В России не будет доступного жилья?

Заседание Комитета ГД по промышленности, строительству и наукоёмким технологиям 16 июня 2006 года

16 июня в Государственной Думе прошло долгожданное заседание Комитета по промышленности, строительству и наукоёмким технологиям посвящённое теме обеспечения жилищного строительства земельными участками и инженерной инфраструктурой в рамках национального проекта "Комфортное и доступное жильё гражданам России".

Открывая заседание Комитета, Мартин Шаккум напомнил, что реализация проекта "Комфортное и доступное жильё - гражданам России" началась задолго до того, как он получил статус приоритетного национального проекта. Государственная Дума ещё в 2004 году приняла пакет из 27 законопроектов, который и заложил основу национального проекта. «Однако, - посетовал депутат, - по прошествии времени мы подводим неутешительные итоги реализации этого проекта». Он сообщил, что в 2005 году темы роста строительства жилья с 13 процентов снизились до 6,5 процента. «По предварительным итогам, за первое полугодие 2006 года, скорее всего, темпы роста у нас будут близки к нулю, если даже не выйдут на отрицательный уровень. Это говорит о том, что, как при принятии этого пакета законопроектов, так и при принятии решений по другим законодательным актам, были допущены системные просчёты, системные ошибки».

Первое, на что обратил внимание Председатель комитета в качестве проблемы - это выделение земельных участков на аукционах. «Аукционы - это, безусловно, мощная антикоррупционная мера, однако сказать, что он существенно ускоряет вовлечение в оборот земельные участки нельзя», говорит Шаккум. Он заявил, что на аукционе на самом деле выставляется не земельный участок, а право построить на нём определённый комплекс зданий или здания с заведомо определёнными параметрами. Для этого необходимо подготовить исходную разрешительную документацию, определить параметры разрешённого строительства, провести всю подготовительную работу,  которая на практике занимает около полутора лет. А это очень много.

Но главное препятствие заключается в другом - «Если участок обременён правами третьих лиц, его невозможно выставить на аукцион. Сегодня практически все зоны реконструкции у нас встали. Особенно это проявилось в Московской области, в самых близлежащих к Москве городах встали все земельные площадки под снос, под реконструкцию, по которым уже выпущены постановления правительства». Для решения этой проблемы Комитет совместно с Институтом экономики города подготовил поправки законодательство, по которым аукцион уже не является единственным способом выделения участков. А для случаев с зонами реконструкции будет введена процедура инвестиционного конкурса.

Коснулся Мартин Шаккум и получения разрешения на строительство: «Градостроительный кодекс максимально упростил процедуру получения разрешения на строительство». В соответствии с Градостроительным кодексом для получения гражданину разрешения на строительство индивидуального жилого дома необходимо прийти с правоустанавливающими документами в органы местного самоуправления и подать заявление. На основании этого заявления органы местного самоуправления в течение месяца должны выдать градостроительный план земельного участка. «В течение месяца и бесплатно», - настаивает депутат.

На этом градостроительном плане гражданин наносит схему планировочной организации участка, пятно застройки дома. Опять сдаёт в органы местного самоуправления и через 10 дней получает разрешение на строительство. Но это только по закону. На практике все происходит иначе. Субъекты Федерации до сих пор требуют проект дома, который выполнен специализированной организацией и согласован с огромным количеством  инстанций. «Если мы будем и дальше так грубо нарушать законодательство, то ни о каком увеличении объёмов строительства жилья говорить не сможем. Тем более что за последнее время очень существенно увеличилась доля строительства именно индивидуального жилья», - заявил депутат. Он обратил внимание, что те же самые новые процедуры для получения разрешения на строительство Градостроительный кодекс ввёл и для многоэтажного строительства. «В то же время положения Градостроительного кодекса не выполняются, и субъекты Федерации, и муниципальные органы требуют по старинке, по своим нормативным актам различные согласования, число которых доходит, например, в Москве, до 260-ти».

