Как работают мошенники на рынке жилья

Мошенничество на рынке московской жилой недвижимости приобрело такой размах, что не замечать его дальше стало уже невозможно. Недавно столичные власти объявили о намерении бороться с компаниями, предпочитающими строить вместо жилья финансовые пирамиды. За подробностями мы обратились к начальнику управления по экономической безопасности правительства Москвы Александру Корсаку.



- Александр Борисович, количество жалоб на недобросовестных застройщиков превысило "критическую массу"?

- К сожалению, да. Только за последнее время к нам поступило свыше 30 обращений граждан, пострадавших при соинвестировании в строительство жилья. В действиях некоторых фирм, строящих и продающих квартиры, усматриваются признаки построения финансовых пирамид. Эта проблема уже становится устойчивой тенденцией, и необходимо принимать срочные меры, чтобы она не приобрела еще больших размеров.

- Какие мошеннические механизмы работают на московском рынке жилья?

- Можно выделить две категории недобросовестных организаций.

С первыми проще. Это чисто мошеннические, по существу, нелегальные, так называемые фантомные фирмы.

Они не имеют никакого отношения ни к инвестиционным программам, ни к строительству вообще. Все бумаги у них липовые. Дома, которые они показывают клиентам, принадлежат другим компаниям. И это ст. 159 Уголовного кодекса в чистом виде. Кстати, недавно столичный УБЭП задержал группу таких мошенников, действовавших под маркой фирмы "Сибур-инвест". Привлекая средства граждан под очень выгодные ценовые условия, они их попросту обманывали.

Надо отметить, что любое строительство в Москве осуществляется на основании, во-первых, постановления правительства Москвы и, во-вторых, инвестиционного контракта по каждому конкретному адресу, с указанием фирмы-инвестора. Эти документы регистрируются и имеют соответствующие реквизиты. Поэтому при покупке квартиры необходимо в первую очередь убедиться в наличии этих документов.

Вторая категория – это действующие инвестиционные компании, которые формально остаются в рамках закона, и предъявить им обвинения очень сложно.

Выиграв конкурс на строительство дома, такая компания привлекает в качестве соинвесторов граждан и собирает с них деньги. Причем иногда старается брать новые площадки ежегодно, даже несмотря на то, что старые в лучшем случае только обнесены забором. Действуя по такой схеме, фирмы аккумулируют огромные денежные средства, а потом затягивают или вовсе не ведут строительство.

Собранные деньги "прокручиваются" в течение нескольких лет, затем их могут возвращать гражданам, но понятно, что при этом люди несут потери. Деньги на этих оборотах зарабатываются колоссальные.

При этом бороться в лобовую очень трудно – договоры составляются таким образом, что в них не оговариваются ни сроки окончания строительства, ни ответственность фирмы за их нарушение, ни инфляционная составляющая. Зато застройщики прекрасно защищены фактом добровольности подписания договоров – никто не принуждал соинвесторов ставить свои подписи под кабальными условиями контрактов.

- Как же вы планируете разрушать такие "пирамиды"?

- Анализ показывает, что существует очень серьезный пробел в правовом закреплении отношений в процессе соинвестирования.

Работать "на грани" многим компаниям до сих пор позволял правовой вакуум.

С апреля этого года вступил в силу регулирующий эти правоотношения новый федеральный закон, который должен создать защитные барьеры. Но закон определяет лишь принципы, общие границы, и необходимо создавать механизмы его реализации.
Таким механизмом, на мой взгляд, должен стать типовой договор на соинвестирование, действующий на территории Москвы, с обязательными ссылками на документы (с реквизитами постановления правительства Москвы о выделении участка и инвестконтракта между городом и инвестором), с конкретными сроками, с ответственностью сторон. Наверное, необходимо предусмотреть, чтобы договоры соинвестирования регистрировались так же, как и сами инвестконтракты. Над этим сейчас идет работа.

С другой стороны, сегодня граждане не имеют возможности получить достоверную информацию о деятельности той или иной фирмы.

И поэтому еще одним способом борьбы с недобросовестным ведением бизнеса может стать создание "Реестра деловой репутации партнеров Правительства Москвы", который позволит отсекать нечистые на руку компании. Решение о создании "Реестра" закреплено в постановлении правительства Москвы № 431-ПП от 14 июня 2005 года.

