5% в месяц, отдельные квартиры - даже больше.
Если смотреть с точки зрения отдельных районов и округов, то получается похожая картина. В половине округов Москвы средняя стоимость жилья немного повышается, а в другой половине - напротив, снижается. По районам средние цены снижаются в 63% районов, и только в 37% - повышаются. Причем все эти ценовые корректировки находятся на уровне долей процента. Таким образом, на сегодняшнем рынке одновременно есть примеры как дорожающих, так и дешевеющих квартир.
Получается, что главной особенностью сегодняшнего квартирного рынка следует считать вовсе не малозаметный рост среднего уровня цен и не снижение стоимости отдельных квартир. Наиболее важной тенденцией этого года является усиливающаяся дифференциация столичного рынка недвижимости. В отличие от прежних лет, когда дорожали все квартиры без исключения (и не только квартиры), теперь часть жилья продолжает слегка расти в цене, в то время как другая часть - наоборот, дешеветь.
Средний уровень цен на московское жилье, очевидно, остается примерно постоянным с конца весны - начала лета 2004 года, когда прекратилось масштабное подорожание квартир. В этих условиях определяющее значение приобрели локальные факторы, связанные со свойствами каждой конкретной квартиры (ее качество, расположение и состояние), которые, в свою очередь, и влияют сейчас на ликвидность и цену жилья. Именно по этим причинам одни квартиры могут корректироваться по ценам вверх, а другие - наоборот, вниз. Это создает полную дезориентацию в понимании того, что же все-таки происходит с ценами.
Впрочем, власти города пока сохраняют спокойствие.
- Стабилизация цен на жилье в Москве - нормальное, закономерное явление, - уверен первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк. - Оно означает, что постепенно уходит спекулятивный рост цен, вызванный ажиотажным спросом тех лиц и организаций, которые таким образом защищали свои свободные средства.
По мнению Росляка, стабилизация цен на недвижимость приведет к повышению доступности жилья, в частности к развитию ипотеки.
- Важно и то, что не наблюдается падения спроса на элитные квартиры, - уверен чиновник. - Соответственно, город получит запланированные доходы от этого сектора рынка и сможет направить их на строительство социального жилья
Индексы стоимости жилья
по сегментам, $ за 1 кв.м |
Февраль |
К январю |
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
1570 |
-0,3% |
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади) |
1608 |
-0,2% |
Современная панель (от 16 эт. и иные квартиры увеличенных пл-дей) |
1750 |
-0,5% |
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
1712 |
-0,1% |
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт. и иные квартиры небольших пл-дей) |
2212 |
1,2% |
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увелич. пл-дей) |
2024 |
0,7% |
Все панельные и блочные дома |
1643 |
-0,3% |
Все монолитные и кирпичные дома |
1983 |
0,7% |
Источник: Аналитический центр IRN.RU
Индексы стоимости жилья по округам
$ за 1кв.м |
Февраль |
К январю |
Центральный |
2714 |
-0,3% |
Северный |
1806 |
0,4% |
Северо-восточный |
1643 |
0,1% |
Восточный |
1658 |
0,2% |
Юго-восточный |
1501 |
-0,5% |
Южный |
1563 |
-0,3% |
Юго-западный |
2083 |
0,5% |
Западный |
2033 |
-0,2% |
Северо-западный |
1749 |
0,2% |
За МКАД (все районы за МКАД, выделенные из других округов) |
1438 |
-0,3% |
Источник: Аналитический центр IRN.RU
Виктория ВОЛОШИНА
|