Отдельным вопросом Мартин Шаккум остановился на обеспечении участков инженерной инфраструктурой. «Проблема заключается не только в том, что необходимо построить соответствующие коммуникации, но у нас очень серьёзный сегодня дефицит электроэнергии, дефицит по газу. И я думаю, что нам нужно будет посвятить этому вопросу ещё отдельное заседание комитета».

Подводя итоги своего выступления, депутат подсчитал: «Для того чтобы пройти процедуру от формирования земельного участка до строительства, необходимо затратиться, причём, по-хорошему, это если никуда наш владелец земельного участка не упрётся по-серьёзному. Если повезёт. Землеустройство займёт от семи месяцев до года, кадастровый учёт - порядка трёх месяцев, государственная регистрация права занимает минимум четыре месяца, изменение черты поселения - полтора года, получение разрешения на строительство - от одного года. Минимальный период от приобретения земельного участка до начала строительства - 3,5-4 года. О каком национальном проекте мы можем говорить, коллеги? Если мы серьёзно сейчас не исправим положение дел, причём именно радикально, никакие полумеры здесь не помогут, мы завалим сегодня и снизим темпы роста жилья, если мы не решим вопрос с этими бюрократическими препонами».

Александр Хинштейн, заместитель председателя Комитета и член Комиссии Государственной Думы по противодействию коррупции, заострил свое выступление именно на коррупции в сфере строительства: «На сегодняшний день ни для кого не является секретом та высокая степень коррупции, которой подвержены все без исключения органы власти, в том числе и задействованы в оформлении прав на землю. Сегодня работать в легальном режиме с ними невозможно». Депутат заметил, что за каждое оформление любого документа требуется заплатить чиновнику взятку. Он привел в пример Московскую область, где земельные комитеты, утверждающие землеустроительные дела, запрашивают от 3 тысяч долларов за один гектар, за одно межевое дело. Межевание земельного участка при изменении черты поселения, то есть с изменением категорий земли, стоит от 5 тысяч долларов за один гектар. В случае если застройщик хочет изменить вид разрешённого использования земельного участка, он должен заплатить примерно от 3 тысяч долларов за один гектар. «Это только цифра за утверждение землеустроительных дел. Но нельзя забывать, что до утверждения ещё землеустроительного дела застройщик должен собрать как минимум 20 согласований». Сегодня в законодательстве, по словам Хинштейна, не установлен перечень документов необходимых для формирования землеустроительного дела, а органы исполнительной власти этим активно пользуются. «В первую очередь я хотел бы здесь отметить неблаговидную роль Роснедвижимости. Именно Роснедвижимость как орган, отвечающий за это направление, своими нормативными актами установило и продолжает устанавливать огромный перечень различных документов, требуемых для формирования землеустроительного дела». Депутат заметил, что чем больше число административных барьеров, согласований, тем больше нужно тратить на это денег и  тем больше создается коррупционных барьеров. По словам политика, нужно чётко разграничить и определить перечень тех документов, которые требуются для формирования землеустроительных дел. «Только такими путями, только таким способом мы в состоянии остановить весь этот безумный беспредел.

Коснулся Хинштейн и еще одного ведомства - Росрегистрации: «Сегодня за регистрацию прав на земельные участки установлена такса в Московской области от 100 долларов за одну сотку. Если застройщику необходимо сократить сроки госрегистрации с одного месяца до двух недель, то цифра соответственно возрастает. Уже от 5 тысяч долларов за регистрацию права на один земельный участок. Если участков несколько, соответственно цифры откатов значительно растут».

Здравой идеей Хинштейн назвал предложение Росрегистрации ввести так называемые коммерческие расценки. В случае если гражданин или юридическое лицо хочет провести ускоренную процедуру регистрации прав, то он официально платит государству. «Я убеждён в том, что, если перед любым застройщиком поставить выбор, платить ему в карман чиновнику или платить государству, то любой застройщик, безусловно, предпочтёт платить государству. А тем более если это будет сопряжено с одними и теми же сроками реализации и исполнения. Я не погрешу против истины, если скажу, что как минимум 30 процентов стоимости одного метра квадратного жилья, реализуемого в России, состоит из взяток, которые направляются чиновникам», - утверждает депутат.