Реестр не надо рассматривать как какие-то "черные" или "белые" списки. Это, скорее, аналог бюро кредитных историй.

В нем будет накапливаться объективная информация о деятельности организаций, например, вовремя ли выплатила фирма кредит, всегда ли выполняла обязательства, уклонялась ли от уплаты налогов и т. д. К сожалению, у нас в стране никогда не существовало возможности получения полной открытой информации (специфическая информация ФСБ и МВД не в счет). На первом этапе реестр будет удовлетворять потребности городских структур, но в дальнейшем его данные должны стать открытыми для граждан и организаций, чтобы они могли убедиться в деловой репутации той или иной фирмы.

Отмечу также, что при подаче заявлений на участие в конкурсах и аукционах, проводимых городом, осуществляется предквалификационный отбор, учитывающий выполнение фирмами ранее принятых обязательств перед городом и перед гражданами.

И теперь авторы долгостроев не будут допускаться к новым конкурсам, пока не выполнят старых обязательств, что должно стать хорошим регулятором этого процесса.

По мере движения к цивилизованному рынку роль имиджа и деловой репутации будет возрастать, а проштрафившиеся фирмы будут сходить с дистанции.

- А вы уверены в эффективности названных мер? Ведь в ответ на новый закон "О долевом строительстве" уже стали появляться "серые" схемы. Например, гражданам предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в будущем или купли-продажи простого векселя, который потом можно будет обменять на квартиру. Или между застройщиком и покупателем ставятся ПИФы – и тогда вообще отпадает необходимость в каком-либо договоре.

- Конечно, трудно говорить о мерах, которые полностью обезопасили бы участвующих в долевом строительстве граждан. Имея немалые средства, недобросовестные фирмы могут привлекать мощные юридические силы для разработки новых схем. Мошенничество как явление было всегда. Наша задача – максимально ограничить его масштабы, защитить москвичей от действий мошенников. В том числе и путем широкого информирования граждан. Ведь здесь процесс двусторонний: с одной стороны – фирма, с другой – граждане.

Доверчиво подписывать все, что вам предложат, даже не проконсультировавшись с юристом, – все равно что уходить из дома, не заперев двери. И пора нам уже избавляться от "эффекта халявы".

Заниженная цена должна не подстегивать к покупке, а настораживать – это первый признак того, что здесь не все чисто. Ну не может стоимость московских квартир быть 600-800 долларов за квадратный метр при существующей рыночной цене в 2-2,5 тысяч долларов. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

- А что можно посоветовать тем гражданам, которые уже пострадали, связавшись с фирмами "с признаками пирамиды"?

- Постараться вернуть свои средства. В том числе и через суд.

Обращайтесь к нам. Телефоны "горячей линии": 234-04-00, 631-11-77. Мы можем дать первичную правовую оценку ситуации.

Если есть признаки состава преступления – передаем информацию в правоохранительные органы. Хотя главная задача управления, в отличие от силовых структур, не бороться с совершенными преступлениями, а работать над тем, чтобы преступление предупредить.

- С какими нарушениями и конкретными фирмами связаны уже полученные вами обращения граждан?

- Могу привести примеры того, как удалось предотвратить мошенничество. По строительству жилья на Рублевском шоссе принято пока только предварительное решение, но уже появилась информация о продаже квартир. Были отслежены две конторы, размещавшие рекламу на этот счет, и материалы переданы в прокуратуру. (К счастью для них, они еще не успели ничего продать и смогли объясниться тем, что якобы "проводили мониторинг".) Обратился к нам и один инвестор-застройщик, обнаруживший в интернете предложения по своему дому от совершенно посторонней фирмы.

В настоящее время на рассмотрении в управлении находятся заявления от граждан, заключивших договоры с фирмами ООО "Ремстройотдел", инвестор-застройщик ООО "Пластбау-М" (Севастопольском проспект, 51, Наримановская улица, вл. 8), с ООО "МИТА 2000", инвестор-застройщик ЗАО "Центр развития города ГРАД" (ул. Учинская, 1-9), с инвестиционной корпорацией "Социальная инициатива" (б-р Маршала Рокоссовского, вл. 5-8). Проверка покажет истинные намерения этих организаций, а результаты мы обязательно опубликуем.