Минрегион России предлагает внести в Правительство предложения по изменению законодательства, касающегося защиты прав пострадавших соинвесторов

Рабочая группа по решению проблем пострадавших соинвесторов при Минрегионе России подготовила ряд предложений по внесению изменений в законодательство Российской Федерации, касающегося восстановления и защиты прав и законных интересов граждан.

В частности Министерство регионального развития предлагает внести изменения в Гражданский, Градостроительный, Земельный кодексы Российской Федерации; федеральные законы «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

Данная работа велась Минрегионом России во исполнение поручения Президента Российской Федерации от 17 ноября 2006 г. № Пр-2010 и поручения Правительства Российской Федерации от 25 ноября 2006 г. № ДМ-П44-5650.
 
 
СПРАВКА:
 
В целях восстановления и защиты прав и законных интересов граждан, пострадавших вследствие неисполнения обязательств по строительству объектов, возведение которых велось с привлечением средств населения, Министерству регионального развития Российской Федерации проработать и внести в установленном порядке в Правительство Российской Федерации до 30 апреля 2007 г. следующие предложения:

· В Гражданский кодекс Российской Федерации, дополнив пункт 1 статьи 64 ГК, абзацем 7, следующего содержания: «при ликвидации юридических лиц-застройщиков, юридических лиц, выполняющих функции заказчиков строительства и (или) юридических лиц, выполняющих по договору с застройщиками или заказчиками, функции по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства, в первую очередь удовлетворяются требования граждан, являющихся кредиторами указанных юридических лиц по заключенным с ними договорам займа, комиссии, поручения, агентским договорам, а также по иным договорам, направленным на привлечение денежных средств для жилищного строительства».

С целью предоставления возможности гражданам - пострадавшим соинвесторам иметь право на первоочередность удовлетворения своих претензий к банкротам юридическим лицам - застройщикам, юридическим лицам, выполняющим функции заказчиков жилищного строительства и юридическим лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан в интересах застройщиков или заказчиков, аналогично гражданам -кредиторам банков;

· В федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ, дополнив статью 51 (Срок рассмотрения дела о банкротстве) словами после запятой: «а в случае продления срока для предъявления должнику физическими лицами, являющимися кредиторами по заключенным с ними договорам займа, комиссии, поручения, агентским договорам, а также по иным договорам, направленным на привлечение денежных средств таких физических лиц для жилищного строительства, в срок не превышающий тринадцати месяцев с даты поступления заявления о признании должника банкротом в арбитражный суд»; абзац 4 пункта 1 статьи 67 (Обязанности временного управляющего), словами «в частности, физических лиц, являющихся кредиторами по заключенным с ними договорам займа, комиссии, поручения, агентским договорам, а также по иным договорам, направленным на привлечение денежных средств для жилищного строительства»; пункт 1 статьи 71 (Установление размера требований кредиторов) «для целей участия в первом собрании кредиторов арбитражный суд своим определением может продлить на 6 месяцев срок для предъявления требований к должнику физическими лицами, являющимися кредиторами по заключенным с ними договорам займа, комиссии, поручения, агентским договорам, а также по иным договорам, направленным на привлечение денежных средств таких физических лиц для жилищного строительства.

В случае продления срока для предъявления к должнику требований физическими лицами, являющимися кредиторами по заключенным с ними договорам займа, комиссии, поручения, агентским договорам, а также по иным договорам, направленным на привлечение денежных средств таких физических лиц для жилищного строительства, тридцатидневный срок, установленный для предъявления требований иными кредиторами не увеличивается»;

· В федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ в целях обязательной государственной регистрации прав собственности граждан - соинвесторов, в том числе объединенных в кооперативы, товарищества собственников жилья, некоммерческие партнерства и другие организации дольщиков на объект недвижимости в случае банкротства застройщика до выполнения им своих обязательств;

· В Земельный кодекс Российской Федерации, дополнив: пункт 2 статьи 45 подпунктом 7) следующего содержания: «при неоднократных нарушениях субъектом права постоянного (бессрочного) пользования прав граждан, являющихся кредиторами субъекта права постоянного (бессрочного) пользования по заключенным с ними договорам займа, комиссии, поручения, агентским договорам, а также по иным договорам, направленным на привлечение денежных средств граждан для жилищного строительства »; пункт 2 статьи 46 подпунктом 8) «при неоднократных нарушениях арендатором прав граждан, являющихся кредиторами арендатора по заключенным с ними договорам займа, комиссии, поручения, агентским договорам, а также по иным договорам, направленным на привлечение денежных средств граждан для жилищного строительства»; статьи 38.1 и 38.2 нормами, устанавливающими возможность проведения конкурса по предоставлению земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае расторжениядоговора аренды земли, предоставленной соответственно для жилищного или комплексного строительства, по основаниям указанным в подпункте 8) пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса (проект текста см. выше).

При этом одним из критериев отбора победителя конкурса должно быть урегулирование отношений с гражданами, права которых были нарушены застройщиком - юридическим лицом, выполняющим функции заказчика строительства и (или) юридическим лицом, выполнявших по договору с застройщиками или заказчиками, функции по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства;

· В Градостроительный кодекс Российской Федерации, дополнив статью 46.1 (Развитие застроенных территорий), ст.46.2 (Договор о развитии застроенной территории), ст.46.3 (Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории) положениями, устанавливающими возможность проведения конкурса на право заключения договора о развитии застроенной территории, в случае расторжения договора аренды земли, предоставленной соответственно для жилищного или комплексного строительства, по основаниям указанным в подпункте 8) пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса (проект текста см. выше). Обязательным условием применения указанной нормы должно быть начало освоения соответствующего земельного участка в соответствии с проектной документацией;

· В федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по изменению схемы долевого строительства с целью максимального исключения рисков физических лиц, предоставив им возможность участвовать в строительстве путем внесения депозита на «эскроу-счета» в банк, финансирующий возведение объекта и приобретение жилья исключительно посредством подписания договора купли - продажи в доме, сданном в эксплуатацию. Кроме того, возложить на уполномоченные банки и застройщика солидарную ответственность за строительство объекта, предоставив соинвесторам право требования как к одному из этих лиц, так и ко всем сразу, а также предусмотреть введение обязательного страхования указанных вкладов;

· О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации «Об административных правонарушениях» и Уголовный кодекс Российской Федерации в целях усиления административной и уголовной ответственности за проведение строительных работ без оформления разрешения на строительство.