Депутат Московской областной Думы и директор Совхоза Павел Грудин поддержал Александра Хинштейна, рассказав, что совхоз Ленино строит многоэтажный дом на 25 тысяч квадратных метров жилья: «Мы не платим ни копейки взяток, и поэтому мы проходим все согласования. Сдав 60 межевых дел, для того чтобы получить кадастровые планы, мы ждём девять месяцев. На каждое из 60 дел мы должны сдать нотариально заверенные копии. А также предоставить, для того чтобы получить кадастровые планы, например, такую информацию, как нахождение сетей энергетических или газовых. Только в этом случае нам дадут кадастровый план. Надо либо денег заплатить быстро, либо будешь долго, но по закону». Дальше дела обстоят не лучше, для того, чтобы подключить дом к электрическим сетям, нужно заплатить 25 миллионов. Получить разрешение на дополнительные мощности газовых труб или разрешение на переделку котельной довольно сложно. А уж построить новую котельную и получить лимиты вообще, по словам депутата, дело не одного года.

Председателю совета депутатов Серпуховского района Московской области Николай Дежур остановился на двух моментах, которые, по его словам, могут парализовать рынок жилищного строительства на территории муниципалитета. Он напомнил, что 1 октября вступила в силу поправка в Земельный кодекс, которая обязывает при проведении строительных работ проводить аукцион. Однако на территории Серпуховского муниципального района нет очереди на предоставление земельного участка. Каждый желающий обращается и в установленном порядке получает разрешение на строительство. Тем не менее, Росрегистрация с 1 октября 2005 года приостановила регистрацию прав собственности на земельные участки категории "личное подсобное хозяйство".

По мнению депутата, нужно внести поправки в Земельный кодекс, где прописать, что аукцион нужно проводить только если на земельный участок заявлены права нескольких лиц.

Вторая проблема, считает Дежур, "разрешённое использование" земель индивидуального жилищного строительства: «С 1 января вступили в действие результаты кадастровой оценки земель. Сегодня на территории нашего муниципального района стоимость сотки землисоставляет 57 тысяч 371 рубль. Свободные земли муниципалитет может предоставлять гражданам по рыночной цене, но не ниже кадастровой. В результате по состоянию на сегодняшний день мы не предоставили ни одного участка земель категории "индивидуальное жилищное строительство"».

Президент ООО "Мерас-групп" Сергей Полонский не поддержал законодателей, заявив, что за шесть лет работы не заплатил ни одной взятки. Однако он посетовал на огромное количество согласований: «260 согласований это абсолютный нонсенс. Нигде в мире такого нет. Но в то же время нельзя допустить того, чтобы было всего одно или два согласования. Иначе мы получим абсолютно неконтролируемую ситуацию». Он заострил внимание также на отмене лицензирования с 1 января 2007 года. Одним из способов контроля после начала 2007 года Полонский назвал саморегулируемые организации. «Они хоть как-то смогут эту ситуацию взять под контроль, поставить определённые планы, цели, задачи».

Евгений Серегин, министр строительства Московской области, доложил, что по программе «Жилище» Московская область должна до 2010 года построить 30 миллионов квадратных метров жилья разного уровня. В 2006 году планируется построить шесть миллионов 300 и семь миллионов в следующем году. При этом заключили или зарегистрировали контрактов на 60 миллионов квадратных метров. Из них уже 18 миллионов сдано, 40 миллионов нужно ввести до 2010 года. Серегин посетовал на то, что за пять месяцев этого года цена в Московской области выросла практически в три раза. Сегодня метр жилья стоит три с половиной тысячи долларов в отдельных микрорайонах в Красногорске, в Одинцово, в Мытищах. «Сейчас в неделю на 40 долларов растёт цена на квадратный метр. Во всяком случае, в лесопарковой зоне».

Олег Митволь, выступая, заявил, что в центре Москвы доступного жилья не будет, также, как и в центре Парижа, Нью-Йорка, Лондона и других городов. «Если мы говорим о доступном жилье, то должны говорить о тех районах, которые у нас мало застроены, в которых у нас есть рекреационные возможности».

