Где взять деньги на жилье?

В конце декабря в Госдуму был внесен проект Федерального закона "О строительно-сберегательных кассах". Одновременно председатель Совета Федерации Сергей Миронов передал этот проект для анализа в правительство РФ.

Скажем сразу, у законопроекта "О строительно-сберегательных кассах" своя, довольно долгая и непростая судьба. Его первый вариант был составлен еще в 2000 году. В октябре 2002 депутаты И. Д. Грачев, О. Г. Дмитриева, И. И. Никитчук и Б. Л. Резник вносили проект на рассмотрение в Думу. Увы, на него было получено отрицательное заключение правового управления аппарата Госдумы. Против законопроекта грудью встали застройщики, работавшие по долевым схемам. Их поддержали чиновники, которым эти схемы куда более по сердцу, чем давно и успешно опробованные на Западе строительно-сберегательные кассы. Чем закончилась практика долевого строительства, нам уже известно.

Что же предлагают авторы проекта и поддерживающий их спикер верхней палаты парламента? Проект закона устанавливает правовой статус и особенности деятельности специализированных кредитных организаций - строительных сберегательных касс (ССК), привлекающих во вклады денежные средства физических и юридических лиц и выдающих кредиты для улучшения жилищных условий. Строительная сберегательная касса определяется в проекте закона как специализированный банк с ограниченным перечнем банковских операций. Надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляет Банк России.

По словам депутата Госдумы Оксаны Дмитриевой, "строительно-сберегательные кассы - путь к доступному жилью для среднего класса". "В Германии за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд. евро. Каждый третий житель Германии и 45 % всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45 % приобретаемого жилья, или 13 млн. квартир. Эти суммы, вовлеченные в жилищное финансирование, вполне соответствуют масштабу задач, стоящих и перед Россией", - утверждает она.

Суть деятельности ССК предельно проста: вкладчик заключает с ССК договор накопления сбережений, который предусматривает внесение им в течение определенного срока взносов фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30-50 % стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Кредиты предоставляются на срок, как правило, от 7 до 15 лет.

Еще один автор проекта, председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Иван Грачев разъясняет суть проблем, снять которые поможет закон "О строительно-сберегательных кассах": "Есть три основных критерия, по которым можно оценить доступность жилья для населения. Это, во-первых, время накопления денег на жилье, во-вторых, соотношение доли заработной платы к стоимости квадратного метра, в-третьих, общее число людей, которым необходимо улучшить жилищные условия".

"Реально, - утверждает Грачев, - ситуация только за один год в нашей стране ухудшилась раза в полтора. То есть в полтора раза увеличился период накопления, и в полтора раза снизилась доступность жилья. Это показывает, что есть принципиальные проблемы. И одна из них - отсутствие прозрачной системы сбора и накопления денег. Из того, что придумано в мире, наиболее эффективная система в наших условиях - это стройсберкассы".

Правда, очень может быть, именно тот факт, что строительно-сберегательные кассы могут сделать систему сбора и накопления денег более прозрачной, и является их явным недостатком в глазах тех застройщиков и связанных с ними чиновников, которые уже дважды проваливали законопроект. О мошенничестве и коррупции в сфере жилищного строительства говорили уже все: стоило, например, первому вице-премьеру Дмитрию Медведеву заняться вплотную национальным проектом "Доступное жилье", как и он заговорил на эту тему. Так что даже сегодня, после отчаянных скандалов с обманутыми дольщиками, любая попытка сделать финансовые потоки в жилищном строительстве более прозрачными будет натыкаться на упорное сопротивление.

Есть и еще некоторые нюансы. Во-первых, сами авторы законопроекта не скрывают, что во всех странах, где были приняты специальные законы о строительных сберегательных кассах, системе строительных сбережений оказывалась государственная поддержка. Так Оксана Дмитриева подчеркивает, что предложенный проект федерального закона предполагает оказание финансовой поддержки из федерального бюджета в объеме 20 % от ежегодного прироста вклада. При этом поощряемый прирост вклада должен составлять не более 70 тыс. рублей, а максимальный размер государственной премии на строительный сберегательный вклад в расчете на одного гражданина не может превышать 14 тыс. рублей. При этом, как считают авторы проекта, 1 рубль государственной поддержки обеспечивает привлечение до 10 рублей частных инвестиций в жилищное строительство.

Но согласится ли Минфин, постоянно стремящийся урезать социальные расходы, направлять из госбюджета на жилищные кредиты 2-3 миллиарда рублей в год, о которых говорит Оксана Дмитриева?

Есть также вопрос о совмещении строительных сберегательных касс и системы ипотечных кредитов, на которую до сих пор опирался национальный проект "Доступное жилье". Иван Грачев заранее уверяет: "Ипотечным банкам можно не опасаться конкуренции со стороны стройсберкасс, напротив, они могут работать в тесном взаимодействии. На практике в тех странах, где распространены ССК, личные накопления граждан составляют примерно 30 %, 30 % дает под низкий процент стройсберкасса, а оставшиеся 40 % выдает ипотечный банк".

Однако эксперты, представляющие коммерческие банки, откровенно замечают, что предлагаемая накопительная схема будет, безусловно, куда более привлекательна для заемщика, чем для банка. Они говорят, что любое субсидирование со стороны государства делает жилье более доступным, но субсидирование процентной ставки по кредиту было бы эффективнее, чем назначение государственной премии. А так появление строительных сберегательных касс может заставить банки снизить ставки по ипотечным кредитам. Одним словом, банкиры не в восторге.

С другой стороны, авторы законопроекта, по слухам, уже сумели заручиться поддержкой профильных ведомств. Кроме того, их поддерживает спикер Совета Федерации Сергей Миронов. Идеи законопроекта также близки последним высказываниям президента России на Госсовете, заседание которого прошло только что в Казани. Напомним, Владимир Путин заявил: "Проблематичным остается обеспечение людей малоимущей категории. Только 10 % населения в стране в целом могут пользоваться ипотечным кредитом. Причем доступность жилья для малоимущих снижается в связи с вымыванием с рынка недорогого жилья". Конечно, строительные сберегательные кассы, во всяком случае в начале своей деятельности, не помогут малоимущим гражданам купить квартиры. Но, во-первых, они все же снизят планку финансовых возможностей, необходимых для этого. Во-вторых, появление альтернативной нынешней ипотеке системы должно привести к дальнейшему развитию различных методов жилищного кредитования и в итоге - к серьезному увеличению тех слоев населения, которые смогут такими кредитами воспользоваться.

Удастся ли на этот раз провести Федеральный закон "О строительно-сберегательных кассах" через Думу? Первое чтение должно состояться весной. Тогда мы и узнаем, захотят ли депутаты, представляющие в основном партию "Единая Россия", воспользоваться для решения жилищных проблем успешным западным опытом. Или они опять под разговоры об особом пути России встанут на защиту интересов нечистых на руку чиновников, для которых прозрачность финансовых потоков - нож острый.