Предложения по внесению изменений в Жилищный кодекс РФ от главы администрации г.Торжка Н.А.Пушкиной

Письмо комментирует Пузанов Александр Сергеевич – Генеральный директор Фонда «Институт экономики города», один из авторов Жилищного кодекса Российской Федерации (комментарии выделены цветом).

Ответственному секретарю Общественного Совета по жилищной политике при министре регионального развития Российской Федерации

г-ну Фольцу В.А.

Уважаемый  Вячеслав Александрович!

В соответствии с Вашим письмом от 07.07.2005 высылаем в Ваш адрес свои предложения по внесению изменений в Жилищный кодекс РФ.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ

по внесению изменений в Жилищный кодекс РФ

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ) вступил в силу 1 марта 2005 года. Многие его статьи уточняют правовые нормы, которые были записаны в старом ЖК РСФСР, но некоторые положения являются абсолютно новыми, продиктованными современным состоянием общества и проводимой жилищной политикой.

ООО АКГ «Новгородаудит» провел анализ принятого законодательного акта, с учетом которого предлагает к обсуждению следующие изменения и поправки к нему.

При анализе нового ЖК РФ мы исходили из того, что в соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Базовым принципом нового ЖК РФ стала ст. 40 Конституции РФ, в которой закреплено следующее:

«1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

 3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами».

1.         В ст.3 ЖК РФ провозглашен принцип неприкосновенности жилища и недопустимость его произвольного лишения. В данной норме дан исчерпывающий перечень ситуаций, при которых допускается возможность проникновения в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан.

В п.4 данной статьи указано, что «никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами».

Предлагаем дополнить п.4.ст.3 ЖК РФ после слов «иначе как» словами:

«в судебном порядке».

Отключение электроэнергии за неуплату есть ограничение в получении коммунальной услуги. Все остальные случаи, «предусмотренные ЖК» как раз и предполагают судебный порядок. Внесудебного выселения теперь нет.

По нашему мнению это гарантирует судебную защиту собственникам и нанимателям жилых помещений.

2.            Согласно ст.2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции должны обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе в установленном порядке предоставлять гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

      Из содержания ст.49 ЖК РФ следует, что по договору социального найма могут быть предоставлены только жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

      Нанимателями по договору социального найма могут быть:

·        в муниципальном жилищном фонде - малоимущие граждане, признанные по установленным настоящим ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях;

·        в государственном жилищном фонде  – иные категории граждан, определенные федеральным законом или законом субъекта РФ и признанные по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях;

·        муниципальном в жилищном фонде - иные категории граждан, определенные федеральным законом или законом субъекта РФ и признанные нуждающимися в жилых помещениях, в случае наделения местных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями.

Согласно ст.50 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма должны предоставляться по норме предоставления, которая «устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов».

Вместе с тем, Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, могут устанавливаться иные нормы предоставления жилых помещений по договорам социального найма иным категориям граждан, указанным в п.3 ст.49 ЖК РФ.

Фактически получается, что на одной территории в отношении разных категорий граждан могут быть установлены разные нормы предоставления жилых помещений, что ведет к социальной несправедливости основанной на принадлежности нанимателей к той или иной категории граждан.

Предлагаем п.2 ст.50 ЖК РФ дополнить следующим предложением:

«Установленная органом местного самоуправления норма представления жилого помещения не должна быть менее 15 кв.м общей площади на одного человека».

Противоречит бюджетному законодательству, которое не допускает нефинансируемых мандатов

3.         Для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях ЖК РФ вводит понятие учетной нормы.

Согласно п.5 ст.50 ЖК РФ учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

Полагаем, что на федеральном уровне должна быть определена минимально возможная учетная норма.

Предлагаем п.5 ст.50 ЖК РФ дополнить следующим предложением:

«Установленная органом местного самоуправления учетная норма для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях не должна быть менее 6 кв.м общей площади на одного человека». То же.

4.            Согласно п.2 ст.60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

            Вместе с тем согласно п.1.ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения должен заключаться на срок не превышающий пяти лет.

            Предлагаем п.2 ст. 60 ЖК РФ изложить в следующей редакции:

«2. Договор социального найма жилого помещения заключается на 5 лет с правом неоднократной последующей пролонгации указанного договора на тот же срок.»

Противоречия с ГК нет. В отношении социального жилья ГК отсылает к жилищному законодательству (ст. 672.3).

5.            Согласно п.1 ст.70 ЖК РФ на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

            Предлагаем данное предложение после слов «несовершеннолетних детей»  дополнить «а также нетрудоспособными родителями, нуждающимися в уходе по состоянию здоровья или возрасту».

Нужно обсуждать. Думаю, дать правовое определение «нуждаемости в уходе» не удастся.

6.            Согласно ст.71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

            Однако в данной статье не определен срок временного отсутствия.

            Предлагаем дополнить данную статью следующим предложением:

«Временное отсутствие не должно превышать 6-ти месяцев. В исключительных случаях указанный срок может быть превышен с предоставлением наймодателю документов, подтверждающих уважительный характер отсутствия».

Срок временного отсутствия не определен сознательно. Пока наниматель исполняет обязательства по договору, он не должен ни перед кем оправдываться.