После выслушанных неприятных слови обвинений в свой адрес выступила Людмила Приданова, заместитель руководителя агентства по имуществу (Росимущество): «Такое ощущение, что мы пытаемся не решить проблему, а найти виноватого и выяснить, кто хуже. Дума, которая законы принимает, федеральные органы, которые их исполняют, или субъекты и муниципалы, которые пытаются своими путями что-то там решить?»

Она согласилась, что аукционы подготовить и провести тяжело. Только проблема еще и в том, что, получив землю на аукционе, человек должен пройти от 80 до 100 согласований. Есть определённые категории,  когда земли надо бы предоставлять без проведения аукционов, в том числе и в случаях, когда строительство социального жилья осуществляется целиком за счёт бюджетных средств. В этом случае, по словам Придановой, проведение аукциона нецелесообразно и приведёт только к удорожанию.

Министр регионального развития Владимир Яковлев взял слово в конце, чтобы построить свое выступление на основе уже звучавших предложений и претензий: «Жильё беспокоит практически всех. Даже те, кто имеет жильё, все равно через какое-то время хотят его улучшить. Эта тема вечная». Он заметил, что с появлением национального проекта ведомства стали заниматься теми проблемами, которые копились десятки лет, поэтому проблем возникает много.

«Я очень сожалею, когда на всех уровнях начинают говорить, что национальный приоритетный проект и ФЦП "Жилище" не будут реализованы. Могу вам сказать твёрдо, будут реализованы, будут решены вопросы и только опять по той простой причине, что жильё необходимо. Если говорить об исполнении проекта, то здесь понятны причины, понятны проблемы. Давайте, вместе их решать». Он заметил, что на сегодняшний день Минрегион выпустил, практически, все порядки для реализации проекта. Росстрой полностью провел инвентаризацию списков участников, причем сделал это за очень короткое время. В результате, до 30 процентов в очередях по программам стоят «липовые» люди.

Коснулся министр и подключения мощностей. Системы изношены. До 70% износа основных фондов по инженерной инфраструктуре и всё, что связано с ней. Понятно, что ни федеральный бюджет, ни местные это не потянут, необходимо вовлечение бизнеса, а для этого нужно создать подходящие условия.

Выступил и член комитета по промышленности Виктор Ельцов. Он предложил от имени комитета обратиться в Минрегион, чтобы проследить проблему с земельными участками более подробно.

Надежда Косарева, председатель Фонда «Институт экономики города» выступила с защитой проведения аукционов на землельные участки: «Проведение аукционов это не только механизм развития конкуренции, но и антикоррупционная мера. Индивидуальное лицо, которое придёт купить или взять в аренду земельный участок, уже не должен общаться с чиновниками». Она напомнила также, что Градостроительный кодекс предусматривает с 1 января 2007 года проведение одной-единственной экспертизы и одного государственного строительного надзора вместо существующих сегодня. По ее словам, в настоящее время подготовлен проект закона о внесении поправок 22  федерального закона, исключающих из компетенции различных органов их полномочия по проведению государственной экспертизы.

Выступление Косаревой вызвало массу вопросов, Сергей Полонский выразил общее мнение, заявив, что пресловутый 214 закон был подготовлен Институтом просто безграмотно. «Вы готовили его и не позвали ни одну строительную компанию, - возмущался бизнесмен, - чем больше вы пишите законы, тем больше почему-то поднимаете цену. Даже меня можно обвинить в том, что я дал вам взятку, потому что мне выгодно, когда растут цены. Но мне просто обидно, это неправильно, понимаете, так не должно быть».

Представитель ФАС Михаил Евраев по поводу роста цен заявил, что это результат той коррупции, которая была до предоставления земельных участок без аукционов. Он рассказал, что ФАС сейчас проводит проверку по четвёртому кварталу 2005 года и по первому кварталу 2006 года. В настоящее время уже возбуждено порядка 300 дел, 300 решений и 300 предписаний о том, чтобы признать акты о предоставлении земельных участков недействительными.

Валерия Мингова