Неточности в рекламе - основа коттеджной мифологии
В рекламе и на Интернете сейчас доступна информация по более чем 300 поселкам в пределах 55 км от МКАД, но дома в половине из них либо давно распроданы, либо, напротив, еще не начинали и в ближайшее время не начнут строиться. Многие существующие поселки представлены лишь единичными "вторичными" объектами. Иными словами, хотя количество коттеджных поселков действительно растет, но число предложений, одновременно представленных на первичном рынке, значительно меньше, чем это принято считать.
Годовой рост цен на загородном рынке примерно соответствует городскому - порядка 35% (данные IRN.RU). То, что некоторые специалисты называют гораздо более высокие цифры, объясняется опять же тем, что они слишком доверчивы к рекламе. При отсутствии в России института титула и практике регистрировать сделки по заниженной стоимости у специалистов нет реальной возможности оценить динамику продажных цен. Не секрет, что цены предложения на вторичном рынке, доступные через рекламу, не могут служить надежным ориентиром, поскольку они почти всегда завышены и подвергаются корректировке либо из-за торга с покупателем, либо из-за длительной экспозиции, в итоге, рынок просто догоняет заявленную цену. Увеличивается число неликвидных объектов не только на вторичном, но и на первичном рынке, в частности, из-за ошибочных инвестиционных ожиданий девелоперов.
Ошибки в рекламе вызваны не только низкой оперативностью обновления информации о ценах. Даже такой, казалось бы, очевидный показатель, как расстояние от МКАД с целью привлечения клиентов часто оценивается некорректными методами. Так на один и тот же объект может быть заявлено разное расстояние, поскольку оно измеряется в разных случаях либо по прямой линии на карте, либо по спидометру, либо вообще дается километраж по ближайшему шоссе без учета длины подъездных путей. Бывает, что расстояние просто занижается.
Реальная емкость рынка при неточности и неполноте доступной информации подсчитать довольно сложно. IRN.RU предлагает ориентироваться на усредненные показатели, взяв за основу 171 поселок. Вычисления производятся на основании следующих данных: "Среднее количество домов (участков) в поселке - 61, средняя площадь поселков - 18 гектар, средняя площадь участка - 24 сотки. Средняя площадь коттеджа составляет 374 кв.м, а средняя цена 1 квадратного метра - 1581 долл.". Используя эти цифры, можно оценить общий объем рынка коттеджных поселков в 4 млн. кв.м при общей стоимости более 6 млрд. долларов.
Неудивительно, что столь большой потенциал загородного рынка привлекает большое внимание риэлторов. Однако при всем обилии агентств недвижимости лишь немногие из них предлагают своим клиентам достаточный выбор: на сегодня лишь 9 компаний продают более десяти поселков (часто одни и те же поселки предлагаются разными компаниями, а вот эксклюзивная продажа поселка одной компанией встречается редко). Лидеры по количеству предлагаемых поселков - компании Pеnny Lane Realty (58 поселков), Инком (42) и Миэль (33). Следом идут компании "МИАН", Soho Realty и "Терра". Всего на рынке загородного жилья работают 87 операторов.
Среди направлений на первое место в этом году вышло Новорижское шоссе (40 поселков), оттеснив давнего лидера - Рублево-Успенское шоссе на второе место (36 пос.). В непосредственной близости к Новой Риге находятся еще и 5 поселков по Волоколамскому шоссе. Правда, Рублевка продолжает лидировать по средней цене объектов (2105 долл. за кв. метр). На других направлениях средние цены колеблются обычно в рамках 1-1,5 тыс. долл. за кв. метр. Большой популярностью у девелоперов пользуются Дмитровское, Калужское и Пятницкое шоссе, на каждом из них примерно по 15 поселков, предлагаемых к продаже.