7.            Впервые в ЖК РФ детально урегулировал отношения по переводу помещений из жилых в нежилые, а также порядок переустройства и перепланировки жилого помещения.

Так в ст.ст.22-24 ЖК РФ установлены условия, порядок и случаи отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, в ст.ст.25 – 29 ЖК РФ установлены виды переустройства и перепланировки жилого помещения, основания их проведения, случаи отказа в выдаче согласования переустройства и перепланировки, процедуру завершения переустройства и перепланировки жилого помещения, а также последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки.

Данные нормы предотвращают произвольное переустройство и перепланировка жилых помещений.

Вместе с тем считаем необходимым отметить, что перевод жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое, или переустройство, связанное с изменением внешнего вида многоквартирного дома, должны осуществляться с согласия других собственников многоквартирного дома.

В связи с чем предлагаем п.3 ст.22 ЖК РФ дополнить следующими словами:

«и только с согласия других собственников жилых помещений, расположенных в данном доме». 

Общественный интерес отражен в регламентах разрешенного использования на этой территории (градостроительное законодательство). Собственники должны заявлять о своих интересах через этот механизм.

А п.1 ст.27 ЖК РФ дополнить подпунктом 4) следующего содержания:

«4) Если проектом переустройства предусмотрено изменение внешнего вида многоквартирного дома».

Переустройство возможно только внутри жилого помещения. Если меняется внешний вид дома – это уже реконструкция. По сути – если изменение внешнего вида дома не противоречит законодательству (в т.ч. градрегламентам – см.подпункт 3) – почему бы его не изменить.

8.         Из анализа ст.88 ЖК РФ следует, что при проведении капитального ремонта  или реконструкции многоквартирного дома наниматель жилого помещения будет обладать большим объемом прав, нежели собственник жилого помещения.

            Предлагаем уравнять в правах нанимателя и собственника жилого помещения при проведении капитального ремонта  или реконструкции многоквартирного дома.

            С этой целью ст.88 ЖК РФ дополнить п.5 следующего содержания:

«п.5 При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения собственника, органы местного самоуправления обязаны предоставить собственнику и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение органы местного самоуправления могут потребовать переселения в судебном порядке. Переселение собственника и членов его семьи (перевозка имущества) в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет собственника.

Нефинансируемый мандат на местные бюджеты.

9.            Согласно п.1 ст.92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к специализированному жилищному фонду.

При этом в соответствии с п.2.ст.92 ЖК РФ в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Полагаем, что жилые помещения в общежитиях, принадлежащих частным юридическим лицам, по использованию могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.

Предлагаем ст.92 ЖК РФ дополнить п.4 следующего содержания:

«В качестве жилых помещений в общежитиях могут использоваться жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищных фондов».

Частник вправе предоставлять жилье на условиях договора найма в общежитии. Но это его добрая воля и поэтому регулироваться это должно только 35 главой ГК.

9.            Согласно п.1 ст.155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

            Вместе с тем, пенсии могут выплачиваться нетрудоспособным гражданам позднее 

В связи с чем предлагаем дополнить п.1.ст.155 ЖК РФ следующим предложением:

«Наниматели и собственники жилых помещений, единственным источником дохода которых является пенсионное обеспечение, предусмотренное законодательством РФ, вправе вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее последнего числа месяца, следующего за текущим».

К сожалению, ни к чему, кроме ухудшения содержания дома это не приведет.

10.            Согласно п.1 ст.158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Важным на наш взгляд является вопрос о передаче накоплений на капитальный и иные виды ремонта в многоквартирных домах в случае смены управляющей компании или выхода собственника из ТСЖ или смены компании на счета которой зачислялись средства собственников, перечисляемые на ремонт дома.

Как вариант предлагаем рассмотреть вопрос о страховании накоплений или страховании ответственности.

Данный вопрос также важен и в случае если муниципальное или иное ведомственное жилье (многоквартирные дома) будет передано управляющей компании или ТСЖ. Если жилье не новое или достаточно старое, требующее  капитального ремонта,  собственники не успеют накопить денежные средства на ремонт, а поэтому встанет вопрос о средствах на ремонт, которые перечислялись собственниками жилых помещений в составе квартирной платы.

            С учетом изложенного необходимо внести изменения в статью 158 ЖК РФ или предусмотреть отдельную статью в Кодексе, посвященную данному вопросу, например:

            Статья 158* «Средства на капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме», в которой предусмотреть:

1.      Размер и порядок накопления

2.      Размещение (представляется целесообразным их не просто накапливать на банковском счете, но и размещать для прироста накоплений, чтобы накопленные средства не обесценивались, или страховать, или предусмотреть особый порядок их сохранения) 

3.      Передача накоплений при смене лица, осуществляющего учет накоплений на ремонт.

4.      Иные вопросы, в том числе вопрос о накоплениях при передаче муниципального жилья на баланс ТСЖ или иных подобных случаях.

Предполагается, что все это должно быть прописано в договоре управления.

С уважением,

Глава города Торжка,

Депутат законодательного

Собрания Тверской области                                                         Н.А.Пушкина