Решение организационных вопросов, способствующих сделать жильё, ещё более доступным

А.М. Каримов,

Академик РААСН,

Профессор, член центрального Правления

Союза Архитекторов России.

Тема, рассматриваемая на заседании «круглого стола» чрезвычайно актуальна, т.к. без ее разрешения невозможно реализовать одну из главных установок Президента России: повысить качество жизни и обеспечить социальную ориентацию рыночных отношений.

Одним из главных инструментов практической реализации этих целей является градостроительная деятельность, суть которой заключается в достижении максимальных стандартов жизни при минимальных затратах.

Именно специалист градостроитель, благодаря комплексному подходу, владению перспективами развития территорий, оптимизации земельной политики способен изначально создать необходимые условия для понижения стоимости квадратного метра жилья при повышении его качества.

Мы сможем сделать доступное жилье еще более доступным, если будут решены следующие организационные вопросы:

1. Необходимо создать единое правовое поле (с учетом ликвидации противоречивых земельных, имущественных, природоохранных законов, ведущих к расслоению процессом управления территориями) с установлением приоритета градостроительного законодательства над другими законами и нормативно-правовыми актами.

Есть Конституция России, как основной Закон нашей страны, который провозгласил важнейшее конституционное право граждан – право иметь полноценную среду обитания.

В развитии Конституции имеется Гражданский кодекс, который юридически конкретизирует права граждан России, есть Уголовный кодекс, который определяет обязанности граждан и должен быть один Градостроительный кодекс, который создает пространственные условия для целостности государства и реализации потребности населения в этой самой среде обитания, а, следовательно, условия для реформирования ЖКХ, расширения доступного рынка жилья.

2. Существующая редакция Градостроительного кодекса требует существенной доработки по следующим основным направлениям:

2.1. Требует существенной переработки статьи, связанные с территориальным планированием и градостроительным проектированием, так как их трактовка не обеспечивает иерархию правовых актов, разрушает территориальную целостность государства.

2.2. Необходимо четко прописать полномочия органов архитектуры и градостроительства, как основного профессионального инструмента реализации Положений Градостроительного кодекса, взамен некоего загадочного «исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления в области градостроительства».

2.3. В кодексе совершенно упущены вопросы создания, обновления и одежуривания топографо-геодезической основы, как фундамента, на которой собственно и создается вся градостроительная документация и должен вестись территориальный (градостроительный) кадастр, как необходимый инструмент проведения градостроительного мониторинга и принятия верных управленческих решений.

3. С целью ликвидации ведомственных барьеров к решению проблемы «доступного жилья» необходимо ликвидировать сильные вертикали, представляющие лишь средства решения социальных вопросов (экономика, земля, недвижимость, энергетика, природоохранные ведомства) и создать управленческую структуру ввиде Министерства территориального развития объединяющего эти ведомства и реализующего главную цель государства – проведение сильной социальной политики.

4. Решение проблемы «доступного жилья» невозможно без долгосрочных градостроительных программ, разработки инженерно-транспортной инфраструктуры, резервирования площадок без сноса и обеспеченных инженерными коммуникациями.

Реализация подобного подхода возможна при условии принятия в каждом регионе Закона о генплане и разработке Правил землепользования и застройки.

Наличие этих документов крайне актуально для городов России, т.к. только они могут обеспечивать преемственность и координацию в действиях властей.

5. Сочетание в одном лице инвестора, проектировщика, подрядчика, а также отсутствие земельной ренты и объективной цены на землю (высокую стоимость которой создает муниципалитет и она должна возвращаться для повышения качества среды обитания к высокой стоимости квадратного метра жилья (которая превышает до трех раз себестоимость) и к низкому качеству строительства (по существу строители торгуют не строительным товаром, а земельными участками)).

6. Чтобы повысить качество «доступного жилья» и снизить эксплуатационные расходы необходимо принять Закон о паспортизации квартир, обязательного документа при приемке объекта в эксплуатацию.

Поэтому необходимо поручить РААСН разработать структуру паспорта, которая должна включать многие параметры от микроклимата в квартире до эксплутационных расходов.

7. Необходимо изменить градостроительную политику и ориентировать её на появление собственника жилья, т.е. сразу на уровне проектирования вместе с домом определять границы участка, границы квартала, при этом давая право кооперативу, кондоминиуму, товариществу собственников жилья распоряжаться земельным участком, в том числе и в коммерческих целях (пусть зарабатывают на ремонт и благоустройство).

8. Следует кардинально изменить типологию здании, чтобы она также была ориентирована на собственника: ведение паспортов квартир с указанием эксплуатационных качеств, поквартирный учет, отсутствие вертикальных стояков, автономные системы инженерного обеспечения, применение каркаса для осуществления перепланировки и адресного проектирования (кстати, эффективный собственник будет тогда, когда он будет владеть всем земельно-имущественным комплексом, включая чердаки, подвалы, лестничные клетки, объекты обслуживания).

9. Новая типология жилищного строительства, связанная с реализацией нового жилищного кодекса должна состоять из следующих основных типов жилья

9.1. Социальное жилье для малообеспеченных слоев населения с минимальной стоимостью кв. м. (площадки без сноса и с минимальными затратами на инженерное обеспечение) - необходимо обеспечить резервирование площадок

9.2. Жилье для молодежи с учетом постепенного повышения комфортности проживания

9.3. Доходные жилые дома, формирование маневренного жилого фонда (решение миграционных вопросов, повышение мобильности населения, временное проживание и т. п.)

9.4. Жилые дома для престарелых и инвалидов с расширенным составом обслуживающих помещений

9.5. Специальный жилой фонд для маргинальных слоев населения

9.6. Элитные кварталы многоэтажной застройки с необходимым набором обслуживающих объектов (подземные гаражи, гостевые стоянки, спортивные площадки и т. п.): - следует ввести понятие ренты

9.7. Таун –хаузы, блокированные дома, коттеджные городки и т.п.

Доступное жилье – это не аналог ущербному, т.к. оно предназначено для бюджетников, составляющую элиту общества: ученые, врачи, учителя.

Поэтому решение этой проблемы больше экономическая, нежели организационная и типологическая и по примеру многих развитых стран находится в плоскости внедрения ипотеки и льготного кредитования (срок кредита – 25 лет, процентные ставки - не более 6%, единовременная финансовая помощь со стороны городских властей и т.к.)

Однако решение перечисленных организационных вопросов может реально повлиять на значительное понижение стоимости квадратного метра жилья и сделает его более доступным для нашего населения.