Московские власти ожидают рост цен на жильё

     Как заявил на пресс-конференции руководитель градостроительного комплекса столицы Владимир Ресин, по его мнению, цены на квартиры в Москве продолжат рост. Аналитики с ним согласны.

     «Как именно будут повышаться цены, зависит от общеэкономической и политической ситуации в России», - сказал Владимир Ресин. Он считает, что «если есть возможность, надо покупать жилье сейчас».

     В настоящее время, по словам руководителя стройкомплекса, жилье в Москве раскупается уже на стадии фундамента. Это связано с тем, что вложение в недвижимость является более прибыльным делом, чем вклады в банках. Именно «инвестиционные» покупки жилья Владимир Ресин считает одной из причин сохранения высоких цен на московском рынке недвижимости.

     Другим объяснением, по мнению Владимира Ресина, может служить инфляция в стране - удорожание строительных материалов, повышение зарплат, что полностью ложится на себестоимость производства. При этом, как он отметил, строительная себестоимость квадратного метра в панельном доме составляет $250-$350.

     Заметим, строительная себестоимость - лишь одна из составляющих в себестоимости квартиры. Компании-застройщики кроме непосредственно расходов на строительство вынуждены платить городу от трети до половины стоимости дома за предоставление права аренды участка, на котором ведётся строительство. Также, они зачастую оплачивают строительство социальных учреждений в районе застройки. Нельзя не учитывать и расходы строителей на оплату кредитов, взятых под возведение дома в банках. В конечном итоге инвестиционная себестоимость квадратного метра заметно увеличивается - до двух и более раз.

     Третья составляющая конечной цены квадратного метра в квартирах – прибыль компаний перекупщиков, выкупающих целые дома ещё во время строительства, и продающих квартиры «в розницу» по более высоким ценам. Это крупный и очень выгодный бизнес, стремящийся распространить своё влияние на строительные компании.
Именно с попыткой помешать реализации жилья самими строителями объясняет Владимир Ресин атаку на компанию МСМ-5: «Они напрямую продавали жильё, которое строили, дешевле и не хуже, чем у то, которое продавали всякие перекупщики» . Несколько фирм начали скупку акций строительной компании, но до вмешательства властей успели приобрести лишь 2%. Личная беседа Владимира Ресина с руководителями этих фирм остановила скупку.

     Сложение всех трёх составляющих и формирует цену квартиры. По данным аналитического центра ИРН, по итогам июля индекс стоимости жилья достиг отметки $1196 за кв. м, что на 2,9% превысило июньский показатель. Темп роста цен в июле почти приблизился к 3% в месяц против 2,2% в июне. Таким образом, тенденция дальнейшего «разгона» рынка недвижимости, наметившаяся уже после иракских событий еще в мае-июне получила свое продолжение.

     Легко заметить, что показатели - 3% и даже 2,2% - в разы превышают индекс инфляции, который в последние месяцы устойчиво держится ниже 1%. Так что,
простым «общим повышением цен» столь мощный разогрев рынка не объяснишь. Тем более, если учесть, что летние месяцы - обычное время затишья на рынке.

     Одной из причин этого руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко считает трёхлетний период роста благосостояния москвичей и иногородних, приезжающих в столицу.

     По его мнению, нынешний реальный (а не формальный) доход большинства представителей среднего класса позволяет накопить на покупку новой квартиры в среднем за 3 года. В своём исследовании он отмечает, что большинство компаний и частных предпринимателей оправились после кризиса и получили возможность хорошо зарабатывать примерно с 2000 года. Поэтому именно к 2003 году существенная часть потенциального спроса на жилье преобразовалась в реальный платежеспособный спрос.

     В условиях же ограниченности предложения на столичном рынке жилья этот и другие факторы (нестабильность доллара, развитие ипотеки) приводят к неизбежному росту цен.